LPR降息！房贷利率地板价再降：4.4%已过时，4.25%来了！

“520”这天，央妈的爱心大礼包落地！

刚刚，LPR迎来超预期“降息”。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，维持前值不变，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。

此次调整中，与房贷挂钩的5年期以上LPR迎来了单独下调，且幅度超预期，创下2019年8月LPR改革以来最大降幅。这也意味着，4.4%的首套房贷利率已经成为“过去式”，最新首套房贷利率可低至4.25%！

敲黑板！本次LPR调整产生的“减负”效应，将作用于新发放和存量个人住房贷款——据业内人士测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

在中期借贷便利（MLF）利率这一“锚”保持不变的基础上，本次5年期以上LPR下降15个基点，超出市场预期。业内认为，本次结构性降息体现了在当前稳增长的关键时期，金融加大力度为实体经济纾困，提振有效需求，稳定经济增速。

“这是自从LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期LPR下降，而且5年期LPR创下最大降幅。”中国民生银行首席研究员温彬表示。

此番5年期以上LPR的下调是年内第二次。上次LPR报价的调整需要追溯到今年1月。彼时，在MLF利率和公开市场逆回购利率“双降”的强势带动下，1年期LPR由3.8%降至3.7%。而5年期以上LPR由4.65%降至4.6%。

从效果上看，5年期以上LPR作为中长期贷款定价的参考，其降低有助于支持中长期信贷增长，提振实体经济融资需求。“4月新增人民币贷款出现了较大幅度回落，企业和居民部门中长期贷款增长明显不足，反映出实体经济中长期信贷需求偏弱。”温彬表示，在1年期LPR不变保持的情况下，5年期以上LPR大幅降低，体现了银行主动让利，降低实体经济中长期融资成本，支持中长期信贷增长。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华说，国内面临复杂形势超预期，实体经济融资需求偏弱，年内稳增长与稳就业压力较大，国内有必要进一步引导金融机构合理降低实体经济融资成本，激发微观主体活力，促进投资与消费稳步恢复。

招联金融首席研究员董希淼表示，降低5年期以上LPR，可以推动降低企业中长期贷款利率，提振企业恢复生产、扩大投资的意愿和能力。从一季度和4月金融数据看，企业中长期贷款增速缓慢是较为突出的问题。

董希淼还表示，5年期以上LPR下降，两个期限LPR利差缩小，有助于压缩套利空间，减少长期贷款短期化等现象。

市场所关注的是，5年期LPR报价利率下调，将直接作用于购房者的钱包，为居民按揭贷款“减负”，提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行。

对于5年期以上LPR调整对房地产市场的影响，业内人士对记者表示，与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

“此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。”该人士称。

近日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。

相关数据显示，2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR一共下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。

本次5年期以上LPR调整，具体将如何影响购房家庭？

“本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。”上述业内人士表示，2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。

对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

对于存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日后下调15个基点。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

本周，人民银行等量续做1000亿元MLF，中标利率保持不变。这也是该政策利率连续第三个月持平。而在MLF操作利率未变的背景下，此前，LPR报价已经连续三个月 “按兵不动”。

也因而，本次5年期以上LPR大幅下降，超出市场预期。业内认为，这不仅由于银行资金成本下降，而且是银行响应相关政策要求，主动降低实体经济融资成本。

“从原因上看，本月5年期以上LPR的下降，来自于银行主动压降点差。”温彬表示，银行资金成本的下降主要来源于建立存款利率市场化调整机制、前期的降准效应以及结构性货币政策工具的作用。

央行一季度货币政策执行报告显示，2022年4月人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期 LPR 为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。

新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。根据最新数据，4 月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。

展望未来LPR走势，东方金诚首席宏观分析师王青表示，后续仍有一定下调空间。

“历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调（2008年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为142个基点）。”王青称，这意味着未来仍可能通过MLF利率下调直接带动5年期LPR报价进一步下行。

王青认为，由此，若6月乃至下半年早些时候降准降息持续落地，LPR报价还会有一定幅度的下调空间。这也将带动企业贷款利率和居民房贷利率更大幅度下降。