西湖边、K11旁、云城TOD，今年土地三拍还有一批超级红盘！| 房叔说No.475

共 13 盘预售公示、登记，列表见文末↓ 

2022年杭州首批集中出让的59宗涉宅用地，已经有32个项目规划出炉，占比过半。

去年12月土地三拍中滨江、申花等板块的项目，6月底7月初也即将迎来首批集中上市。

也就在前几天，杭州市规划资源局终于发布了《2022年杭州读地手册》。

至此，今年的土地出让基本尘埃落定，那么6月底今年二拍地块外，后续土地三拍还会有哪些红盘、粉盘板块有值得期待的供应？可以在明年形成供应，慰藉没有摇中的购房者!

这里，大致总结一下热度较高的板块选择：

千万级主城改善的可以看西湖边劝业里和望江新城地块；

500-900万可以看申花、滨江长河、三塘地块；

400-500万：杭州西动车所+仓前车辆段上盖、杭钢TOD、天元公学、丁桥TOD、浦乐、市北独子地块；

200-300万：闲林、大江东、临平新城等地块。

| PART 2 | 

先看主城上城区共有16宗地块，其中去除6月将拍的3宗地块，涉宅地块仅仅5块，商业商务用地占了一大半。

其中，地处湖滨商业核心的劝业里地块无疑是最亮眼的。

地块离西湖湖岸仅160余米，湖滨银泰in77、君悦酒店、奢华酒店湖边邨都仅一路之隔，属于杭州老城区住宅天花板位置。

而如果按照2014年底交付的柳浪东苑来看，西湖边至少近十年没有宅地出让，劝业里无疑就是杭州金字塔尖的稀缺品。

另外地块还在名校天长小学学区范围内，唯一缺陷就是地块太小，总建面1.8万方都不到。

西湖边一套房，还是住宅新房，说出去太豪横了！

这样的位置，大概率是大户型的顶豪专属，按照杭州限价天花板7万/㎡，倒挂也是顶尖的，在现有摇号规则下，必然是顶格社保富豪定向专属了。

还有两块是刚首开的K11旁望江新城的三宗TOD用地；

其中北面两宗为涉宅用地，硬伤就是地块太小，都是6万方不到的项目，加起来也就约11.6万方，远远低于K11江明月朗园住宅体量，未来又是限价天花板拼手气和社保的项目。

但是明确的是，另一块商业商务用地体量足有近16万方，加上K11仅零售商业约15万方，超过30万方，一举超过钱新万象城总体量，甚至超过江河汇IFC汇东集中商业体量，成为主城核心的购物体验新打卡地，希望有大IP来运营。

另外两块是丁桥宅地，其中7号地块在龙湖武林上城、龙湖天街西北角，建塘路一路之隔；但是离地铁4号线桃花湖站约900米，稍远，到山姆会员店约400来米，还挺便利；

6号地块则在7号地块北边，无疑离地铁更远，已经超过1公里。

如果按照3.29万/㎡板块限价，这两块地又会是主城区内3字头低价板块的一批新供应；

并且有桃花湖、地铁加持，加上距离武林实际距离与其他主城3、4百万左右板块相比还是有优势，老城区的低总价购房者可以选择。

| PART 3 | 

拱墅区共20宗地，同样商业商务和其他公共配套用地和二拍涉宅共占了14宗，下半年涉宅地块仅6宗。

其中最热的是申花，刚刚公布案名的华润绿城申花项目杭樾润府萍水东路斜对面的迷你地块；

总建面仅约2.6万㎡，按照46200元/㎡限价，蚊子虽小也有肉，这块地可略为补充杭樾润府和星瓒颂锦府华丰造纸厂两兄弟的供应量 。

如此一来，申花华丰总价大400万起步和庆隆总价600万以上级两档供应，仅数量上就有了5个，套数和供应量是最近几年最多的。

另外一块在2021年多次触及有房顶格社保和限售的板块三塘，东边不远处就是檀映里，西边隔观成武林小学，就是九龙仓天御；

北面隔善贤路是方圆府金街和公寓；同时，地块北面离地铁5号线西文街站仅100余米。

同样，地块太小，总体量也就3.2万方，顶多也就200来套，对于主城500万以上级的需求来说又是杯水车薪的供应，一句话：武林新城的供应主要还要看东新板块。

值得一说的是不管是二拍后主城最集中的供应量，还是运河新城一批次最大的供应量都要属杭州6大一级TOD之一，总体量约66万方的杭钢TOD。

在今年土地出让计划中，盖上7宗地将一次性全部出让，仅涉宅体量就有建面约45万方，是运河新城最集中的一次土地出让，也是未来运河新城居住环境、交通、商业配套三者结合最完善的板块。

综合体插上地铁这个翅膀，有人流，还有文化、自然融合的大运河新城特色兜底，动心是必然的。

而不管是沿用铁路北3.6万/㎡的限价，还是桃源3.4万/㎡的限价，天瑄之后，3-4百万级且更靠近主城核心的TOD综合体很值得期待。

| PART 4 | 

西湖区总共8宗地，其中商业商务占了4宗，涉宅仅4宗，去除6月底2拍之江、转塘、三墩北三宗地，仅剩唯一一块小和山地块；

地块总建面约9.4万㎡，背靠小和山，离在建3号线支线小和山站和TOD项目仅约600米；

是和家园之后，小和山西湖区范围内多年来唯一住宅供应，1.5的低容积率做纯洋房或叠墅产品都不错，就看限价怎么出了。

| PART 5 | 

滨江区总共7宗地，其中除了三宗商业商务和二拍的一宗宅地，年底仅有三宗涉宅地块。

其中长河一宗，南面紧挨博文小学，东南面一路之隔是傲旋城，北面滨安路一路串联了阿里巴巴、网易、海康威视、新华三、大华、中控、中南产业园等核心产业；

如果按照天汇和晓月映翠的5.15万/㎡限价，又为滨江长河板块添一个10万㎡的500-600万起步的中等规模的新盘。

另三块都在浦乐，离四号线浦沿站约500-600米，三块地合计建面约24万方；

滨江区南面总价400-500万的供应，土地供应陆陆续续都会有，但是没有好的支撑点，位置也不是最好的，有地铁和学区预期的楼盘相对会好点。

| PART 6 | 

萧山下半年拿得出手的红盘地块可以说一宗都没有，唯一安慰的是，留了一块粉盘板块市北，唯一独苗地块，这是往年市北大量供应后，少见的阶段性地荒。

也就是说咏桂里今年清盘后，偌大的市北，即将一盘支撑一年；

而萧山下半年第三次土地出让也仅有这一宗粉盘板块宅地，全年也仅有奥体两宗至少总价600万起步，市北这一宗总价400万+，三宗红粉盘，近乎断供的萧山买房将会异常惨烈。

这块地东边是宁税路，西边隔规划道路紧挨着咏桂里，总建面约16万方，是最近几年规模比较大的市北住宅用地。

但是，虽然潮听映月、沁桂轩最后一开都不需要排社保，但如果没有分流，真还不一定；虽然从咏桂里开始市北限价上调2000元/㎡，到了3.95万/㎡；

但毕竟靠近滨江、奥体等高房价板块的有利位置，以及横向比较性价比还是摆在那里，400万+的购房者还是可以关注。

其他非红粉盘的唯一一个亮点是：萧山科技城传化未来社区将有机会在今年最后一次土拍全面开闸供地，仅用地面积就有34万方，妥妥的超百万方的大盘。

萧山其他则是河上、浦阳、临浦150-200万级周边板块宅地。

| PART 7 | 

余杭一共计划出让28宗，但是去掉商业和二拍的地，剩下也就7块住宅用地，但全部是未科、云城两大热点板块。

▲纺锤状的是杭州西动车所

重点看两宗巨无霸地块，一个是杭州西动车所一期上盖，一个是仓前车辆段上盖；

简单来看就是两个咬合在一起的“杨柳郡”或者“未来天空之城”；

也就是，在轨道层（停车层）上搭建两层盖板，形成16-19米高的上盖开发平台；

在此之上打造出场城一体化TOD上盖社区+社区配套+健康乐活场所及体验型商业。

作为杭州云城重点实施先导、启动项目，这里还有一个名词叫“双铁未来生活试验岛”，是落实云城概念规划、奠定云城未来发展基调的重要区域。

而以“田园、低碳、超级、未来、慢生活”五大街区的功能定位，将这两座原本体量庞大、功能单一的轨道交通设施，打造成一个蕴含潜力的未来公共交通导向——“双铁空中之城”。

而仅这两个住宅总体量就达到39万方，而且还是不做分割的两宗用地，容积率仅1.2，完全可以做叠墅、洋房混合型的低密大盘；

如果未来按一比一做商业配套，几乎相当于未来天空之城的总体量的一半，完全可以平替即将首开的杭腾未来社区，形成新的云城供应洪流。

未科第一块地西边隔路紧挨着民办天元公学，南边是钱学森路，离余杭万达仅300米，但是离地铁5号线金星站稍远，大约1.2公里，按照月咏新辰轩3.05万/㎡限价，总价300-400万的未科供应还是不错的。

另一块南湖地块，就在南湖明月河斜对岸，南湖东路和南湖路交汇处，如果限价按照南湖明月2.5万的售价，还是相当有竞争力的，毕竟凤新路板块全面上3万了，而且周边界面对比南湖明月有优势。

还有闲林联荣04地块（上图22号地块），闲林东海闲湖城、闲林东路以南，板块2.2万限价，未来科技城工作的低总价需求可以关注。

| PART 8 | 

钱塘区共计8宗住宅用地，其中大江东5宗，下沙3宗，下沙两宗位于南部沿江板块，一宗腹地，相对金沙湖非核心用地，区位是劣势，限价或许是优势。

大江东宝龙、河庄核心区三宗，艮山东路隧道东延两块，总建筑面积约58万方，主城2万内最大供应实至名归；

大江东还是得期待未来重磅产业的导入，以及高收入科创产业基地的形成，否则如此大的供应量，后续潜力始终会是一个问题。

| PART 9 | 

临平最大供应来自星桥车辆段TOD的盖上部分；

总体量近25万方，其中住宅近24万方、还有配套幼儿园、九年一贯制中小学、社区商业；

盖下还有近12万方住宅及3万方配套及商业，合计共33万住宅等待出让，相对来说还要看开发商整体运营能力，毕竟离地铁站和星桥苏宁广场综合体还是有点距离。

临平新城四宗，一宗在临平一中临乔路对面；一宗在保亿风景晨园迎宾路西面，且离地铁9号线翁梅站仅约300米，如果两宗地保持同样2.85万的限价，迎宾路地块优势更大。

另两块也在临平新城，金地艺境南边，合计也有24万方，1200套左右，如果翁梅站综合体建成，配套还不错，300万需求可以关注。

| PART 10 | 

富阳重点是银湖、富春两大板块一共有10宗宅地，富春湾新城2宗，供应量十分充足，不过供需已经反转的富阳，供过于求非常明显，红盘、粉盘几率很小，不做过多叙述。

| PART 11 | 

临安跟富阳情况近似，共有11宗，去掉玲珑、昌化、青山潭城镇3宗，城区8宗，其中天目港占了50%，共4块。

| PART 12 | 

主城区宅地数量超过萧山、余杭、临平等单一区划是近几年不常见到的，也说明了市场环境产生了微妙变化，新房市场板块热度将加速分化；

同时，主城优质资源和政策倾斜、交通、商业配套顺理成章成为改善性购房追逐的对象；

而改善性购房方向也决定了目前市场红粉盘的热度和含金量，多出点压箱底的好地，维持杭州房地产市场的稳定、可持续性也是政府愿意看到的。

而不管是云城范围内的西站动车所、仓前车辆段TOD，还是杭钢、星桥车辆段TOD、传化未来社区，今年出让的大盘都是与交通、综合性居住理念绑定的运营模式，也是土地价值意识的上升。

对于购房者来说既有买到大盘的机会，又有交通、综合体和居住、自然环境的氛围烘托，有百利而无一害。

还是那句话，希望好的地块匹配好的开发商，并祝大家都摇中心仪的新盘。