多城烂尾楼业主强制停贷：已有买家胜诉先例，现房销售制度或加速落地
因收房无期，各地业主主动停贷，引发市场关注。7月13日，时代周报记者采访多名停贷业主获悉，西安、长沙、郑州等城市已有业主主动停贷，并向银行发出停贷通知。
停贷风波背后，一场关于业主、开发商和银行之间的博弈激烈上演。
有业主认为，楼盘无法交付，则无需继续偿还按揭贷款。但从法律上看，强制停贷或构成业主与银行签署的《贷款合同》违约，影响业主征信或导致业主成为失信人。
若烂尾房业主持续断供，将进一步影响银行流水收入，对金融链条运转带来冲击。从开发商角度看，如何权衡保交付和稳发展之间的关系，成为必考题。
△图源：pexels
近年来，开发商挪用预售监管资金导致项目停工、延期交付等事件频发。对此，西安市未央区发函追缴预售监管金，引起了巨大反响。
今年6月8日，西安市未央区住房和城市建设局发布了《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》，称因开发商抽调11亿元预售资金导致项目停工。现未央区住建局要求开发商将之前调拨的资金退还到监管账户，解决资金缺口困境、保障项目如期交付。
停贷问题何解？全国首例业主胜诉的裁判书，让购房者看到新的希望。
今年2月初，在一起因楼盘烂尾而导致业主停供的案件中，嘉兴中院二审的判决结果为，开发商因进入破产清算程序而无法向交付房屋，致使商品房买卖合同解除，购房者主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
多名业内人士认为，预售资金监管制度有望完善，商品房限售制度或提前在全国范围内铺开。主管部门、银行与开发商应厘清责任、完善监管制度，助力购房者实现安居梦。
预售监管资金被挪用
“开发商把监管资金挪走了，我们背着房贷，楼盘还停工了，找谁说理去？”7月13日，宣告停贷的业主吴毅（化名）向时代周报记者表示。吴毅是陕西西安世茂璀璨倾城二期业主之一。
2020年8月，吴毅因为朋友推荐，购入璀璨倾城二期一套约120平方米单位，总价约150万元，月供5000余元。
“买这个楼盘就是冲着开发商的品牌来的，全国前10的地产公司。”上班、还贷、等待交房，一切原本都在按部就班地进行着。直到2022年大年初八，“我们发现楼盘停工了”。
璀璨倾城二期刚刚封顶，业主就发现预售资金监管账户没钱了。
△图源：图虫创意
吴毅告诉时代周报记者，业主们怀疑，开发商此前曾私自挪用了业主的购房款。针对此事，西安相关主管部门已经采取行动。
6月8日，西安市未央区住房和城市建设局给世茂集团上海总部发去《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》。文件称，“因你集团抽调商品房预售资金，现存在资金缺口达11亿，导致项目停工。”未央区住建局要求世茂“将之前调拨出去的资金退还到监管账户，解决资金缺口困境，保障项目如期交付。”
根据购房合同，璀璨倾城二期原本将于2022年6月30日交付。“我们知道肯定要延期，但直到前几天开发商才发了一份延期交付的通知。”吴毅说。
无奈之下，多名业主选择强行停贷。
7月12日，璀璨倾城二期业主在社交媒体发布《西安世茂璀璨倾城二期停贷告知函》称，“因购房资金被挪用，我们买的房子停工烂尾，未能按合同约定的交房时间交付。故业主一致决定，自7月起，暂停偿还按揭贷款，直至房子交付。”
吴毅告诉时代周报记者，业主已发起停贷告知函联名签印活动，正式对渤海、秦农、中信、昆仑等十几家参与银行采取强制停贷措施。
“房子都没了，还要征信做什么？”璀璨倾城业主通过社交媒体平台表示。
已有业主胜诉先例
购房者面对项目烂尾强行停贷，是否有法可依？
今年年初，浙江省嘉兴市中级法院发布了一起购房者与银行关于烂尾楼剩余贷款纠纷的案件，最终法院判决剩余贷款由开发商承担。
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
△图源：pexels
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。根据一审判决，许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生需归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
但许先生不服，决定提起上诉。后经嘉兴中院二审判决，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
“项目烂尾后，购房者能否直接停贷，具体要看与银行的合同条款，不一定能够套用这个案例。”广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英告诉时代周报记者，从法律层面而言，业主直接停贷是违反了他与银行之间的约定。
何雁英进一步表示，购房者向开发商购买商品房，是商品房买卖合同关系，那么开发商迟延交楼或者无法办证，是开发商违约；而购房者向银行贷款，是借贷关系，那么不管楼房是否能够顺利交楼或者是正常办证，其实是不影响购房者应当要偿还贷款的责任的。
中原地产首席分析师张大伟也告诉时代周报记者，一般来说，房子烂尾之后，如果购房人不主动采取行动，银行贷款是必须偿还的。如果不缴或者断缴，其社会信用就会受到影响，日常的出行，工作都会成为问题，严重的还会被法院强制执行。
△图源：pexels
业主遇到项目烂尾，该如何正确维权？张大伟建议，首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。
“在两个合同都解除的情况下，其买房贷款就不再需要购房者偿还，但最终结果依然要以法院判决为准。”张大伟续称。
降杠杆的终点是现房销售？
在房地产下行周期，购房者观望的重点不仅局限在买与不买，还将关注焦点延伸至交房领域。购房偏好转向后，房企营销策略亦有所调整。个别业主停贷风波后，现房销售制度有望提前在全国范围内推广。
7月13日，闽系房企营销负责人张建（化名）对时代周报记者表示，现在在卖房时，比起区位、价格、配套等因素，最重要的是要跟购房者输出交付无忧的内容。今年以来，他明显感觉到购房者对企业经营情况、楼盘进度甚至是公司股权架构都更为关心。
“现在来看房的人，会关注公司实控人有没有减持、项目有没有被抵押、其它区域有没有交房，甚至会花钱调研企业，这些在过去都是没有的。说100句项目多好，不如1句能交房管用。”张建透露，今年以来其所在企业的项目在营销说辞中均将交付时间放在首位，还在项目营销中心投屏跟进项目进度。
2021年下半年以来，个别房地产企业陷入流动性危机，交付问题备受关注。商品房现售制度取代预售制度的呼声渐高，各地已进入探索阶段。
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2020年，海南出台文件实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度。
亿翰智库研究总监于小雨对时代周报记者表示，个别业主停贷风波或从市场端加速现房销售制度落地。从购房者的选择偏好看，现在买家格外关注房企施工和交付进度，进而倒逼开发商销售现房，更倾向于选择央企、国企或有实力的房企。
合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，房企降杠杆、减少负债，目的是为了提高企业发展安全性。包括停贷在内的事件，本质上是房地产行业从高风险过渡到稳健发展的阶段中必然出现的阵痛，降杠杆的终点便是现售制度。
“很多城市已经在土地出让环节加上销售管理内容，引导房企现售。这是持续发展阶段，借此减少企业暴雷或项目烂尾。”郭毅指出，个别业主停贷风波或加速相关管理部门更审慎地看待房地产风险，不宜操之过急，尽可能通过更稳妥的操作方式让降杠杆的过程变得更稳健。
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