抽丝剥茧丨从酒店“天性特点”和“后天发育”看资产管理的必要性

回顾过去几十年中国酒店业的发展历程，酒店，通常是房地产综合开发项目的附属产品，而非一个专门的资产投资项目。但其实相较于其他房地产业态，酒店作为运营资产，存在以下特点：

• 租约租期较短，现金流变化快。酒店租赁通常按晚计算或按月计算。出租率和平均房价一般较受经济、旅游季节影响；出租房晚是“易过期的产品”。

• 酒店本身不创造客源需求，收入增长不稳定。酒店所在的地理位置、与需求来源的距离、土地周边整体的商业成熟程度成为酒店成功的关键。

• 营运管理的复杂性。需要高效的销售团队和收益管理团队；大部份业主请专业的酒店管理公司或管理者委托管理。

• 较高的固定成本。酒店需要维持较高的入住宿才能保证酒店的收支平衡。

• 较高的投入、较长的回报周期。酒店一般的公摊面积较多，同时每平米的投入也较高；实际的每平方米摊分面积较低。

纵观酒店以上特点，足以看出，酒店与其他地产形态大有不同。然而在酒店开发前期，大多数业主对酒店运营的独特性了解并不全面，因而存在部分酒店盲目开发，不顾市场需求，片面追求国际品牌效应的现象，结果顾此失彼，造成开业后一片惨淡的局面。五星级酒店的经营毛利率从2005年的43%，下降到了2014年的32%；同时，酒店每平方米的年收益和每间可售房收入也在逐年下降。

值得欣慰的是，酒店的投资已经逐渐从原来的非理性开发，过渡到对理性问题的审视。比如，酒店“高大上”的设施都有效利用了吗？现有的布局模式是否还符合当今的市场需求？酒店庞大的人员配备是否必要？这些问题逐渐搬上了投资者讨论的议程。

今年1月1日，“外婆家x杭州黄龙饭店”联手打造的——【宴西湖】在西子湖畔开席，外婆家创始人亲自招待食客。引入社会名牌餐饮进入高端酒店，不仅互相借力扩大了知名度，同时也为传统高端酒店空间活化提供了新思路。

逐渐有业主开始意识到酒店投资回报率并未达到最初的预想，并且开始关注其背后的深层原因是什么。但是由于酒店投资方或酒店资产的拥有者并不是具有丰富酒店管理经验的“酒店人”，对酒店运营方面的问题了解不透彻，并不能从根本上回答这些问题。于是，对资产管理的需求也就应运而生。

常常有业主公司提出这样的困惑，明明请来了国际领先的酒店管理团队，怎么高管理费没换来高回报呢？试问这样的反差应该由谁来买单？我们常说酒店经营是一场复杂且旷日持久的搏斗。与瞬息万变的市场搏，与姿态各异的客户搏，与大大小小周遭的一切人事搏。所以说酒店管理是门大学问，一点不为过。那么当经营者没满足投资者的期待时，双方要如何正视这个落差，是换管理公司就可以解决的吗？是换品牌可以解决的吗？还是仅仅因为酒店陈旧，来一次大装修就万事大吉？这些都可以通过资产管理经理人的介入，以一个客观中立的第三方立场，用经营者具备的经验，解决投资者最关切的问题。

归根到底，酒店管理是个舶来品，中国酒店还在不断探索的道路上踽踽而行。如何在新的市场冲击下，闯出中国酒店管理的一条康庄大道，需要管理者，投资方，业主以及专业化的资产管理经理协同合作。管理者经营，投资者把握方向，资产管理经理则作为客观第三方，酌情度量，指引酒店走出原地踏步死循环，迈向高回报高增长的阳关正途。

正因为以上提出的酒店先天后天发展的独特条件，中国酒店逐渐暴露出来一些具体表现问题。在接下来的推送中，我们将依次具体剖析国内酒店发展现状的几大痛点。其中包括：酒店设施坪效过低；市场营销策略剖析；酒店组织机构冗杂；人员利用效率低；财务现状分析等，敬请期待。

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