疫情下还在抢房子，楼市小阳春归来？
其实老百姓购买力受限
降低还房贷成本及遏制炒房正当时！
图/图虫创意
楼市小阳春又归来。自3月中下旬至今，我国楼市成交逐步恢复，多地交易量环比出现大幅上升的势头，部分城市的交易量甚至超过了去年同期。
在疫情之下，不仅有人抢豪宅、抢学区房，日前更是传出广州一个93年的后浪持有400栋楼，相比之下，我们对房子的焦虑和渴望似乎更胜以前。这究竟是为何？
楼市有所异动
中国楼市好不好，一半要看上半年的小阳春成色。尤其是在新冠肺炎疫情打乱了楼市供应周期的背景下，自3月至5月，这段楼市周期对于市场显然十分重要。不过，与我国整体经济和居民收入大幅降低不同的是，自3月份开始，我国楼市呈现一些异动，各类抢房现象时有发生。
3月中下旬以来，我国房地产的多个板块即开始轮动。首先是刚需盘获得积极认筹，北京、成都等地一些总价不高的住宅项目入市后成交活跃，个别楼盘开盘即认购数百套。
进入3月底4月初，部分改善型豪宅遭到抢购。4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹就要600万，最便宜的房子也要1700万起步，项目均价高达111983元/平方米，最终吸引了多人排队抢房。
进入5月初，更多样性的需求开始入市，在学区房政策刺激之下，学区房项目量价一起水涨船高。在五一期间，位于北京西城区宏庙小学学区房单日最高成交量达到近10套，其中在5月4日到5日两天，北京西城丰汇园成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。
从整个4月来看，一二三线城市成交环比普遍大幅上涨。其中，北上广深四个一线城市环比上涨45.4%，上海一手房成交面积环比上涨近六成；监测的二三线城市成交量环比上涨也整体超过40%，其中，温州、东莞等成交环比涨幅超80%。此外，深圳等地一手房成交同比出现了上涨。
随着三四月份楼市的逐步复苏，房企的吸金能力大幅提升。克而瑞数据显示，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比转正。其中，恒大4月实现销售652.1亿，同比增长11.6%，销售面积713万平方米，同比增长28.5%；碧桂园实现权益销售金额490.0亿元，较2019年4月同比增加3.76%，权益销售面积约589万平方米，同比增加16.07%。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，深圳、东莞等部分城市当前房价较快上涨属于结构性上涨，并未出现区域性房地产热。同时，多数城市房价与交易在受疫情冲击后都基本恢复，房价总体稳中略升，也未出现市场衰退。
从一季度来看，我们收入出现了下滑，钱袋子受到了一定影响，然而，我们为何却在逆势大举抢房？
明面上家庭净资产近300万元
实则购房能力受限
从市场因素来看，央行的一份调查报告，或许能揭开谜底。
中国人民银行调查统计司于2019年10月中下旬在全国30个省区市对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查，这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。
这份调查报告显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元；其中，城镇居民家庭净资产均值为289万元。从这份数据来看，参照2019年我国统计公报的数据，即我国城镇常住人口84843万人，按家庭人均3人来计算，则我国仅城镇居民家庭总资产已高达899万亿元，城镇居民家庭总体净资产已高达817万亿元。
而最近的一份调查数据显示，全美国家庭净资产平均值为69.21万美元（490万元），而按照同样的家庭结构来看，则美国家庭总体净资产高达506万亿元，即我国城镇居民家庭总体净资产已比美国家庭总体净资产高出300万亿元。
对此，盘古智库高级研究员江瀚告诉中国新闻周刊，这令人难以信服，这种户均家庭资产、户均家庭净资产是平均数概念，很容易受到调查范围等影响，最终导致数据失真，如果一个1000亿元资产的家庭和一个家庭资产为零的两个家庭一平均，则这两个家庭平均资产高达500亿元，这种调查很容易拉高整体数据，这意味着，对于房地产市场而言，我们实际上并没有这么强大的经济水平和购买实力。
与此同时，在央行的调查中，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%；金融资产占比较低，仅为20.4%。这进一步表明，我国城镇居民的流动资产占比低，可以动用买房的流动资产并不太高，而且我国住房自有率已经达到较高的水平，市场空间受限。
更加值得注意的是，在央行的调查中，我国城镇居民家庭负债参与率较高，为56.5%，且家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。市场分析人士对此表示，从家庭负债率来看，居民为偿还房贷承受着很大成本，住房已成为很多家庭的不可承受之重。
降低老百姓还房贷成本
及遏制炒房正当时
尽管如此，人们对房地产的焦虑和热情似乎有些难挡。即使在疫情之中，相比于发消费券还是发钱，抢房似乎成为了更受关注的话题，实际的房地产市场交易也进一步印证了这一点。
未来，这一趋势似乎难以改变。央行2020年第一季度城镇储户问卷调查报告显示，被问及未来3个月准备增加支出的项目时，居民依然对购房有所钟情。在所有选项中，购房高居第三，选择比例为19.2%。
“在疫情冲击及宽松货币环境的背景下，短期局部上涨或下跌的风险将并存。如果没有严厉的管控措施，深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨，并传导至其它一二线城市。但是，如果未来宏观经济环境没有及时复苏或进一步变差，一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续，最终‘高开低走’的风险变大；三四线城市房价很难出现全局性上涨”，邹琳华对此建议，进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施，因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件；加强信贷资金用途管控，严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场。
事实上，在房住不炒的背景下，加强楼市政策监管，尤其是在金融端从严监管，取得了不错的效果。
近期，随着投机投资性资金进入深圳楼市，尤其是部分银行资金可能变相流入楼市，深圳楼市遭遇到一波抢房潮，部分豪宅项目借机炒作，走量十分可观。不过，随着深圳住建部门和金融部门陆续出手，深圳一手房的成交量又由之前的日均二三百套降至百套以内。
邹琳华表示，当前还应考虑减轻老百姓的房贷还贷负担。如通过降低LPR等措施，及时有效降低居民家庭短期还款负担，临时性对存量房贷利率进行向下重新定价，同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施。
江瀚认为，当前楼市购买力的释放能持续多久值得观察，对于后市量价，大概率会以稳为主。
值班编辑：肖冉
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