房市下半场，可别只为房子而紧张！

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作者丨毕亚军

每次认真谈房子，一位同事都会后悔当年因为每平米300来块的差价，没买隔壁那个更好的小区。这不光是因为当年300来块的差价如今已变成了2万多，更因为他每天都要生活在一个比较起来简直是天壤之别的环境。

这样的情况并非个例。

虽然一些地方的房价还在疯涨，各种抢房的奇葩现象仍在上演，但真正有远见的人，已经开始更清醒地看待和规划房子的未来。

首当其冲的是对市场更敏感、也更有市场影响力的龙头开发商。

比如，万科将自己由“城市配套服务商”升级成了“城乡建设与生活服务商”，恒大也开始以高质量增长为首要目标。

一些二线、三线地产商也比过去更加焦虑和只争朝夕。媒体上，三天两头就可以看到他们的各种新口号。

无论龙头，还是二、三线开发商，大家都不再只是强调地段和房子有多好，美好生活，居住品质，生活方式……成了大家争先恐后使用的关键词。

这么步调一致地强调这些关键词，是因为大家都真正感受到了市场的变化：喊了好多年的消费升级，已经成为房地产市场演变的主旋律。

这个主旋律之下，无论是首套刚需，还是改善型，甚至炒房人，大家都对居住品质有了更高的要求，这也是地产下半场的核心特征。

而美好生活，居住品质，生活方式，都必须依赖于一件事：

物业服务与管理。

物业服务与管理不但决定居住生活品质，还决定房屋价值。

中指院的数据显示：2016年，全国物业管理百强企业在管的住宅，平均二手房价比周边高出11.45%。高出的关键，是百强更好的物业服务与管理。

范围缩小到十强、首强，差距更明显。

2016年末，一份针对全国15个大中城市、近1.5万平方米、10年以上住宅项目的抽样调查结果显示，同类型、同时间、同开盘价的项目中，98.3%的万科物业在管住宅价格高于周边项目，整体溢价高达惊人的26.77%。

优质物业溢价的背后，是中国物业整体水平的亟待提升。

中国的房价贵冠全球，但物业服务整体水平连中等发达都赶不上。房屋短缺年代，开发商和购房人的重心都在房子本身，服务普遍被放在次要的位置。

但这些年，开发商和购房人的共同进步，让物业服务愈发重要。在万科等先知先觉的开发商带领下，好物业和坏物业的差别日益显现，而且差别兑现成了价值。

当这种价值差异不断上演并被体现到房价上，即便过去对物业重视不够的开发商，也都不得不慎重地面对一个问题：

如何提升物业，让房子更有价值。

中国的物业管理公司主要由两部分构成：一是开发商自建的物业管理公司，二是独立于开发商的物业管理公司。

无论哪一种，在物业管理价值不够显现，本身欠缺赢利性的环境下，绝大多数公司都是相对消极的经营，行业也因此整体水平停留在低端，并且高度分散。

▲2016年全国物业管理15强企业

但最近这些年，形势有了比较大的改变。

一组数据是，2013年，全国百强物业的市占率只有16.28%，但到2016年年底，这一数字已经攀升至29.44%。而且，百强企业之间的头部效应也在加剧，过去10年，百强企业在管面积平均增速为10%，但前10强的平均增速高达38%。

变化的背后，有头部公司的主动出击。

比如，港股上市公司彩生活、中海物业、绿城服务等5家公司，均不同程度加快了兼并收购的步伐。万科物业则通过股权合作、全委等模式，从负责万科自身的物业管理，大步独立开放向其他开发商提供服务，协助其弥补物业管理的短板。

这些头部公司的努力，也让物业管理的价值在开发商层面更加显现。

国内百强开发商与百强物业公司的相关数据显示：那些真正靠产品获得竞争力（统计对象仅限百强开发商）的开发商，背后均站着成熟的物业管理公司。

优质开发商凭借物业管理优势提升品牌价值与利润空间的同时，一批开发商则因为物业管理而价值受损。曾有分析指出：国内数家大型开发商的口碑，与其规模、地位极度不匹配，已经成为制约其未来发展的隐患。

导致其口碑不佳的关键因素，正是物业管理的欠缺。

但对这个欠缺，开发商们也有委屈，因为他们的专长，甚至责任，都只是盖好房子，后期的业主需求、社区文化、设施维护和修缮等，全部都是物业的工作，但很多开发项目的物业公司并不属于开发商自己。

可业主不会理会这些，社区催生的好名骂名，最终全部要由开发商承担。

过去，骂名也就骂名了，房子照卖，钱照赚。而现在，骂名直接影响到楼盘的价值、开发商的利润，甚至是命脉，这让开发商不得不加倍重视。

一场开发商主导的物业管理革命，也因此发生。

革命的核心是，开发商掀起物业高配的大升级：要么提升自有物业公司的物业管理水平，要么更高标准地选择物业管理公司，更好地匹配自己。

已经领跑的万科、中海、保利等优质物业管理公司，因此迎来一个史无前例的大机会。

放在万科等领先者面前的，是两个万亿级的市场：

据“中国房地产业中长期发展动态模型”推算，未来4年内，全国物业管理面积至少为235亿平方米。这意味着，按照行业平均物业服务费计算，仅基础物业服务，就将形成1.2万亿的庞大市场。住宅之外，商业、产业园区、办公、公共设施等高物业服务费项目的相关需求，也会同步上升。

除基础物业服务收入外，物业管理公司还直接掌控着社区增值服务。2017年，全国社区增值服务的市场规模约为4500亿，按照过去3年28%的平均增速计算，2020年，该市场的规模也将突破万亿，甚至超过物业服务收入。

以万科为代表的头部企业，也在用业绩证明着其中的巨大机会。

万科物业2015年开始市场化运作，2016年实现营收50亿；2017年，营收激增至80亿。更重要的是，截至2017年11月，在不到3年的时间内，万科物业全国2287个在管项目中，已有52%不是万科地产所开发，26%不是住宅项目。这也意味着，它已彻底告别依赖万科的成长轨迹，融入2万亿市场的汪洋。

除在住宅领域协助全国开发商弥补物业短板外，万科物业还在企业总部、高端商业写字楼等领域，频繁向第一太平戴维斯等国际“五大行”发起冲击，拿下了包括腾讯、阿里、京东、华大基因、华为在内的一系列重量级客户。

正是靠着物业领域的卓越表现，万科才有底气在新定位中加上“生活服务商”，郁亮才有底气宣称，万科作为发展商的时代已经过去了。

甚至，早在2015年万科物业开启市场化运作之初，郁亮就曾在内部会议上明确表示：“万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产。”

万科物业比万科地产还值钱，一定是建立在更多开发商会选择万科物业的基础上。不光是万科，包括中海、保利物业等等也都在打着这样的主意。

开发商为什么不自己做，而要选择万科等合作？物业管理真的那么难吗？

业内人士的回答是：对于物业管理能力不足的开发商来说，选择万科物业这样的专业管理公司，要比自己去干划算，而且要划算太多太多。

划算不只是因为专业公司可让自己更省心，让业主住得更美好，也更因为自己可以在销售房子时告诉客户：我们的社区由万科物业管理，并因此获得更高的价值。

对于一般开发商而言，纵然其费尽九牛二虎之力，甚至完全照搬照抄万科物业，做出万科的水平，要让消费者真正像看待万科物业那样看待它的物业，也是非常遥远的事。

这就像很多酒店业主选择万豪、希尔顿合作，而不是自己建立酒店管理团队：自己做，什么时候才能像希尔顿那样好那样值钱？而合作，你马上就可以了。

何况，做好物业管理真的不是一件容易的事。

事实也在印证这一点：专业优质物业公司与开发商合作的成功案例多见，而不具备能力的开发商试图自己做好物业的成功案例却是凤毛麟角。

既如此，何不自己更省心，更专注地盖房子，其他的交给万科物业这样的公司，利用其专业和品牌价值来增值自己？这也成为越来越多开发商提升品牌价值的共识。

过去几年间，数家大型开发商先后传出大力度重整物业服务的消息，但收获大多差强人意。包括腾讯在内的多家互联网、科技巨头，也曾展开跨界动作，但结果也都算不得成功，甚至连自己的物业都交给了专业公司。

究其原因，物业管理是极度依赖时间积累和经验沉淀的行业，无论是万科、中海，还是龙湖、金科等物业管理公司，都是熬了超过20个年头才站上如今的风口。

以公认的行业领跑者万科为例，其竞争壁垒从1991年王石带着一帮工作人员，以扫荡的方式在万科小区内捡烟头就已开始建立了。这也是科技公司跨界物业管理不得要领的关键——大数据、人工智能，很难真正满足业主千差万别的需求。

更让后来者无望的是，当你开始追赶，领先者也在建立起更高的门槛。

比如，万科物业目前就在结合移动互联网、大数据等新技术，推动行业整体技术大升级，而且由集团副总裁、万科物业CEO朱保全像王石当年捡烟头一样亲自督阵。他要求万科物业每年拿出营业收入的1.5%用于研发创新，据此估算，过去两年，公司投入的研发资金接近2亿。

如今，万科物业总部，有一半的成员是IT技术人员，这个技术团队缔造了一个庞大的信息化平台——睿服务，一个包括FM系统、战图系统、“住这儿”APP、“助这儿”APP、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成。

通过系统监控和数据处理，万科物业24小时不间断地掌控着值得关注的信息，并以被动判断结合主动介入的方式，实现着高效运营和精准服务。在其支持下，万科已经可以通过“住这儿”APP，对业主几乎任何问题及时反应并处理。

不止是万科，有野心的物业管理公司，都在紧跟技术浪潮，构建智慧社区。这场技术革命，也将行业彻底分隔成了两个阵营。领先者的服务效率与人力成本不断削减，产品和增值服务持续提升，落后者则面临越来越大的生存压力。

业主们的生活，也因为阵营而两极分化。生活在优质业在管的社区，和生活在其他社区，已经成了两种截然相反的体验。

市场对物业管理的价值发现，消费者对物业服务需求的剧增，促使开发商必须选择更专业的物业公司，这也让众多跟不上步伐的物业公司有出局之危。

2016年，物业管理百强的平均营收6.3亿元（这意味着很多百强企业的营收不足6亿元），但平均技术投入仅478万元，占营收比例不足百分之一。与此同时，百强企业中，本科及以上人员的占比仅为9.25%，高中以下人员占比则高达51.88%。

由此可见，在巨大市场机遇面前，即便百强之列的大多数企业，也都面临着规模实力、资本、技术、人才的巨大短板，百强之外的，更可想而知。

当行业革命浪潮袭来，资本、技术、人才加速向行业头部聚集，这些企业若不能因需而变、加强竞争力，被洗牌出局将只是时间的问题。

一方面是开发商将越来越倾向于选择专业的优质物业品牌，通过提升其物业管理价值，在地产下半场赢得更多价值筹码；一方面是大量不能适应竞争的中小物业公司将退出市场，头部专业公司的提速扩张，强者恒强。

这股浪潮最终将成就的，不只是物业管理行业将会诞生百亿、千亿级的行业霸主，也包括让物业管理得到整体提升，城市的居住品质与环境得到大提升。

而且，这已是不可逆转的趋势。

无论开发商，还是物业管理企业，如果还不从更高层面重视这个问题，怕是走不到更高层面去了。

购房者，无论是自住还是投资，拿出毕生积蓄，甚至巨额透支之前，也都该更认真地思考，除了房子，你还会买到一个怎样的居住品质？一个怎样的生活环境，甚至一个怎样的未来？

以免若干年后，不但后悔自己的房子因为物业而贬值，还要天天忍受糟糕的居住环境。

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