开发大西部：西安酒店市场目前是这个样子
作为西北重镇，西安近年来在“一带一路”的国家政策推动下，城市整体的招商引资持续旺盛，但与此同时，西安始终位列全国一线的旅游城市。然而从福布斯榜的《中国最发达旅游城市榜》上我们可以注意到，西安市国内旅游人数虽然全国排名第10，但其国内旅游收入只排名18。2014年的人均旅游消费为人民币792元，说明人均消费水平仍处于偏低的水平，落后国内大部分著名旅游城市如杭州、苏州、青岛、成都等。但总体来说，过去五年来西安的国内游客数量和国内旅游收入实现了持续强劲增长。除此之外，国际酒店品牌也将目光转移到了中国中西部城市。西安的城市发展的潜力、机会和速度，让这座城市的酒店市场再一次升温。
过去五年中，西安酒店市场的整体情况
经过筛选后的代表性酒店市场（西安高档酒店细分市场）是西安发展最成熟且最能代表整个西安酒店市场的细分市场。该市场主要包括一些位于市中心、高新区以及近几年在曲江区开业的国际品牌酒店。
2010 - 2012年：星级酒店持续增长，但市场表现疲弱
市场房晚供给量在该段时间中呈高速增长的态势，2012年的房晚供给量与2010年相比翻了整整3倍，同时，供给增长主要集中在2012年。然而，在供给快速增长的同时，市场房晚需求的增长相对较为缓慢，导至市场平均住宿率从2010年的高点73%下降至2012年的52%。
2011年西安世园会的举办催生了一系列高端国际酒店进入西安。
2013 - 2014年：高新区高速发展，带动商旅及会议酒店需求增长
从2013年开始，虽然市场仍然有数间国际品牌酒店开业，但市场需求的增长明显比供给增长的速度快。我们认为市场需求的急速增长主要来自西安高新区各主导产业如医药、电子、航空航天、金融等持续的高增值产业的发展以及区内不断的大型招商引资。同时，曲江新区内日益频繁的会展会议活动也成为区内酒店会议需求的主要增长点。结果，市场住宿率从2012低点的52%攀升至2014年的63%。
自2013年西安三星项目带动大量及频繁的短期商务差旅需求（由数天到两周不等），包括来自三星企业的技术及管理人员及大量国内外配套企业（超过160家），有业内人士估计目前三星项目为西安带来的直接及间接房晚需求至少在人民币180,000元/年。这也是西安酒店市场过去两年的住宿率的一个重要增长点。
值得注意的是，过去五年整体酒店市场平均房价明显下滑，下滑幅度接近30%，以下为市场平均房价大幅下滑的原因：
大量新酒店进入市场，为保持一个合理的入住率水平，大部份酒店在定价上较保守。
筛选的酒店中70%在过去五年开业，虽然大部分为高端，甚至奢华酒店，但在开业初年都会给予客户房价优惠及折扣以建立一个稳定的客源基础，因此他们未来能达到的房价水平仍未体现。
2012年底中央政府实施严格控制政府在酒店消费的政策使酒店高端的政府及国企需求锐减，直接对整体房价水平造成冲击。
人民币过去数年的升值直接影响了来自欧美、日本等国家的旅客的商务出差及旅游预算
高新区及老城区酒店业绩基本保持稳定增长，曲江新区的不稳定性主要源于客源结构单一
西安对高收益旅游散客的吸引力不够大，旅游市场以大众为主。西安对历史遗址的开发（保护）仍处于初级水平，因此西安的旅游需求市场也尚未完全培育起来。缺乏更广泛的人文理念开发使这些历史景点未能发挥出应有的魅力，因此无法吸引回头散客。
即使是兵马俑和华清池等世界知名度一流的旅游景点，目前也仅以出售门票和搭建音乐演出舞台的简单形式来获取客源。
此外，到访西安的国内旅游散客较少入住高星级酒店。但近几年区域性的自驾游有上升趋势，客人的支付能力也在增强。作为深受国际旅客喜爱的旅游城市，西安更容易受国际旅游需求市场的影响（特别是高星级酒店需求）。但国际顾客的旅行预算有缩减趋势。由于旅游需求的季节性强，大部份酒店只能把旅游需求当作辅助性需求。以往夏季为平季，但近年亲子游、自驾游的普及，夏季也成为了酒店的旺季。
西安高档酒店市场在2014年的客源结构比较（从左至右：老城区、高新区、曲江新区）
商务旅客和会议访客已成为了西安旅游市场的主流到访人群。高新区以商务需求为主导性需求，而老城区的一部分商务出差需求主要是因为市政府及一些国企的办公地点仍然以市中心为主。曲江新区在欠缺商务需求的情况下，区域内酒店则重点针对会议及旅游需求；然而会议和旅游需求有较强的季节性，影响酒店的全年住宿率表现。
未来五年西安市将有超过20间国际品牌酒店进入市场，我们预料酒店市场将进一步细分，各个区域会自成一个竞争群，而相互之间的竞争会越来越少。
部分新增酒店名单
随着市场供给增长速度放缓，西安的酒店市场应该能更好地消化之前的新增酒店供给。同时，在成西高铁开通的利好因素带动下，我们预计市场住宿率水平应该开始逐步攀升。其他积极因素，比如西安南部持续城市化，都将有助于推动市场住宿率提升。
西安酒店市场的发展会怎样？
展望未来，虽然预计三星工程一期完成后需求增长会有所减慢，因为大部分基础建设及技术引入已经完成。但大部分竞争酒店预计未来3-5年三星仍然为酒店商务需求主要贡献者。除高新区外，工业发展区向北郊咸阳区域发展，进一步稀释城南的商务需求。
会议会展将成为最具潜力的需求
每年在西安举行的大型全国性展览有“东西部贸易洽谈会”、“中国西部国际装备制造业博览会”和“西安国际汽车博览会”等，将推动曲江区的会议会展酒店需求。曲江区无论在基建、交通、以至住宿设施也不断在提升优化，有助提升西安作为会议目的地的核心竞争力。和商务需求相比，综合收益高是会议需求的一个主要优点。此外，在西安酒店市场中，会议需求和商务需求之间的平均房价差距相对小于其他城市。
依托持续改善的基础设施和快速发展的几个大型开发区，西安经济未来的发展具有持续动力，预计商务活动和旅游业在长期内将会持续积极增长。
特别感谢
浩华顾问管理公司资深顾问叶懋骐先生
提供《西安酒店市场快照》内容
kip@horwathhtl.com
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