超高层酒店，不仅是盈利模式接受挑战……
近年来，多功能综合型开发项目在中国已日益成为一种重要的开发趋势。在绝大多数情况下，多功能综合体中的酒店有助于提升其所在区域的形象，吸引投资、特别是外商投资，因此酒店开发经常被视为城市发展的一个积极符号。与此同时，酒店设施也享有与其他设施之间相互协作增效的关系。综合体项目中的各组成部分可受益于优质的项目本身，因而一个大型开发项目所产生的影响通常要大于其各组成部分的影响力之和。
另一方面位于标志性超高层建筑顶端的酒店天生就会成为地标。鉴于世界上位于超高层建筑的酒店数量很少，能够在床上看到大部分世界位于自己的视野水平线一下，是一种难以复制的体验。这对于财政状况良好、经验丰富的旅客可能会感到高兴，同时，他们普遍愿意支付高房价以获得这种享受。在迪拜、上海和北京等新兴城市，正有非常少量的此类型酒店产品投放市场，以满足这些市场中相对旺盛的高档和豪华住宿需求。此外，这些城市中的超高层建筑都超过了它们本身所具有的地产价值，成为国家现代化进程的象征。
这似乎看起来很明显，但从数量上来看，对比现代的、国际品质的高档酒店，采取此类配置的超高层酒店数量非常之少。那到底是哪些因素让投资者对超高层酒店望而却步？超高层酒店的经营者和业主们该如何应对这些挑战？
过去20年中，超高层建筑的开发和建设均发生了巨大变化。在20世纪，“摩天大楼”项目几乎集中在北美，具有象征性的地标项目包括克莱斯勒大厦、帝国大厦、以及位于纽约的世贸中心等。许多这些项目和其他类似项目在当时都使用钢筋建造，计划办公用途。
但在21世纪初，超高层开发项目发生了根本性的转变。亚洲和中东地区快速创造的新财富，结合创建标志性地标建筑（可以体现现代化的进程）的意愿，开创了超高层建筑的一个新时代。“9.11”恐怖袭击事件中，超高层建筑双子座的轰然倒塌，也浇灭了美国开发商们建造“最高”或“最大规模”建筑的渴望，一时间大家都普遍接受了“退而求其次”。
2020年预期建设的20幢世界最高建筑物（ 资料来源：国际高层建筑与城市住宅委员会）
国际高层建筑与城市住宅委员会称，1990年，世界最高层建筑80%都位于北美，但到2011年底，世界100幢最高建筑中仅26%位于该地区，而46%将位于亚洲，同时24%位于中东地区。
“2020年20幢世界最高建筑物”的地理位置 资料来源：www.ctbuh.org
不仅仅是超高层建筑正逐渐从北美向亚洲和中东地区转移，就连建筑的功能也正在不断演变。尽管高层建筑以前几乎都是准备用作办公用途，但如今在超高层建筑中也可以见到住宅、酒店和其他综合性设施。早在2000年，世界最高层建筑85%都是写字楼，但到2011年底，在100幢世界最高层建筑中，写字楼的数量首次从历史水平降至50%，而同时综合性开发项目的数量跃升至31%。
迪拜塔（Burj Dubai）投入的开发资金估计在40亿美元左右，高度达到818米，是世界最高建筑物。未来大约10年之内，这幢建筑很可能一直保持世界最高建筑物的地位。从广义上讲，结构里程碑和标志性建筑物可以引起市场的重点关注，并吸引国际投资团体投注新钱进入新兴市场。如果超高层建筑从底层往上均不具备吸引人眼球的现代化符号，市场的关注显然是不存在的。
由于规模较大，整个项目享有较高水准及广泛的知名度。酒店、写字楼及零售设施的完美结合有助于提升整体开发项目的形象和声誉；
整体投资风险降低，相比单体设施，综合体项目较少受市场行情波动的影响；
尽管酒店占用资金的时间较长，相比公寓、写字楼和购物中心等其他设施，酒店通常需要一个更长的回收期，但规划上述这些其他设施（特别是可出售的公寓）有助于整个开发项目的资金和现金流；
大型开发项目可提升土地的利用效率，在建设、设备和融资等方面享有规模经济效应。例如，位于同一幢建筑中的不同设施可以共享一个中心制冷塔和电厂；
整体开发项目中的组成部分可以相互建立需求基础。例如，零售设施可以与写字楼设计在一起，迎合写字楼租户、酒店客人和较大范围住宅社区的需求，同时，酒店还能够潜在的受益于写字楼内公司租户的商务需求；
共享设施提升效率并降低成本。例如，由于写字楼和零售中心的停车高峰期不同，可共享停车场。
除酒店之外，在一个多功能综合体内通常可以看到的四种设施。概括而言，每种设施都可以为多功能综合体开发项目中的酒店带来以下好处：
多功能设施之间的协作。
整体而言，可出售公寓、写字楼和零售中心这样的商业设施的投资回报期普遍高于酒店项目。特别是，预售公寓所产生的收益可以为整体开发项目的建设提供资金支持。对于服务式公寓这样的设施，重要的是应注意在早期规划阶段努力使其产品与酒店区别开来，因为这项设施可能会与酒店竞争业务。所以，拟建服务式公寓的概念及其产品必须明显区别于酒店，以锁定不同的客户，并避免整体开发项目中的这两项设施之间产生竞争。
此外，必须确保多功能综合体项目中的所有设施有效融合，共享同一定位，符合拟建项目的整体形象。如果多功能综合体开发项目中或周围区域有多座酒店，则在初始规划阶段要求采取适当的策略和规划，以提高这些酒店在未来的竞争力（以及防止姊妹酒店之间出现“相互残杀”）。
目前，建造超高层建筑主要受制它们在财务上的可行性、而非由于它们高度所造成的任何不可克服的硬件条件限制。众所周知，建造超高层建筑的原动力是高档写字楼需求最旺盛城市的土地成本迅速升高。为避免承担因购买较多土地开发较大型建筑所需额外投入的高昂成本，开发商一般会在城市土地中选择一块面积较小、价格又较能接受的地块开发超高层建筑。
尽管这种策略是大多数城市环境发展的标准模式，但在施工技术方面取得的科技进展实际上已解除了可建筑高度的最高限制。但与此同时，建筑高度的增加可能也会相应增加建设成本。因此建造超高层建筑允许开发商节省一定的土地成本，但省下的这笔费用基本上与当前建造超高层建筑疯涨的成本抵消了。
据建筑测量公司——威宁谢公司（DavisLangdon & Seah）称，建筑超高层建筑可能会产生额外的成本，主要归结于以下一系列因素，包括：
上海柏悦酒店所在的上海环球金融中心，酒店内的双层电梯可以同时经停奇数和偶数楼层，目的地选择控制程序能够引导电梯乘客乘坐驶往靠近他们要去楼层的电梯，减少不必要的经停，同时还可以使乘客运载能力提30%。
包含酒店功能在世界超高层建筑当中正逐渐成为一种普遍的现象。然而，即便全酒店超高层建筑的数量正不断增长，但最常见的仍是酒店占据一幢综合建筑的一个或多个区域。在一幢超高层建筑中规划一座酒店必须考虑的特殊因素进行深入探讨。对于拟建酒店位于一座超高层建筑顶部、同时其他非酒店设施占据其下方楼层空间的布局，某些因素则应该特别予以关注。如果不仔细规划，以上这种布局方案，在酒店的运营利润、客人的体验和安全性、以及经营者是否愿意接管拟建酒店等方面可能会衍生出一系列严重的问题。
交通和安全——针对超高层建筑规划高效的交通和逃生系统可能十分复杂，这是造成这类型建筑开发费用高昂的一个主因。
整幢超高层建筑可能拥有六十部或更多数量的电梯。配备足够数量的电梯以满足乘客流动的需求，同时最大限度地减少电梯在建筑内占据的空间，无论是对于建筑师还是对于设计师，都是一个严峻的挑战。由于电梯数量增多导致可租赁空间面积减少，超高层建筑的收益产出能力也降低了。
位于北京银泰中心的北京柏悦酒店，该酒店将简单接待区设于中央主楼A座3层。
在超高层酒店中，传统的配置是使客人直接从一个设在底层的简单接待区域直线上升至空中大堂。从空中大堂，客人应能够转乘独立的电梯抵达客房楼层。如果餐厅设在比空中大堂高得多的楼层，同时它们之间夹着客房楼层，则最理想的做法是，应使快速电梯能够直接抵达那些餐厅。经由快速电梯直接抵达高层餐厅的布置，也可以减少大堂内行走的人流。
如果酒店会议室设在一个专门的楼层，不靠近大堂，则快速电梯也应经停那里。这使得客人可以直接从底层或空中大堂进入会议区域。快速电梯不应经停任何客房楼层。所有客房楼层都应使用门卡才能进入。对于拟建酒店，我们建议餐厅与多功能会议设施均位于靠近空中大堂的楼层，并仅能够经由空中大堂抵达。经由快速电梯，然后转到位于空中大堂的客用电梯，这样的交通路线能够保证酒店更好地控制保安系统和客人安全。
总之，确保客人安全并提供最先进的消防系统特别重要。不仅是因为高层建筑顶部的消防极为困难，而且就连甚至一点火星也会使消费者的神经敏感，使他们不敢进入超高层建筑或在酒店中停留。如果酒店会议空间位于超高层建筑靠上方的楼层，靠近客房，那么可能有必要提供比平常水平更宽敞、且从各个方向均能到达底层的消防楼梯。鉴于这样的配置，较为宽敞的楼梯可能会耗费各楼层宝贵的建筑面积，包括非酒店功能设施的建筑面积。
餐饮区域——相比其他普通酒店塔楼所犯的错误，如果超高层酒店在餐饮场所的布局和服务安排方面出现差错，对于酒店运营所产生的影响往往要严重得多。
为了节省超高层建筑顶部的优质面积，基础的食品制作设施通常设在地下，靠近货物运送和接收区域。待基础的配料在地下准备好后，食品可以经由快速电梯运送至位于塔楼顶部的厨房（仍在酒店范围之内）。在那里完成食品的最后一道工序，或者通过内部服务电梯将各项食品运送至酒店内需要它们的任何一个点。
敞开的展示性厨房几乎已成为主要较高档和高档酒店的一个标准特征。一些基础的食品制作可能仍旧在后台厨房完成，但最终的食品安排或烹饪应当着客人的面做。这样，从某一方面来讲颇具新意，提升客人的用餐体验，允许他们观看菜肴是如何制作和完成的。
香港丽思卡尔顿酒店所在的香港环球贸易广场，由新鸿基地产（香港最大的地产开发商）开发兴建，属新鸿基地产和香港地铁公司共同拥有。它目前是世界第四高楼，同时也是香港最高建筑。
鉴于强风荷载要求绝大多数超高层建筑越往顶端越细，因此，上一个楼层的建筑面积较下一个相连楼层的建筑面积可能会减少。在每层楼建筑面积确实有限的酒店中，空间显得非常珍贵。选择利用敞开的展示性厨房可以为客人创造更多可看见和经历的前台空间，同时尽量避免设立其他额外的后台厨房。
较大比例的前台空间应能够提升客人的体验，同时也可以使酒店的餐厅显得更加开阔和宽敞。如果酒店的内部中庭与设有展示性厨房的餐饮场所共享一个楼层，则厨房的排气系统非常关键。为了防止展示性厨房内产生的烟雾窜到中庭，或笼罩在酒店靠上方的楼层不散，在厨房内安装非常强大的通风装置至关重要。
一座酒店的高楼层餐厅可望成为一个独特的用餐目的地，同时吸引住店客人和外部客源光顾。如前文所阐述的，外部客人能够直接从底层抵达这类型餐厅、中途不必经过人流不断的公共区域十分重要。尽管为客人设置进入就餐区域的便利通道颇为关键，但使酒店员工能够方便抵达他们自己的就餐区域也同样关键。
在超高层酒店中，在岗服务员离开大厦用餐再返回工作岗位完全不切实际。对于一个在岗的服务员而言，乘坐服务电梯从大厦下来再返回可能花费大约20分钟。由于这个原因，超高层酒店通常需要在较高的楼层内设置一个员工餐厅，以尽量缩短服务员去用餐途中耗费的时间。除了员工的流动外，经由服务电梯运输物资也需要予以仔细规划，确保及时提供服务，以免耽搁。
因而，决定将一座拟建的酒店设在一幢超高层建筑的顶部，应有潜力为客人和访客创造一种独特、令人印象深刻的体验。但只有在那些足够成熟和已经准备好接纳这类型酒店体验的市场中，超高层酒店才能够从众多酒店中脱颖而出，凭借自身所具有的强大潜力，享受到附加价值。例如，中国成功的高层酒店一般都位于上海和北京，这些市场具备支持人民币3000元房价的条件。
在决定承担建造一座可能成为其所在市场标志的酒店必须面临的额外风险和责任后，应对前台和后台空间进行广泛而又细致的规划，这对于酒店未来能否成功运营至关重要。如果酒店与底层之间的楼层设有大量非酒店空间，则酒店规划和设计的许多方面都关系重大，绝不能掉以轻心。相比之下，这在一幢中等楼层或综合高层建筑的较低楼层中可能要灵活得多。
*本文节选自浩华《超高层建筑及酒店》，如需全文，请于后台留言（姓名+理由）。
本文部分内容为Horwath HTL独家授权给CHAT发布，
未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。
无沟通的转载等行为，一律视为侵权，并诉诸法律。
如需转载，请看下方版权申明细则。
©CHAT
猜您喜欢
▼点击阅读原文，用创新思维解决人力资源的瓶颈。