共 8盘预售公示、登记,列表见文末↓| PART 1 | 不知道大家有没有关注过杭州近年的新房产品演化?相信大多数读者就算没有精力、时间和条件去观察,但也一定能够发现一个事实,杭州新房的产品力在大幅下滑。具体表现出来、最直观的便是实际装修标准的劣化,因为这是新房在售阶段能够最大程度展现其产品力的一个方面。新房销售阶段,外立面你是看不到的,景观也是看不到的,大部分新房的公区也只能看到楼幢入户大厅、及标准层的电梯厅。相较之下,室内装修是无论如何都要在销售期间对外展示的。实体样板间的规范要求下,样板间的好坏直接决定了购房者对新房项目的评价高低,可就算如此,当下新房也普遍摆烂。豪宅不豪宅、改善不改善、刚需是真刚需。
4.5万+的改善,曾经的新房是应给尽给,什么大理石地面、博士的厨房电器、玄关柜、电视背景墙都不会缺失,而现在呢?给个电视背景墙就了不得了,就算给了也多是简单的普通岩板一面墙,复杂精致的造型就别想了。即使是5万+的纯改善,目前的新房也同样蛮离谱,瓷砖地面都上来了,更别提其他诸如电器、洁具等配置,看似高配品牌实则工程款。6万+的豪宅呢?其实比改善+也好不了多少,普通品质大理石地面加上、电器升级一下,其他大多也就没了。部分刚需房其实反而有些惊喜,特别是某几个本土大品牌,基础的硬装虽谈不上高档,但施工工艺及观感还算不错,滑坡反而不算严重。当然这是靠谱的开发商,不靠谱的开发商,比如奥体某新盘,表面上装标4500,实际观感还不如本土房企3000元装标的刚需房。离谱是真离谱,卖的好也真是卖的好,谁让人家拿了块好地,躺赢。这还只是内装修,更多看不到的方面,新房更是能减即减,比如景观。 | PART 2 |景观不同于外立面、和装修,一个是面子,一个是里子,但实际上,景观某种意义上比内装更里子。因为景观是业主不能自行升级改造的,内装大不了敲掉重装、或增配改造,景观做差了,那是挽救不了的差,且景观是承载生活的第二空间,品质不好看着糟心、体验更不用说。现在的新房呢?景观同质超乎想象,简单的对比下成本数据吧。曾经的改善楼盘,景观单方造价普遍能够过千,而现在品牌房企的刚需项目景观标准普遍500元、改善600至700元,豪宅再高一些,800元差不多了,再好一些的标杆作品,1000元顶天了。
反而是刚需,本土房企的刚需房,在低预期之下偶然能蹦出一些惊喜,比如滨江的工程质量,绿城、大家、万科的设计和审美。在此也想再次提醒各位读者,买房该买大品牌的还是要大品牌,起码它们的下限更高,特别是刚需楼盘。 | PART 3 |过去的2022年,杭州新房无疑是经历了从未有之的产品同质化浪潮。刚需、改善、豪宅的差异从来没有这么小过。以前听过这样一个调侃,大众只有一款车——高尔夫,加高就是途观、拉长加个尾箱就是迈腾、途观放大一些就是途昂、迈腾拉个皮就是CC。现在杭州新房恐怕也不过如此吧,刚需plus是改善,改善plus是豪宅,这样想想品牌房企的刚需盘住住也蛮好。它们之间最大的差别是什么?恐怕只剩地段,和地段附加的一系列城市资源吧。2023或许这样的现象能有所改观,毕竟新房不再是单纯的卖方市场。下半年以来,拼产品力的迹象也有所增加,部分预期市场竞争力不够强的项目开始做加法,如增加一些额外装修配置等。而2023,至少当前市场还未反转,市场预期不会太好,房企做好产品的基础也就出现了一点。产品同质的根源之一,限价短期退出的概率也不大,既然持续限价,是否进一步加强品质条例?就比如余杭。