长租公寓比贩毒还来钱快？

作者✎  小朱

编辑 ✎王根旺

近日，《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》一文在朋友圈刷屏。作者紫竹张认为中介们利用法律盲区哄骗租客签署租房贷，以租客的信用从向银行套取一年以上的租金，来钱速度比贩毒还快。

比贩毒来钱还快？

以自如、蛋壳为首的长租公寓时下推行的长达一年的租赁贷款业务模式本质的逻辑是通过这种租房贷，长租公寓每签署一位租客，就能从金融机构套取一年的租金，然后租客的月租金（或季租金）将以分期贷款的形式帮长租公寓还给金融机构。

“蛋壳”租客的租房贷款合同截图

然而，长租公寓按照合同约定的租金支付给房东（月付或者季付）后，还能留存大部分从金融机构贷款的资金，这些资金可以被长租公寓继续使用签订更多的房源，从而签约更多的房客，周而复始，长租公寓就可以以这种方式强占大量的房源，这就是我们所说的“空手套白狼”。

其实这种模式类似一种金融工具称为ABS（创业家&i黑马注：资产证券化）融资模式，以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。

ABS融资模式

即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。长期公寓的租房贷就是以预期的租金作为底层资产现金流向金融机构贷款。

其实从去年开始，自如就向相关机构申请以房租分期为底层资产的ABS来达到融资规模的扩张，以更快的速度抢占租赁市场。除此之外，ABS的发行利率大概在5%到6%左右，远小于中小企业贷款利率（创业家&i黑马注：10%以上）。这就是为什么说，“长租公寓拿钱的速度比贩卖毒品的人要快”。

比P2P暴雷更厉害？

上述文章还认为，当中介公司资金链断裂，所有未归还贷款全部成为坏账。坏账规模少则几十亿多则几百亿，只要有一家倒闭，就可能会引发全行业的连锁崩盘。从影响范围来说，长租公寓如若爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。

什么原因会导致长租公寓出现爆仓？金融学者丁明发博士对创业家&i黑马表示，长租公寓业务不断扩张的逻辑是基于房租上涨的预期，如果房客的房租不足以弥补预先承诺给房东的租金加上付给金融机构的利息以及其它运营成本，长租公寓将面临亏损状态。

如果长租公寓以租房贷或者以ABS融资的钱越多，亏损将是巨大，大到不可估量的时候，整个资金链就会断裂，长租公寓就会爆仓，这也是为什么很多人认为这是长租公寓有意推动房租上涨的原因之一。

租客的租房贷合同详情

这个情况可类比2007年美国的次级贷危机。当时美国的房价下跌之后，所有以房价为基础设计出来的金融衍生资产爆雷，蝴蝶效应，造成整个金融生态圈崩塌，引起美国乃至全球性的金融危机。以此类推，房屋租赁中介就像当年的美国金融机构预期房价不会跌预期房租不会下降，才会肆无忌惮的大规模使用租房贷或者发行以房租为底层资产的ABS圈钱。一旦房租的走向不是这些中介公司所预期的，这种爆雷延伸出来的真个产业链危机（包括金融机构）将会无法想象。

不过，从两者风险性方面比较来看，丁明发不太认同长租公寓爆仓的几率远远大于P2P。P2P大部分是通过卖理财产品或者借款来融资，用这些钱去放贷或者投资，用收回来的利润来偿还本息。P2P是通过这两者的利差来挣钱。

为了能够卖出理财产品或者从其他渠道借到钱，P2P往往都承诺比较高的理财产品回报率或者借款利息（创业家&i黑马注：平均10%以上年化利率），为了能够覆盖如此之高的融资成本，P2P需要以更高的利息借给借款人或者投资高风险的项目。

经济学的逆向选择理论告诉我们往往都是那些信用比较低的借款人愿意支付如此之高的利息来借款，而那些信用比较好的借款人往往可以通过银行以相对低的多的利息借到钱。

逆向选择，是信息不对称带来的另一个问题

向P2P借钱的用户大多信用不高，大概率存在用户不还钱或还不上钱的可能。因此，比较P2P借款人和租客的信用，租客的信用等级从均值来说是远低于P2P借款人。除此之外，P2P借款人大多上不了征信，而很大一部分的租客向金融机构（比如银行）签订的租金贷是会上征信。

另外，租客往往都是押1付1，租客若违约常常会被抵扣押金。所以，租客的违约的概率会更低。

此外，P2P出现一家爆雷容易发生挤兑，当流动性出现危机时，由于信息不对称，大众恐慌很容易蔓延。而目前来看，一家长租公寓发生爆仓，影响另一家长租公寓的程度很弱，除非房租整体下行。

ABS工具有罪？

在B2C租房模式下，租房盈亏的承担主体由业主变为了租房公司。从业务特点来看，B2C租房初期投入较大，现金流回收期长，此外因为空置期、租金涨幅等预期偏差等因素，都会影响其现金流。

为了降低现金流波动的风险和快速回收投资，在B2C租房模式中，除了租金贷的形式收取租金，长租公寓也会将大量的物业和固定资产，通过打包发行ABS把重资产转化成轻资产。

欧美最早使用ABS这种融资形式，近两年ABS成为中国比较流行的一种资产发行形式，碧桂园等一些房地产商也在利用该工具。ABS被青睐的一个重要原因是，目前房地产企业向银行贷款的融资比较困难，他们需要另外一种方式来获得融资。

2017年1月，"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"获批发行，自此拉开了长租公寓资产证券化的序幕。据不完全统计，截至2018年8月21日，目前共有长租公寓资产支持专项计划11只，总规模106.67亿元。其中，自如发布数量最多，招商长租募资最大。

图源：理财不二牛

事实上，ABS是一个扩大融资的渠道，假如企业有一些优质的资产能产生现金流的话，就可以把这些资产做成ABS，进行融资。现在中小企业资金趋紧，有一些非常优质的中小企业他们手上有非常优质的项目，如果能产生比较不错的现金流的话，它可以发行ABS。在市场机制下，让投资者去判断和投资。

ABS起一个催化剂的作用，帮助企业流转资金，让企业发展更快。ABS作为一个金融工具本身是没有错的，当然如果企业利用ABS做一些高风险的事情，就是错误的。

“套路贷”是个问题

事实上，一些长租公寓通常在消费者不知情的情况下使用“租房贷”，导致消费者“被贷款”，甚至强制消费者签下租房分期贷款合同。虽然在还贷时并不涉及贷款利率，事实上羊毛出在羊身上，贷款利率一定会转嫁进租户的房租成本中。

中介通过租房贷套现租金的全款，借贷平台赚取的利润则被中介和借贷平台瓜分，风险却留给了租户。租房贷的风险在于一旦长租公寓出现爆仓，中介跑路，“租房贷”对银行机构来说是一笔坏账。租客在危机中则处于一个非常劣势的位置，房东则会把这个房子拿回来，自己住。然而租客签了贷款协议，即使中介跑路，迫于征信不得不继续还款。

8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。

警惕过度金融化

8月20日，杭州长租公寓公司鼎家宣布破产，这是今年长租公寓第一个爆仓的平台，背后牵扯出的是中介+金融风险问题。

目前某些领域存在“过度金融化”的问题，其表现在于社会中金融部门、金融资产相对于非金融部门和实物资产过度膨胀，非金融企业利润越来越多地来源于金融渠道，而非传统商品生产与贸易渠道获得等。

中国人民大学财政金融学院教授张成思曾撰文称，如果“过度金融化”，中国经济结果就是，资本轮动导致的普通商品价格上涨会导致CPI涨幅增大，而且由于普通商品的金融化，民众日常生活所接触的商品价格会有较大涨幅，直接影响了国计民生和社会稳定。

“一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。共享单车如此，P2P如此，区块链如此，现在，连最古老最传统的房租租赁中介行当，也被快速金融化过度金融化了，而且快要爆雷了。” 创业黑马董事长牛文文在个人微博上感叹道。

牛文文分析称，因为楼盘摇号引发P2P挤兑爆雷、P2P爆雷又波及一批上市公司和银行、甚至影响到早期创业投资行业呢?至于P2P爆雷对整个社会消费购买力下降的影响，现在还没有统计分析，估计未来会慢慢显现出来。

牛文文因此呼吁创业者和投资人，千万不要再过度金融化过度互联网化了，应该要各自回归产业本质，在垂直细分产业认真创新升级，不要再不停吹泡泡造风口，害己害人害社会。

“双创这些年，创业者和投资人获取了社会太多的鲜花和掌声、资源和鼓励。现在，大潮已退。时代大潮在把一个社会角色捧为英雄的同时，也在向这个角色寄托了殷切的期望。现在，是创业者投资人回归初心，体现自己社会责任感的时候了。”