案例分析：酒店买卖交易与品牌重塑

原创 HNN、Horwath CHAT资讯

酒店翻新正在迎来一轮重大的回归，这是这个行业渴望已久的历史性改变。业主们开始讨论重新启动曾因经济衰退而被搁置的项目，新的装修和维修工程正在紧锣密鼓的安排当中。

在经济衰退的大环境下，业主和酒店品牌管理者发现，他们面临几种现实选择，尝试进行翻新，或者在某些情况下，重新打造他们过时的品牌。典型的翻新流程似乎已经被抛在脑后，因为当下情况更为严峻，业主资金有限，借款条件更加苛刻，品牌具有新的诉求和设计方向，但他们仍然争先恐后地实施资产改进计划。如何正确引领这些新的投资将会是很大挑战，但是即使是在这种困难的情况下，也依然有办法使项目顺利开展。

来自PIPS的压力

通常情况下，酒店出售或更换品牌时，卖方都需要提供PIP（property improvement plan），用以说明这个酒店目前的运营状况，以及要更换品牌或重塑品牌会产生的资本支出。因为每个品牌的品牌标准不同，因此物业需要重新改造，以达到和新品牌标准的契合。

业主被要求完成PIP，与经济衰退前相比，目前的PIP在更短的时间内，要求更苛刻。在经济低迷时，品牌宽松地应对PIP要求，允许业主推迟许多项目，甚至有些时候，可以完全豁免某些指定的PIP项目。随着酒店市场的逐渐复苏，酒店品牌开始对那些他们努力创造的，却不能正确表达品牌形象的产品失去了耐心。

酒店升级和PIP完成的最后期限正在快速到来，最后的期限已经远远地超出他们翻新的预定时间。所有这些努力都是为了赢得顾客，在接受了几年一成不变的住宿后，他们期待看到创新的、有新设计和装修的酒店。所有这些因素都碰撞到一起，改变了设计师、承包商和业主处理酒店翻新的方式。

正是由于所有这些压力，拟定好进度和预算的项目才得以在经济衰退前完成。设计、批准、投标和建造等过程使得一个典型的翻新周期需要14到16个月的时间，其中很长时间花费在涉及所有权和品牌的个人审查和批准上。如今需要将新的设计和新装修的性能更快地推向市场。由于酒店的实际情况，同样的装修工程必须在8到12个月内完成。

案例分析

以下是浩华管理顾问公司所参与的项目案例：

雅诗阁——修订后的酒店改进计划和资本支出预算