无一例外是红盘，北部新城凭什么？ | 房叔瞰杭No.06

原创荆轲杭州房叔

| PART 1 |

对于勾庄这个名字，相信杭州人浮上脑海的第一印象大概率会是农副产品批发市场，是杭州的菜篮子。

菜篮子之外，则就是城乡结合部的代名词。甚至连勾庄这个名字都充满着一股浓浓的北方乡村气息。

但就是这样一个杭州城北近郊印象的板块，近些年涌现出一大批的红盘，超级红盘。

△海德公园、万家之星鸟瞰

从万家之星、海德公园到幸福里，再到后来的璀璨双子星、运河云庄、沁澜等楼盘，搅动杭州城北楼市的风云。

红盘板块不少见，但能够贯穿整个这轮楼市短周期的板块却不多。

轰动杭城的杨柳郡开启了艮北的新征程，但开了个好头却迎来蛇尾，到今天，艮北及城东新城成为了杭州去化难点板块之一。

锦绣之城、武林邸拉开了申花的新序幕，让我们知道改善购房也需要抢，一房难求不是刚需的专享。

市北红盘联动，但依旧存在着青黄不接的现象，旱的旱涝的涝。

化身为北部新城的勾庄却从始至终，延续着北部新城出品必是红盘的定律。

前有幸福里、璀璨澜宸、璀璨澜庭，后有沁澜、运河云庄，现在万科前宸又开始接力，后面还有4号线勾阳路上盖映月璟园，这个定律还将延续很长的一段时间。

那么北部新城为什么能够在杭州楼市中保持着如此特殊的待遇呢？为什么北部新城在房叔后台咨询中占据重要的推荐倾斜呢？北部新城到底有什么魔力？

| PART 2 |

说起北部新城，需要先给北部新城定个位，毕竟大多数人对城北的概念依旧模糊不清。

“北部新城”、“良渚新城”、“运河新城”、“杭钢新城”，城北的概念层出不穷，其中北部新城的概念更是和城北新城等概念模糊不清。

至于为什么会出现如此之多，且概念不同的新城，就要追溯到大城北的行政区划。

余杭与拱墅区在城北相互纠缠融合，但两者对于新城的概念塑造并未进行协调融合，而是各顾各的。

拱墅区向北开发以北部软件园及运河新城为平台，余杭区以北部新城、良渚新城为平台，以至于造成城北的概念模糊不清。

北部新城广义上是城北以余杭区为主导开发的区域，大体范围为余杭区界向北、以及京杭运河、莫干山路围合区域。

△余杭区界

梳理清楚北部新城的大致范围，就可以更加深入的了解北部新城的开发路径、未来的定位及预期。

北部新城原本是杭州城市的西北近郊，是传统城区向北的延伸。

且得益于拱墅区的向北推进，桥西的开发接近尾声，申花空间不足以支撑起拱墅区的长期发展，板块冗余不足，且拆建腾笼换鸟成本过高，开发周期将被进一步拉长。

拱墅区向北跨越留石高架以及京杭运河沿线有相对较为充裕的空间余量，是拱墅区发展的必然方向。

从近些年拱墅区的布局也能非常明显发现这个轨迹，北部软件园成为拱墅区重点支持的产业聚集区，运河新城概念的持续输出，城北成为拱墅区重仓之处。

△北海公园

以万达为核心，北海公园、晓宸、荷塘月色等楼盘集中推出，时间的催熟，这些被老杭州人看不上的近郊、高架北的刚需房已经完成了翻身之路。

房价早已突破四万，已经无限向传统城区的价值靠拢，高架北以俨然成为中心城区的模样。

↓横屏观看，机位：北海公园上空120m，由东向西。

从上图望去，谁有能够将申花和万达区块清晰的分离开来呢？沧海桑田，在时间面前，传统意义上的城区不堪一击。

北部新城在起步阶段是依托拱墅区万达区块以及北部软件园，与拱墅区腹地实现无缝对接。

地缘优势及价格优势的双重属性加持下，北部新城依托万达区块快速成型，余杭区北部新城先行区更像是搭的便车。

在原本的规划定位上看，北部新城不过是依托优势的地理区位，是余杭区融杭的先遣区块，是较为纯粹依托于主城区的居住板块。

↓横屏观看，机位：北海公园上空120m，由南向北。

今天，余杭拱墅区界两侧已经无缝融合，哪里是余杭、哪里是拱墅已经傻傻难分。

滨江、融创、万科等房企持续加码，北部新城先行区日渐成熟，相对合理的价格，加上便利的交通条件、相对高的居住品质让这里成为二手房交易最为活跃的板块之一。

但在这个细分板块内部，价格体系也在形成较为明显的分化。

原本处于板块边缘的万科杭宸逐渐成为板块的当红辣子鸡，逐渐出现取代以万家名城、北宸之光为代表的融杭区块的趋势。

背后是北部新城板块根本逻辑的转变，由依附型的近郊居住板块向着城北中心发生质的变化。

| PART 3 |

按照近郊居住板块定位，北部新城将长时间成为拱墅区的依附板块，以申花5万+、祥符3.6万+的价格体系，北部新城约3万左右的板块价格体系是符合此前的板块定位。

但明显3万出头的价值是不足以支撑北部新城新盘源源不断进化为红盘。

说白了以主城区居住配套为定位的北部新城就值这个价，未来的溢价幅度也有限。

成为红盘的聚集地也印证着北部新城即将开始质变，被看好的预期已经深入人心。

而预期又是最好的需求的催生剂，低成本，高预期，北部新城成为楼市的红盘聚集地自然而然。

北部新城高预期的开始来源于万象城的落地。

画饼谁都会，几张耀目的效果图做出来也许只要几天，但一座城需要天量资金的持续投入，一座新城更看重的是能落地是什么，落地的配套、产业能级究竟有多高。

北部新城的转变大幕拉开，直接用了一座顶级商业综合体砸下，绝非一般新城可以比拟。

除了城北万象城的直接落地，北部新城大片的空间完成拆改，进一步为这张大饼铺好基础。

万象城之后，4号线一站之隔，勾阳路地铁上盖又一重磅商业综合体横空出世。

两大商业综合体打头阵，这架势怎么看也不像是又一张漂浮在天空的大饼，这是用钱在砸，北部新城的基础远比同定位板块更具落实的确定性。

↓横屏观看，机位：勾庄水产市场上空350m，由北向南。

房叔有个金准则，看板块之前，先看板块的现状，倒推出板块与城市发展的联系，最终判断板块的发展潜力。

同样的，抛开与拱墅区之间的纠葛，与顶级商业综合体的落地，我单从杭州的城市格局来和大家谈谈北部新城。

将视野放大至杭州全城，与其他超级城市一样，杭州有相似性也有独特性。

相似性是杭州同样有相对稳固的城市中心，一样存在从内部向外逐渐放大的城市发展逻辑。

绕城之内，组成了杭州基本的主城格局，绕城中心点钱江新城是城市绝对的中心，与不远处的老一代城市中心西湖-武林紧密联系互通有无。

再看看杭州城市现状，绕城之内唯一存在大范围可供开发的只有城北，在城市框架向超大城市进发的今天，绕城之内的留白之地注定不会是沦为众人的无名之辈。

北部新城就是城北留白的核心，且与杭州主城区无缝对接，完全不存在如早期艮北新城、现在的丁桥等板块的城市空间断层，能够快速将城市界面向外迅速推进，拆改成本极低。

再者，拥江线在明，城西线在暗的情况下，城西蕴含的潜力并不比拥江两岸弱多少。

申花作为城西的新晋核心，北部新城向南也能形成直接的拱卫姿态，作为申花等城西腹地的需求承接地。

向北还有肩负对接杭州的北都市圈，是杭州城北的门户。

广阔可控开发的空间余量+重磅配套资源的密集落地+城北门户使命，构成北部新城规划落地的最强支撑。

而北部新城现如今的价格体系是多少？3万！

这个价格与其板块定位是严重相背离的，如果再将北部新城与同价位的竞品板块同台对比。

3万价格线上有临平新城、三墩北、丁桥、南部新城、萧山科技城、桃源等。

北部新城定位之高、推进速度之快几乎是无板块可及的。

| PART 4 |

△北部新城效果图

单从配套倒推价值，万象城地铁上盖、宝龙城地铁上盖加上还未落地的银泰城上盖，北部新城的商圈指数直接爆表。

城西银泰城可以成就申花，城北万象城难道就不能成就北部新城，何况还有宝龙、银泰。

加上余杭区的执行力，也许在不久的将来，杭州徐家汇的地位也将易位。

给北部新城10年，大概率将收获3km的盛世城市封面，这样的预期太强了。

3万的单价怎么看都像是对余杭区无情的偏见。

勾庄也不再是曾经的勾庄，勾庄也能变成三里屯，化腐朽为神奇后的勾庄成为时尚主角也并非不可能。

滨江、未来科技城打过的脸，在未来，也将在北部新城上演。

至于哪个楼盘好？这种问题别问了，整体限价，哪个楼盘都是福利。

再问？万象城是最好的答案。

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-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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