良渚因何而起？未来路在何方？| 房叔瞰杭No.4

原创荆轲杭州房叔

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细数杭州近郊板块，良渚是个绝对回避不了的热门板块，从良渚文化村的一枝独秀的小镇模式，到今天板块的成功转型，良渚花了十余年。

在房叔的后台咨询中，良渚同样是热门中的热门，在近些年的新房摇号史上良渚也同样具有重要的地位。

一个板块接连出现多个万人摇，融信澜天更是在当年创下摇号人数的记录，盛夏时银行门口大排长龙，甚至有人热晕在长龙之中，只为获取一个摇号资格。

至今良渚依旧有和光尘樾这样的超级红盘，良渚一直未从我们的视线中消失，热度也越来越高。

现在的良渚已经是杭州西北的刚需、刚改的大本营之一，长期霸屏板块二手房成交量的前列，那么良渚是因何而起？未来又路在何方？

今天和大家一起从高空俯瞰，我们熟悉的良渚是怎样的面容。

↓全景图片，请横屏观看。（拍摄机位为万科未来城二期正南方）

良渚板块大致分为三块，一是以良渚文化村组团，二是104国道以北组团，三是104国道以南组团。

板块伊始，良渚能够名噪一时是因为良渚文化村的小镇模式兴起，南都、万科在此潜心经营，将良渚文化村打造成国内小镇的典范。

万科创始人王石更是将文化村作为杭州的固定目的地，可见在万科的产品体系内，文化村的分量。

良渚文化村也是杭州目前唯一适合自住的小镇，这和良渚文化村所处的区位呈现极强的正相关，千禧年后，杭州城市化一路向西，城市以西成为城市化的重心。

三墩及蒋村的城市化受益，也得到了快速的推进，特别是古墩路这条城市干道向西北方向延伸，杭州绕城内的西北与良渚开始融合。

不同于星桥等近郊，良渚穿过绕城高速后便是连成片的杭州主城区，不存在城市断层的割裂，良渚与杭州城区的互通有无是其他近郊板块所不能比拟的。

从地理决定板块高度的角度看，良渚相比其他近郊板块本就优势明显，何况城市向西一直是杭州隐匿在水面之下的城市战略。

地铁2号线的开通，良渚又一次站在地铁时代的前沿阵地，这次交通变革，给良渚注入了其他近郊板块流口水的机遇。

同时也催生了良渚板块内部格局的变化，板块中心从文化村向东偏移，以地铁站点杜甫村站为核心，构建了全新的板块中心。

加上永旺梦乐城的辐射能量，进一步强化良渚板块新中心的地位，从二手房的价格及成交量也能略窥一二。

融信澜天、万科未来城为代表的板块核心楼盘长期占领成交的前列，优质房源已经稳稳站上三万大关。

地铁时代，地铁引导交通方式的迭代升级，与网络一样，有流量就是王者，板块同样如此，地铁站点就是流量的中心，也一定是价值的中心。

对比104国道南北，这个现象更加明显，不管是二手成交价格还是成交量，104国道以南的地铁楼盘受更高的欢迎程度摆在台面上。

这个现象也对我们购房有着重要的启发，地铁时代，能买地铁房一定选择地铁房，地铁已逐渐成为与学区并列的购房重要决策因素。

那么下个问题，良渚符合现在的价值吗？潜力如何？未来下个板块增长点又在哪？

首先，良渚是全新的城市居住板块，与同价位的城区板块相比，楼盘的居住品质、板块商业配套并不逊色，甚至优势明显。

区位更优的房子没良渚新，区位好、房子新的必定比良渚贵。

这是个权衡问题，选居住品质还是选更好的区位，每个人的选择都不一样，但年轻人大多都爱新房子。

同时有地铁2号线的加持，交通通勤效率极高，同时后发板块未来的发展空间及余量都要远比成熟板块更佳，良渚板块平均三万的价格是符合其价值的。

第二点，良渚的板块潜力如何，成长性怎样？

对此，房叔对于良渚的判断是，利好出尽，便是利空。

3万均价的良渚已经接近板块上限，短期的成长空间有限。还是那个逻辑，地理是决定大多数板块高度的关键。

良渚作为不管现状如何，交通如何便利，配套如何优质，在其不能自拓一方天地的前提下，良渚同样逃离不了这个宿命。

良渚的本质依旧是一个近郊居住板块、没有学区优势，3万已阶段性到顶。

那么良渚的未来又在哪？

↓看横屏看下图

每个居住板块都应该有一个属于自己的依附的核心，良渚目前是依附杭州主城区，未来在哪？

向北、向西脱离杭州城市发展的轨迹，向东是杭州城区，不用多说，良渚未来需要向南看。

曾在多篇文章内，房叔都有阐述过杭州的城市格局问题。

造成现在杭州城市东扩的城市战略是杭州城市地理决定的，杭州向西有西湖群山及西溪湿地作为天然屏障，向东是大片的冲击平原，核心主城只能向东。

但这个战略如果跳开西溪湿地，将目光望向更西侧，以闲林、南湖为界限，向北看，这里有隐藏的巨量土地储备。

这片平原足以容纳一个完整的杭州城区，向西有了客观的条件，这是杭州城市格局变化的一条暗线，虽不摆在台面之上，却可以通过产业布局、资源配置感受出来。

说回良渚，良渚与三墩北的未来极为相似，但因学区稍弱于三墩北。三墩北向西跨过绕城高速即是西湖区的独角兽、高教基地——云谷。

上面的全景图可以看到，庞大的西湖大学已经崛地而起，阿里云总部在进行最后的冲刺，云谷未来开始展露头角，这是西湖区的绝地求生。

为了继续保住产业优势，契合省府对于产业聚集的号召，双桥是未来西湖区的主阵地。

产业与顶级高教资源的结合，云谷是产学研的最佳实践范例，良渚的未来也在于这片热土。

如果大胆畅想一下，从未来科技城天空之城区块将良渚、云谷、良渚之间的路网打通，这整片区域都将融合而新生。

这不是幻想，从该区域的路网规划、给这个畅想一些时间便会变成现实。

那时，良渚的中国美院、双桥的西湖大学、瓶窑的中法航空大学，杭州第一个顶级高教基地已现雏形。

阿里云作为产业主引擎，产业已成，再连通杭州西站，一座高等级的城市全要素已聚齐。

除此之外，这里还有这大片的土地可供开发，已经没有以往主城区的空间余量不足的限制。

向南，这里大概率就是良渚下个可依附的核心，良渚未来，只需静待即可。

3万是良渚现有的价值体现，未来的路可见但不平坦，这是依附者的宿命。

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文/荆轲编辑/荆轲

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