刚需大本营，临平山北的悲与喜 | 房叔瞰杭No.05

原创荆轲杭州房叔

| PART 1 |

临平山北也就是东湖新城，在杭州楼市中一直都扮演着刚需门槛选择的重要角色。

时光向前倒叙三四年，临平山北与闲林、星桥共同组成杭州城东与城西的刚需购房格局。

闲林凭借临近城西的优势，在杭州东西主轴天目山路的加持下，承接了大量的城西外溢的刚需客群。

星桥、临平山北与闲林的发展路径几乎一致，都是以承接主城刚需为主，同协路及世纪大道等主要通道的连接，成为城东的刚需大本营。

低价是这些板块的最重要的共同优势，短短几年，板块基数从数千元一路走高至今天的两万，部分优质标杆楼盘触及3万。

房叔曾多次阐述过板块地理区位对于板块的重要影响，今天这个现象在这刚需三巨头间表现的更为明显。

闲林依托未来科技城，在可预测的未来大概率将与未来科技城相融合，一扫“万年坑”的耻辱。

星桥无缝对接丁桥，在3号线的加持下，凭借与主城区紧密的联系，隐隐有成为下个良渚的趋势。

临平山北则似乎渐行渐远，只身一路向北不回头。

山北的未来在何方？

| PART 2 |

历经十余年的开发，临平山北已经形成了相对较大范围的城市界面，和可追溯的板块发展轨迹。

看懂临平山北，只需将临平山北的主要交通通道提取出来，在脑海中加以描绘即可。

以临平山、望梅路高架及东湖路高架为板块边界进行围合，勾勒出临平山北的大概轮廓。

在临平山北的大轮廓中，纵向的星河路、荷禹路为板块内的两条核心南北中轴。

临平山北早期开发也主要围绕这两条板块纵轴开发，星河路为轴绿城及金都几乎在同一时间在此进行开发，也就是奠定板块基础的蓝庭及夏宫。

东线荷禹路为轴，以金帝海珀为核心，继而向东延伸陆续出现了莲园等新一代的产品。

早期东西轴线同台对擂，随着星河路一侧开发进入尾声，板块向东侧偏移愈发明显，特别是万宝城的落地，加快了这一进程。

且荷禹路向南穿过临平山与临平中轴迎宾大道相接，在9号线、及板块重要商业综合体加持下，毋庸置疑的成为板块中轴。

万事万物都有生命周期，城市板块也不例外，拥有后发的空间及交通优势的荷禹路在未来只会更加强势。

近日柏悦公馆的交付，相对优质的品质进一步加强了这个趋势，以9号线北沙路站为原点已经成为临平山北的辐射原点。

但需要注意的是，新兴板块更需跟紧规划前行，新生不久的临平山北将再次开始重塑。

临平大道向西对接秋石高架，通过小林互通对接望梅路高架，与留石高架、东湖高架相接，是临平山北的核心横轴。

这条横轴南侧的临平山北先行发展区在多年耕耘下已趋于成熟、饱和。

临平大道为界，临平山北以荷禹路为中轴，9号线站点为节点规划了各项板块全新的核心配套，拉开临平山北的下个篇章，临平山北的板块中心开始向北偏移。

从临平山北的规划蓝图看，这里将成为余杭区新的行政、商务、创新的主要承载平台。规划的临平北站也融合在内，再次站城结合。

如果说临平大道以南是临平山北1.0，那么临平大道以北便是山北2.0时代。

买房需要抓住规划的价值要素，抓取那些定位更高更强的区位提前布局。

但限价下，成熟区位新盘拥有更为可见的板块配套，所见即所得，短期回报将大于更高定位的留白区位。

就如滨江核心区的丹枫四季，短期收益明确性高于钱江世纪城，但时间的推移，两者之间的价值反而会逐步趋同。

对于临平山北这个逻辑也是可套用的，山北新盘供应主力集中分布在现有核心点北沙路站及玉架山站周边。

如果玉架山看作是山北版的钱江世纪城，那么北沙站就相当于滨江区政府。

以自住及中短期收益考虑，应优先选择肉眼可见倒挂的新希望地块新盘，其次选择更具潜力的玉架山站及昌达路站周边新盘。

↓下图能够清晰的展现山北的板块结构，南侧山北开发先行区已逐渐和山南的临平新城相融，且配套明显更为成熟、丰富。

但以玉架山站为核的北侧拥有大量的土地储备，加之更高能级的规划，板块的重心转移肉眼可见，只需要时间的酝酿即可。

| PART 3 |

回到实际，临平山北到底值不值得买？对此我们需要将山北放大至全城来看。

为了清晰的了解一个板块，去触摸板块与城市的关联与脉络是最为快速的，也是最为行之有效的，能更为深度理解板块未来走向。

临平的城市格局与萧山异常相似，一座北干山将萧山一分为二，在融杭的战略加持下萧山跨过北干山一路向北。

一座临平山将临平一分为二，临平新城核心区几近饱和的情况下，临平跨过临平山一路向北。

同样是一路向北，萧山与临平却在一条道路上向相向而行，结果当然也将天差地别。

一个积极融入杭州主城区，与滨江、江北持续互动，相互融合。

一个背离杭州主城东部，一心向北发展，在副城的道路上越走越远。

写到这里，基本可以给临平山北定性，一路向北的临平一定会被萧山所抛离，差距也将也拉越大。

但背后却是临平的无奈，却也是杭州刚需的福音。

临平新城核心区向南固然可以更为紧密的对接杭州主城，与主城连为一体，也可承接主城更多的外溢，与主城联动发展，加强城东的纵深空间。

但仔细观察临平南部的地理及路网结构，能够明显的发现临平南部的重大缺陷。

临平向南从临平新城至翁梅、乔司、丰收湖，完整的城市构造被留石高架、杭浦高速、杭甬高速及东湖高架来回穿插剪切，完整的结构被拆分为四块，无法形成合力。

临平山向北则是大片的平原，可无缝衔接塘栖、五杭、禹越等乡镇，有足够的空间余量区实现临平广大的抱负。

↓下图拍摄机位为临平山北荷禹路与宁桥大道交汇处南侧，可以看到临平山北的可开发空间有多么的广阔。

从余杭近些年的招商引资成效，及四面开花新城建设，余杭区决策层的开拓进取精神展露无疑。

但未来科技城的成长速度明显是超乎余杭的想象，独立成区的呼声越来越高，余杭区东西过长的地理格局也不利于经济的有效聚集、形成单一的区级重心，只会加剧分散趋势。

在未来科技城的光芒下，“强人”型的余杭区必然走上另起炉灶的路径。

临平山北的留白、可发展的空间纵深优势，临平向北之路是大势所趋。

这是余杭的无奈之选，地理格局再次成为塑造板块走向的关键钥匙。

无奈之下，临平山北虽与城市发展方向形成一定的背离，但也将持续提供门槛的可选项，对于刚需却是一件好事。

↑上图为杭州快速路网规划图。

从上图可以看到，临平为核心的杭州东北规划了体量相当可观的快速路网骨架，密集程度直追杭州核心城区，可见余杭对于临平的爱有多么的深沉。

以杭州核心向东移的趋势，临平山北的区位并没有大多数人想象的那么偏远。

以钱江新城为原点，临平山北与之的区位联系及物理距离不弱于于崇贤、良渚等近郊板块，远强于闲林、义桥、临浦等板块。

与同价位竞品板块相比，临平山北的价格优势就更为明显。

通过三路一环、9号线的无缝对接，临平山北还有着其他近郊板块难以比拟的交通优势。

前天晚高峰，经过亲身测试，从城东新城自驾至山北全程共耗时27分钟，通勤效率相当高效。

根据现行的9号线站点规划推测，从山北的北沙路站出发至城东新城也只需40分钟左右，至钱江新城可以控制在50分钟。

2022年杭甬高速抬升完毕之后，那么临平山北与城东核心区的对接的交通通道有秋石、留石、东湖、杭甬及地铁9号线，完全能够做到高效的交通压力分流。

对于城东工作生活的刚需而言，最为重要的通勤是可以得到保障的，已可以扫清固有的区位劣势认知。

| PART 4 |

总结一下，临平山北对于余杭而言是无奈但又必须走的一条路，这条路很难，但余杭没有选择。

对于未来，临平山北的成长性只会来源于板块自身的配套提升，以配套为驱动提升板块的能级，及购房者的接受度。

这个路径与下沙几乎一致，金沙湖是个极为典型的案例。

临平新城也好、临平山北也好，与下沙的差距更多是体现在主城区的优质学区配套，但这个问题无解。

与北部新城、良渚等热门板块相比，临平山北没有优势，背离城市发展方向，临平山北天花板有限。

但2万的单价，能买到同价位极为成熟的配套，可控的交通通勤效率，临平山北已经值了。

但需要注意的是，地铁一响黄金万两，临平山北的价值需要跟随9号线，她可见可得的，还是山北的资源要素青睐的对象。

| 今日公示楼盘 |

融耀之城/星桥	高层24000/约89-105㎡
万固珺府/大江东	高层18000/约89-115㎡
柏澜晶舍/青山湖	高层22449/约116-202㎡
欣品华庭/新街	高层27000洋房31800-32800 约96-106㎡
中天雅境/临安	价格待定/约89㎡
融创森与海/浦阳	小高层毛坯14400/59-89㎡
湖光山社/青山湖	高层毛坯折后16966/99-120㎡
越秀星悦城/青山湖	价格待定/95㎡
德信时光之宸/戴村	高层16100小高层16800 约89-122㎡

| 今日可登记楼盘 |

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翡丽云邸/临平新城 7.24-7.26	高层27800/约80-121㎡冻资首套50万，二套100万
丽光城/青山湖 7.24-7.26	高层21944/约89-108㎡验资首套80万，二套120万
观棠明月府/塘栖 7.24-7.26	排屋毛坯34400/约172-185㎡验资160万
新荣世邸/临安 7.24-7.26	高层17500/约89-97㎡验资30万
万达同心湾/高桥 7.24-7.26	高层22000/约89-118㎡冻资60万
悦美庐/临平新城 7.24-7.26	高层毛坯23600/约89-129㎡冻资首套50万，其他100万
御东方/长睦 7.23-7.25	高层26300/98-138㎡冻资首套70万，其他140万
天润西麓府/径山 7.23-7.25	联排26000/144-160㎡验资100万
碧桂园铂玺湾/高桥 7.23-7.25	高层21479㎡/89-98㎡冻资5万
天琅府/南站新城 7.23-7.25	高层30000洋房36400 高层98㎡洋房125㎡冻资首套80万，二套160万，一次性260万
长粼府/丰收湖 7.23-7.25	小高层33000/95-104㎡验资70万

-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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