存量资产时代，大悦城如何向资产管理商转型？
商业地产存量规模不断扩大，中国商业地产已经进入资产存量时代。不同于早在2008年就进入存量时代的美国，国内商业地产发展思路一直趋于粗放，开发商融资成本较高，没有进化出成熟的细分和退出渠道。迫于现金流压力，国内很多商业项目孕育不成熟，运营能力低下，开业后门庭寥落。
而这部分存量资产，同样也是横亘于现代城市进一步升级面前的巨大课题。如今，全国一二线城市有改造潜力的商业资产已达千万平米量级，北京、上海更是首当其冲地成为了存量改造，城市更新的先驱。面对亟待更新的城市，盘活存量物业，实现资产增值，成为了万丈资本的核心发展路径。
正因如此，2015年至今，一线城市的地产大宗交易市场就十分活跃。其中， 内资已经逐步超越外资，开始在存量资产改造市场中占据主导地位。在这个不断更新的世界里，所有的边界都在被逐渐打破，产生新的聚合，商业地产板块将面临全新的竞争格局和挑战！
面对商业地产供给过剩、同质化竞争的困境，一些企业开始积极探索将成熟的商业物业进行资产化管理。发展了十年后，中粮集团旗下的大悦城地产10月18日在北京宣布，启动“大资管”战略，正式向资产管理上转型。该公司还计划成立专门的商业管理公司，提供运营管理服务。
其在2016年度客户答谢会上对外公布了“4A大资管“战略，4A即积累（Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致（Acme）、资产（Asset）。
前三者代表了大悦城在过去十年积累的强势运营实力，这为后者（资产）借力资本驶上快车道打下坚实的基础。借助这个大资管平台，大悦城地产希望实现快速发展，输出管理，达成“5年20城”的战略扩张目标，并能够成为一家持续盈利的百年老店。
中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在会上宣布，大悦城地产正式由开发运营商向资产管理商的转型。他对在场的媒体表示，未来要着力打造一个大资管平台，实现开发运营模式向资产管理模式的转变。他还透露，大悦城未来要借助资本的力量，加速扩张。
中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政
大悦城地产副总经理吴铮则在会上介绍，大悦城“4A大资管”的第一步是盘活优质存量资产。目前，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司，共同成立了国内第一家地产核心基金。“通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。”吴铮称，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，将为大悦城带来收益结构的调整。
“4A大资管”战略的第二步则是建立可持续资本循环平台。打造多样化的融资渠道，能够支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入；能够降低负债率，改善资本结构有助于降低融资成本、提高未来融资的灵活性。
周政对记者透露，大悦城首个轻资产项目天津和平大悦城（其前身是天津津汇广场购物中心），将于今年12月底在天津开业。这个天津的项目，大悦城地产于2015年年底接手，不持股份而是输出运营管理模式，与基金合作方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。项目改造之后引入了大悦城主题街区产品线，带来体验式互动。截止目前，大悦城地产已在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业7家购物中心，杭州大悦城也已进入项目筹备期。
天津和平大悦城
大悦城提出大资管平台，亦是得益于先前扎实的基础。10年光阴，大悦城一路成长与积累，摸索出一套独有的商业模式。自2007西单大悦城问世之初，“18-35岁新兴中产阶级”一直是大悦城的客群定位，随后的经营之中，形成了“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位。于商场而言，客流就是一切，经营客流、深耕会员经济成了大悦城的特色之处。
骑鹅公社：国内首个坐落于购物中心内的环境景观化、业态主题化的文创购物街区，也是天津市唯一一个依托商业综合体打造的大学生创意创业示范基地。
悦界：国内首个生态主题的室内生活方式空间，推出多个创新主题空间，将场景营销与文化营销持续推进至臻。
良食局：大悦城以互联网思维打造的全国首家O2O 立体化会员体验平台。良食局融合App线上商城和线下实体店，促进了大悦城线上粉丝向新会员、新会员向忠实会员的转化。依托优质的异业合作实现输出扩张，为会员提供更便捷、有品质的服务和生活方式体验。良食局凭借其创新的零售理念荣获2015年度ICSC亚太购物中心大奖“新零售理念”银奖和2016年金百合O2O最佳实践奖。
为了将体验和社交属性最大化，大悦城希望凭借实体消费空间的社交属性于主题体验在Mall里植入一自成一体的“客流发动机”。为此，大悦城已经推出了多个个性化、多样化的系列主题街区，例如超级工厂、骑鹅公社、悦界、摩坊166等。这系列的举措带来了显著的效果。根据大悦城地产2016上半年年报，大悦城销售额近66.8亿元，同比上升23.2%，客流达到6400万人次，车流量超过412万次，同比上扬33.4%。商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14%。
同样，在近期浩华管理顾问公司给北京西单大悦城酒店公寓做的《市场重新定位及改造可行性研究》项目中，我们也建议将现有酒店公寓空间与商场的关系及空间有更多的融合，增加与大悦城整体的连通感，添加社交元素模块，契合大悦城“国际化青年城”的整体定位。
与此同时，紧随时代的发展潮流，大悦城将商业创新的触角延伸到与金融行业的合作上，以期在各个消费场景中能够为消费者提供一个更为通畅、合理、优质、贴心的消费支付渠道和金融解决方案。比如西单大悦城则与蚂蚁花呗联手，推出会员消费信贷、联名会员计划、线上线下会员打通等创新型举措。
2016年6月，西单大悦城与阿里旗下的蚂蚁花呗达成战略合作，推出会员消费信贷、联名会员计划、线上线下会员打通等创新型举措。在2016年悦购季期间，蚂蚁花呗支付共计达成12552笔（日均600笔）交易，超过1万人次使用，产生565万元消费。预计在一年内，实现支付总额达到1亿元、销售总量达到25万笔、使用总人数达到17万人。
近年来，商业地产市场存量巨大，同质化竞争加剧，结构性问题突出。与此同时许多投资者对行业的投资持谨慎态度，这使得商业地产发展愈发遭遇瓶颈。以一线城市为例，第一太平戴维斯研究部统计发现，截至今年二季度末，广州市中心区珠江新城的购物中心空置率高居21%。戴德梁行日前提供给第一财经的研究报告则显示，今年第三季度，北京零售物业市场带来约29万平方米的新增供应。至此，北京优质商铺存量上升至1154万平方米，其中，购物中心约942万平方米，占到82%左右。戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者介绍，随着商业环境不断变化，电商冲击及消费者购物行为的改变，很多商业项目都试图通过升级改造、品牌重新定位或转型等方式来适应市场的发展。
不仅仅是大悦城，北京还有一些商业地产开发运营企业正在做资产金融化探索。戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰透露，恒泰证券和银泰集团推出了北京银泰中心资产支持专项计划，简称“北京银泰中心类REITs”。该项目项目规模达75亿元，成为国内首单抵押型类REITs(房地产信托投资基金)和国内单只规模最大的类REITs项目。
文章素材：第一财经、零商网等
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