杭州住宅库存约16.9万套，卖完要23.4个月？事实是……

原创蒋敏华印梦怡黄磊钱报杭州房产

杭州今年最后一次宅地出让已于11月29日结束，受市场大环境影响，全年的宅地供应量较去年降幅超过30%。宅地供应量的减少，会影响明年的新房供应量么？杭州商品住宅库存（包含显性和隐性）有多少，可以卖多久？

钱报美好生活研究院对于库存量进行了一次详细的统计。截至11月底，杭州待入市的商品住宅总建筑面积约1585万㎡（不包含共有产权房），按今年住宅套均成交面积125.6㎡来计算，相当于商品住宅的隐性库存约12.6万套。再加上目前十区已领出预售证但尚未售出的房源量约4.3万套，即显性库存，当前杭州商品住宅总库存量约16.9万套。

由于今年新房销售速度总体上放慢，前11个月杭州商品住宅月均成交7230套，整体去化周期出现了拉长的趋势，约23.4个月。但事实上，各个城区以及各大板块之间的供需关系大相径庭，有的板块长期处于“零库存”状态，而有的板块若成交量不改变，则去化周期长达数年。

骆颖馨/制图

约16.9万套的库存
主城四区占比仅20%

23.4个月的去化周期，光看这个数字，似乎杭州的库存压力很大。住建部曾发文要求，去化周期超过36个月的城市应停止供地，18~36个月的应减少供地，6~12个月的应增加土地供应，不到6个月的应显著增加土地供应。按照这个标准，杭州应列入18~36个月这一档，属于库存压力较大。

不过，我们应动态看待杭州的去化周期。今年全国楼市处于低迷期，杭州亦未能独善其身，成交量相比去年大幅回落。去年杭州商品住宅月均成交13287套，若以此计算，16.9万套住宅的去化周期约12.7个月，也就1年光景。

当然，尽管种种利好政策已出台，明年杭州楼市要一下子回到去年上半年的热度似乎不大可能，但接近2020年的水平还是可期的。2020年杭州商品住宅月均成交9278套，以此计算，那么当下库存的去化周期约18.2个月，在合理区间。

骆颖馨/制图

此外，各个城区的库存量极不均衡。上城、拱墅、西湖、滨江4个主城区，商品住宅库存总量仅33800套，约占十区总量的20%。而萧山区商品住宅总量位居十区之首，达31286套，接近4个主城区的总和，占比18.5%。

滨江区库存量最低，仅2956套，占比1.75%。滨江区的显性库存仅457套，按滨江区的月均成交套数321套计算，去化周期1.4个月，隐性库存的去化周期也仅7.8个月。

上城区同样如此，以其月均747套的成交套数计算，显性库存去化周期仅1.8个月，隐性库存的去化周期也仅6.6个月，供需关系较为紧张。

从当前数据看，西湖区整体去化周期长达38.4个月，令人大跌眼镜。主要原因是今年西湖区住宅供应量极小，成交量也因此处于低位，而今年9月15日出让的之江未来社区地块潜在住宅供应量预计有四五千套之巨，导致潜在库存猛涨，一下子拉长了去化周期。但事实上，随着供应量的增加，西湖区的月均成交套数也将明显增加，因而其实际的去化周期将大大缩短。

骆颖馨/制图

热门改善板块一房难求

成交套均面积大了10㎡

除了城区之间的巨大差异，板块分化也非常大。在一些热度高的改善板块，市场依然处于“饥渴”状态。

比如奥体、申花、未来科技城、钱江新城二期、望江新城、之江等改善客群较为集中且价格倒挂红利仍存的板块，大多数楼盘一入市就售罄。今年以来，这些板块的供应量和成交量几乎齐头并进，入市多少就卖掉多少，几乎处于“零库存”状态。

最新摇号的申花TOD红盘杭曜置地中心，主力户型面积118㎡~180㎡，精装限价46200元/㎡，284套房源有2838组入围摇号，中签率10.01%，险些触发社保排名。望江新城的新世界江明月朗园，前几天最后一批房源入市，精装限价69800元/㎡，主力户型面积116㎡~224㎡，329套房源入围摇号3023组，综合中签率10.88%，有房家庭还须188个月社保。

其实从今年成交户型面积来看，也可看出主城区热门区域的成交房源占比在提高。去年由于非主城区楼盘去化量较大，刚需户型占比较大，套均面积为115㎡，与2019年和2020年基本持平。今年随着市场行情变化，刚需板块成交占比回落，成交户型套均面积猛然提高至125.6㎡。

在各大城区中，余杭、萧山两区颇为特殊，热门板块和冷门板块并存，并直接催生了“一区两策”，即同一城区的不同街道分别执行不同的购房政策。如萧山的钱江世纪城和市北板块一房难求，但更多的板块却行情冷清，因而放宽了限购。

其他非主城区的板块，目前去化较为缓慢。如临平、富阳、临安，若按今年的月均成交量计算，均要数年时间才能消化完，是彻彻底底的买方市场。好在今年以来不断放松了购房政策，加之市场环境总体趋好，去化速度有望逐渐回升。同时部分城区也在动态调整土地供应节奏，比如临安已有半年未出让一宗土地，也有助于改善供需关系。