净利仅3829万，却豪掷7554万买别墅！上市公司：办公用，物业：只能住！

买“上海顶级别墅”办公？

金安国纪日前公告称，公司以全资子公司上海国纪电子材料有限公司（下称“国纪电子”）名义，购买位于上海闵行区金丰路588弄2区75号房产，建筑面积442.95平方米，总价7554.96万元，用于客户接待、业务洽谈等综合办公业务。

近日，上海证券报记者实地调查发现，金安国纪决定购置的上述房产，不仅被称为“上海顶级别墅”，而且物业方明确仅限个人住宅使用，不可用于办公。而金安国纪在公告中，未提及该房产的使用性质等信息。

11月23日，记者致电金安国纪董秘程敬，对方以不方便接听电话为由挂断电话。金安国纪证券部工作人员回应，公司当前总部位于工业园，接待能力有限，购置上述房产可用于接待重要客户，并且该房产能够保值。

上海明伦律师事务所律师王智斌分析称，从当前情况来看，上市公司可能存在信息披露问题。首先，该公司公告中未披露房产使用性质；其次，该公司购置上述房产能否办公存在争议，所以需要在公告中进行风险揭示，但是当前公告中未提及。

图为：上海市闵行区金丰路588弄2区75号      来源：上海证券报记者拍摄

金安国纪公告买房办公后，随即引发投资者质疑。11月7日，一名投资者在互动平台向金安国纪提问：“请问公司为啥花7000多万买别墅？上次拍的地都没建设好，这别墅谁住？花公司钱住高档别墅说的过去吗？”

11月10日，金安国纪在互动平台回复投资者称，本次公司购置房产是为了适应公司业务拓展和发展需要，主要用于产品推广、客户接待、业务洽谈等综合办公业务。

对比可见，金安国纪的上述回复，与其11月7日公告提及内容相同。不过，金安国纪的公告内容中，未披露购置房产的使用性质，也未进行相关风险揭示。

这显然无法令人信服。11月11日，上述投资者再次提出疑问：“花7000多万买别墅接待客户推广啥的，公司不能接待？非要到别墅去？你找理由也找个靠谱点的啊，那把公司地卖了不就行了？反正你接待推广都在别墅了。”

金安国纪购置“上海顶级别墅”办公，似乎不符合相关法律法规和小区物业要求。

“我们这个物业性质是住宅区，以居住为最终目的。”11月19日，上海西郊庄园物业管理有限公司负责别墅物业的工作人员介绍，如果有其他用房需求，公司周边商务楼可以满足。

图为：上海市闵行区金丰路588弄2区75号      来源：上海证券报记者拍摄

而金安国纪公告称：“公司此次购置上述房产，是为了适应业务拓展和发展需要，主要用于产品推广、客户接待、业务洽谈等综合办公业务。”

金安国纪此次购房，交易对方为上海西郊庄园资产经营管理有限公司，是上述物业公司的第二大股东，且最终实控人相同。

针对金安国纪提出的上述用途，物业工作人员明确否决了该操作：“毕竟这是一个高档住宅区，不像外面的独立私家（房屋）。”

“小区里面发生过类似情况。”上述物业工作人员介绍，“（我们）马上采取了行动，（当事方）赔偿了很多费用，而且它的一个租赁权益得不到保障，本身就是违反了条款。”

北京翼赞律师事务所主任陈阳律师表示，按照我国民法典规定，将住宅性质的房屋做商业用途使用，须符合法律法规和该小区的管理规约，并且经有利害关系的业主一致同意。其中，有利害关系业主包含该房产相邻的业主。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

陈阳进一步分析，上市公司履行信息披露义务时，应当对其住宅改商用行为符合相关法律规定予以说明。针对一些违法进行住宅改商用行为，当地房地产行政主管部门有权处罚。

11月19日，上海证券报记者走访上海市闵行区金丰路588弄2区75号，看到该地址所在地是一处独立的三层别墅，从外观可见装修较为豪华。

图为：上海市闵行区金丰路588弄2区75号      来源：上海证券报记者拍摄

而上述地址所在地小区为西郊庄园，对应了金安国纪公告中提及购置房产的交易对方。

公开资料显示，西郊庄园位于上海市闵行区华漕镇，占地1500亩，属于上海顶级别墅、国际化住宅小区，一期、二期分别于2002年底、2003年底竣工并交付使用，并在2003年“上海第三届优秀住宅”评选中获得金奖。

记者在西郊庄园内部走访看到，四周均为独立别墅，并且上述75号地址附近为上海西郊庄园英伦酒店俱乐部，马路上可见指示牌写着“会所”。

图为：西郊庄园内部      来源：上海证券报记者拍摄

“目前均价差不多23万至25万一平方米。”上述物业工作人员介绍，四周均是独栋别墅，带私家花园，基本建筑面积有300多平方米，面积较大可达500多平方米。

相比斥资7554.96万元购买“上海顶级别墅”，金安国纪2022年前三季度归母净利润3829.63万元，同比下降94.65%。公司称，主要是覆铜板量价下降，毛利率下滑所致。

金安国纪介绍，公司从事电子行业基础材料覆铜板的研发、生产和销售，主要产品包括各种通用FR-5、FR-4、CEM-3等系列覆铜板及铝基覆铜板、半固化片等产品，以及特殊指标要求的无卤环保、高阻燃、耐CAF、高TG、高CTI等系列覆铜板产品。

从金安国纪当下业绩，以及从事业务，似乎没有必要购置“上海顶级别墅”办公。

同时，此次金安国纪是以子公司国纪电子的名义购置上述房产。天眼查显示，国纪电子注册于“上海市松江工业区宝胜路33号”，也是金安国纪的注册与办公地址。

而国纪电子此次购置的房产，地址为“上海市闵行区金丰路588弄2区75号”。通过地图软件查询可见，从金安国纪注册与办公地址前往上述房产所在地，驾车需35分钟至60分钟，距离在26公里至30公里。

此外，投资者疑惑的是，金安国纪在今年年初已经买地计划用于办公。

1月26日，金安国纪董事会通过议案，全资子公司上海金安国纪实业有限公司以自有资金9690万元，购买上海市松江区九亭镇工业区JT-19-003号（SJP00106单元24-01号）地块，土地面积26676.4平方米。

金安国纪介绍，公司购买上述土地使用权，主要用于集团总部、覆铜板板块总部、医药板块总部，以及集团企业研发中心和运营中心建设。总部基地建成后集中办公，有利于提高规模效应、速度效应、组合效应、协同效应和管理效应。

根据计划，上述土地的总建筑面积为8.4万平方米，其中地上建筑6.15万平方米，地下建筑面积2.25万平方米。项目预计于2022年下半年开工，2025年下半年竣工，初步估算总投资额不超过9亿元。

金安国纪称，公司总部选址紧邻上海市区，符合未来发展规划，将充分利用上海市区的区位优势，吸引国内外高端人才，增强企业科研创新能力，为可持续发展提供硬件保障。