专题 | 规模“榜首”城市系列——政策刺激下成都市场转机及不确定性探析

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一、两千万人口造就市场规模优势，成交面积及金额稳居全国前十

成都常住人口超过2100万，是中国第4人口大市，庞大的人口规模造就了房地产市场规模优势，成都新房成交面积常年排名全国前列。2015年以前，成都是全国唯一一个市场规模达2千万平方米的城市，成交面积排名常年稳居全国第一。

2015-2017年，武汉、重庆成交明显发力，成交规模反超成都跃居全国第一，不过成都排名仍高居全国第2位。2018年-2021年，受供应缩量、调控加码等多重因素影响，成都商品住宅成交规模下滑至1500万平方米上下，全国排名保持在前10位。

2022年前5月，成都以602万平方米成交面积，高出第2名武汉近一倍的巨大规模优势，暂时重归全国新房成交面积排行榜榜首位置。

二、2022年楼市局部企稳，去化率超5成累计成交跌幅收窄至20%

开盘平均去化率稳步回升至50%以上，近乎恢复至去年上半年水平。3月，川发天府上城、人居麓湖林语等热盘入市带动下，开盘平均去化率升至42%。4月，开盘去化情况进一步好转，平均去化率回升至58%，近乎恢复至去年上半年60%的去化率水平。5月，平均去化率也超过了去年下半年47%水平，半数以上入市项目去化率超过60%，麓湖生态城、新鸿基悦城、华发统建锦江大院等5个项目基本实现开盘即罄。

三、两度加码救市，但能否扭转市场下行周期依旧存疑

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一、外来投资、本地恐慌购房需求轮番引领3年上升周期

2019年，成都楼市继续降温，全年成交规模创新低，开盘去化率继续走低，区域分化加剧，远郊去化不畅。具体而言：

第二，成都全市开盘平均去化率降至45%，较2018年下降26个百分点，一、二圈层在部分热盘拉动下，认购率尚维持在50%以上，而受到摇号锁资等政策影响，远郊市场加速转冷，三圈层近8城项目转为顺销，开盘项目认购率低至33%。

第二，开盘平均去化率有所回升，2020年回升至60%，同比增长15个百分点，2021年上半年认购率进一步上行。2020年，热点区域“万人摇”频现，最为夸张的案例是凯德卓锦万黛近7万人登记报名摇号，受这些红盘拉动，全市套均摇号人次由2019年的1.8翻倍增长至3.4。进入2021年，认筹比3倍熔断并触发限售等政策出台后，“万人摇”项目数量急剧减少，套均摇号人次大幅回落至1.1。

究其原因，一方面，二手房市场受到疫情和政策打压快速降温，非核心区域一二手房倒挂价格差已经基本消失，但在天府新区、高新区等局部地区依然存在，另一方面，政策连番收紧之后，刚需“无房家庭”等房票愈显珍贵，出于资产增值和用好房票两方面考量，购房者自然更倾向于入手核心区域的倒挂盘。

3、21年H2至今：与全国市场同步下行，但韧性、复苏迹象皆现

2021年下半年至今，受全国市场大环境影响，成都市场同步下行，但整体仍具韧性。成交并未明显滑坡，甚至在其他城市大幅缩量映衬下，重回全国成交规模排行榜前列。去化率难免下行但幅度相对可控，2022年4月以来更是出现稳步回升势头。具体而言：

第一，成交不免回调但没有显著退坡。2021年下半年，成都商品住宅成交面积达792万平方米，环比微跌8%，同比甚至维持9%的正增长。2022年前5月，成交规模达到602万平方米，同比下降20%，同比负增主要是基数较高的原因，相较2019、2020年都维持正增长，而且跌幅相对其他二线城市明显更小，成都也因此暂时重回全国成交面积排行榜榜首位置。

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一、政策是导火索，18年5月升级限购限售致市场周期由升转降

政策是导火索，并与政策力度紧密相关。例如2018年5月，成都升级限购及限售。其一，限购对象由个人调整为家庭。其二，分区域从严执行限购，天府新区、高新区最为严苛，户籍需迁入本区2年以上，非户籍需在本区连续缴纳2年以上社保；户籍家庭在全市范围拥有一套以下住房，户籍单身、非户籍家庭需无房，才能新购买商品住房或二手房。其三，新购买的商品住房或二手房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

受此影响，成交最为活跃的外来投资性需求被迫离场，本地自住以及改善性客群观望情绪加重。2018年下半年，成都房地产市场步入下降周期，打新热度明显下降，年末摇号中签客户弃购率一度超50%。

（本节有删减）

地王是催化剂，地价上涨助推房价看涨预期，并加剧市场恐慌性购房情绪。

2017年，成都土拍市场异常火热，地价呈加速上涨态势，全年涉宅用地平均楼板价高达7119元/平方米，同比大涨137%。二圈层地价全面破万，9月19日，四川金禾盛楼板价10100元/平方米竞得温江区公平街道太极社区地块，继双流、郫都、新都等近郊区域地价相继破万之后，温江区地价同样顺利破万。年内共计诞生23宗单价、总价地王，4月6日，东原地产楼板价17200元/平方米夺下武侯区红牌楼街道太平村1、7组地块，创造全市新的单价地王。

随着地价加速上涨，房价看涨预期愈加强烈，倒逼潜在置业群体恐慌性购房。2017年，成都房地产市场异常火爆，出现全民摇号抢房的盛况。房企变相提高首付比例筛选优质客户，直至形成“全款往里走，按揭不要堵门口”的购房鄙视链，甚至多个全款客户抢购一套房。

三、新房改善、二手房刚需格局强化，改善需求推动周期强弱转化

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成都经济基本面更优质，但抢人收效远不及西安。对比“兄弟”省会城市西安，不难发现成都经济基本面更为优质，但抢人收效相差甚远。2021年，成都高校在校生多达110万人，西安高校在校生81万人，说明成都人才基数更具规模优势。但实际引才效果西安更为突出，近年来，西安落户人才持续保持较快增长态势，尤其是2018年，西安迁入人口高达76.5万人，其中人才落户接近50万人，占比达到60%以上。受此影响，成都房地产市场缺乏爆发性增长潜力，房价较难出现阶段性炒作上涨行情。

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