作者丨易浠

编辑丨韩忠强

随着2022年毕业季的到来，躁动的租房市场里，多了一些不安的租房客。

即将结束实习生活的大学生冯楠，正为毕业后的住处发愁。各大网站海量的房产信息，让留在北京工作的冯楠无从抉择。已经花了两周多的时间，冯楠也还是没能找到心仪的房子。在他看来，租房有时候就像是“开盲盒”，害怕“二房东跑路”，担心“房不对版”……

冯楠的苦恼，仅仅是租房市场里的冰山一角。在与租房痛点进行博弈的过程中，有多年租房经验，或者说踩过坑的租客到头来会发现：单论房源真实性和保障性，与其选择相信一些社交平台上的“种草风”，还不如选择一些靠谱的大平台。

租房这门大生意

“租”这片蓝海，到底有多深？

回顾中国住房租赁市场的发展，从2001年初步培育至今的20余年时间里，随着中国居民租购观念的转变、国家大力推行租购并举，我国租赁人口今天将近2亿，且每年数百万毕业生涌入租赁市场。毫无疑问，长租是妥妥的刚需。

时代是一个轮回。不知从何时起，在租房行业里，掀起了一股“种草”风，其中以抖音、小红书、快手等平台最为显著。以看房的视觉化形式，在视频平台传播下，很多小公司通过这种方式活得不错。但随之而来的，是明显的负面影响。

当所谓的“种草”变了味，接踵而至的便是虚假信息的泛滥，这其中不排除很多割韭菜者。“我也差点被割了韭菜。的确不知道怎么甄别房源真假。”正在找房子租的王熙告诉市界。

东方证券研究报告指出，目前全国租赁主要由流动人口及高校毕业生构成。毫无疑问的是，在“主体散、市场乱、租期短、房屋旧”租赁市场中，如王熙一样踏上租房囧途的人不在少数。

以高校毕业生为例，面对租房的压力，他们忧心忡忡。贝壳研究院近期发布的报告显示，2022年受访毕业生租房前最担心的问题是“被黑中介、二房东欺骗”，占比达到41.83%；其次是“虚假房源信息多”，占比25.17%。

他们一方面对租金、押金的支付更为敏感，另一方面对租住房屋和服务的品质需求更高，更倾向于选择租赁机构化房源。而很多租房客，通过线上互联网平台，快速获取房源信息，真房源也成为最基本的要求。而这些，实际上是所有租房客正面临的问题，且像顽疾一样由来已久。

为了解决这些痛点，一些企业比如房产互联网平台贝壳找房，房产中介机构我爱我家等，他们以殊途同归的形式，做起了“租”这门生意。就连房企也加入了长租公寓这个赛道，龙湖有冠寓，万科有泊寓等等。

适者生存。群雄逐鹿一番后，如今的长租赛道上，似乎只有我爱我家的相寓、自如还能打。不过，在“租”这门生意上，很少有像贝壳一样，能以全面的业务范围，覆盖以上所有痛点。过去20年中，租赁一直是贝壳的主营业务之一，贝壳也很早就提出“真房源，找贝壳”的定位。

即使不算从早期链家孵化分拆而出的自如，凭借租房居间经纪业务，贝壳和链家也累积服务过近千万租赁需求，这让贝壳对租赁行业有着深刻的理解，也为其以新的姿态进入租赁赛道，提供了基础和保障。2021年底，在时代的又一个轮回中，贝壳正式推出租住服务平台贝壳租房。

从供给侧，贝壳租房以提供租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等，由轻到重的各类租住产品和服务，打造多层级的租赁供给体系。在用户侧，针对租赁市场中用户关心的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题，贝壳租房推出了涵盖7大服务承诺的微光服务保障体系，以及保洁、洗衣等租后服务。

贝壳升级贝壳租房，这其中的逻辑在于：向着大居住服务链的上游再迈出一步。买房之前，可以先享受品质租房服务；买房之后，还有装修、家居服务；加上伴随租房业务扩大发展的居住生活服务，就构成了更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。

（贝壳新青年公寓）

另一方面，在国家大力推行租购并举等举措下，虽然房源有效供给量提升，租客权益保障加强，但也依然存在不少问题。如房源端供给分散导致管理难、租客遭遇单方提高租金不公平待遇、机构化率较低导致专业服务欠缺等等。

重构再重构

较之于20年前单纯地想为租房者提供真房源的初衷，如今的贝壳早已不是当初的贝壳。贝壳已经将“租”这门生意重构了几次。

第一次是2011年，这一年，链家开始“真房源行动”的同时，左晖隐约感觉到中国规模化租赁市场将要爆发，找来时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加盟，进行租赁业务分析与战略设计。于是，在原有的租赁经纪业务之外，链家的长租公寓品牌自如面世了。

背靠链家的房产经纪业务，自如从分散式公寓入手打天下，重资产并重运营，“定位并不是一家中介，而是一家租住服务机构。”自如的商业模式，属于分散式长租公寓，即平台向业主租下分散的房源，经过装修和维护，再转租给租客，平台赚取租金差价和服务费用。

四年后，随着国家鼓励住房租赁市场发展的一系列政策出台，长租公寓赛道风起，自如的管理房源数量，在短短1年间新增房源超15万间。截至2019年底，自如管理房源超102万间，比我爱我家旗下的相寓多出74万间。

第二次是2018年，房产互联网平台贝壳找房的出世。这是一个定位于技术驱动的品质居住服务平台，为消费者提供包括二手房、新房、租赁和家装等居住服务。价格透明、房源真实、房屋信息详尽，打破了以往中介靠信息不透明赚钱的传统。经纪人合作模式，降低了中介恶性竞争的可能性。自如也入驻贝壳，成为其中一个租赁品牌。

而对于租客来说，这时候只需要下载“贝壳找房”APP，不仅可以在上面看到海量的房源信息，还能够使用VR看房。拥有产业互联网模式和技术的贝壳，在成立不到两年时间里，不仅获得了资本的青睐，还顺利上市成为行业龙头。

第三次，便是2021年底。贝壳成立惠居事业群，正式推出的租住服务平台贝壳租房。这一次，除将“租”这门生意做的更大外，贝壳还自己做上了房东。2022年3月31日，贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊坦言，自己做房东，必然会造成成本上升，但“消费者的信赖将降低运营成本”。

目前，在租赁市场的所有环节，无论是租赁经纪服务，还是公寓运营服务，或是专业机构托管服务、投资共建房源，贝壳都扮演着产品和服务提供者的角色，全方位满足租房客租房的要求。贝壳租房推出的自营业务“贝壳省心租”有不少亮点，这是一种为分散的小业主、租客提供一站式、专业化的托管服务。

对业主而言，省心租可以解决租金暴涨、房源出租慢、租后不省心等问题。对租客来说，贝壳省心租房源，不仅具有租期稳定、租金稳定、服务放心、安心租住的特点，还能有效减少行业内二房东恶性跑路事件的发生。这无疑赢得了消费者的信赖。

大四实习生小段，就是从贝壳省心租上找到了心仪的房子。2021年8月底，小段和他的另外两个同学，想在成都找能租个房子，租期为四个月。找了很久，他们也没有找到合适的房子，“听过外面中介公司跑路的情况，害怕被骗”。后来，通过别人介绍，小段找到了贝壳租房成都资管经理程号。程号手上正好有一套刚收过来的房子。“想着大学生不容易，就走公司押一付一，让他们租了4个月。”程号回忆道。

要知道，市面上的普租至少是一年租期起，而贝壳省心租打破了这个规定。租期灵活、服务有保障等优势口口相传中，成都很多想要短租的大学生或者租户，都会第一时间通过省心租租房。截至2022年6月底，贝壳租房通过专业机构托管的方式，在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波7个城市落地省心租业务，连接房源超过三万套。

深潜者的暗礁

今年5月11日的贝壳回港上市仪式上，彭永东回顾了过去四年。其中，他提到了几组关键词：焦虑、期待、高光、艰难，并将2022年的关键词定为“重生”，意为在纷扰杂陈中回归初心，并锻造组织生发新的活力。

在贝壳人看来，作为继任者，彭永东是有大智慧的。从近年公开发言来看，他虽然基本延续左晖的思想，一脉相承地执行“难而正确的事”，但出身于战略咨询服务行业的彭永东，更注重顶层设计的战略规划，这使得“他在看整个大的产业、生态、供应链、产业链时，更像是在看一个大草原。”

也正是依托着这样的视角，彭永东带领贝壳在租赁市场进行重构，这才有了现在的贝壳租房。贝壳验证了产业互联网的工具属性，即信息就是价值。贝壳让价值在多方之间，更便捷高效地流通和交互。

比如，贝壳在线上呈现的房源，都能第一时间在线下验房。让人深感便捷的还有，租房与房东可以不用见面，直接线上签约，而且所有的租房、出租房信息，都保存在既定的账号之下，一直保留，有据可查。

运营管理力的与时俱进，也成为贝壳深潜租赁市场的底气所在。以贝壳省心租为例，它锁定了溢价率这一变量，摒弃了租赁市场二房东吃差价的模式。“这样，我们的利润必须要来自平台能力建设、管理效率提升、服务品质保障这三方面。这会倒逼我们提高管理运营能力，而这种能力需要通过平均出房周期的测算，以及线上成交占比等等指标来体现。否则，就是算不过来帐，有巨大的经营风险。”一名贝壳租房人士告诉市界。

（贝壳新青年公寓）

如其他机构一样，贝壳也将“租”这门生意，当做一种社会责任感。住宅租赁本身可以说是“不赚钱的生意”，但这是一个民生产业，无论是新青年计划，还是微光服务保障，“贝壳需要贡献出自己的企业力量，为行业和社会创造价值”。

贝壳租房给自己的定位是“微利可持续”。以集中式公寓为例，今年年初，贝壳租房与乐湾公寓合作投资共建的青年公寓项目，抛开了传统集中式公寓重资金投入快速求回报的思维，将租金降到当地大学毕业生可支付水平，帮助青年人实现职住一体的居住需求。

也正是基于此，不仅是冯楠这样的租房小白，就连有多年租房经验、或者说有被小中介坑过的租客到头来也会发现，若就只论房源真实性和保障性，选择贝壳这类大平台的风险因素无疑小得多。“租房市场里，贝壳已经是最真实的一家了，其他的价格都乱写”。

“我们现在做的每一件我们认为‘对’的事，都一定会为更好的未来埋下种子。我们对于从0到1这一系列深刻的方法论，也使我们在各个新业务领域的拓展充满信心。”彭永东表示。

显然，彭永东对于贝壳的新业务信心十足，但租赁市场仍然面临着盈利难的困境，外部环境的影响也不可忽视，加之市况长期不振对现金流的冲击，这些都增加了贝壳租房在实际运营中的困难。

因为“租”，不只是一门生意。

（文中冯楠、王熙、小段为化名）

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