蚂蚁入驻？带你看看你未必了解的之江 | 房叔瞰杭No.08

原创荆轲杭州房叔

共？盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

之江和转塘在很长一段时间在杭州楼市几乎都没有什么声音，特别是今天只有三个住宅楼盘在售，之江似乎被遗忘。

但就在不久之前，蚂蚁金服很可能入驻之江的消息抖露出来，之江一下成为杭州楼市里的热门板块。

从房叔后台剧增的之江二手咨询之中，就可见一斑。连几乎已被遗忘的公元沐桥都频频被提及。

那么，之江到底怎样，未来的之江有多大的潜力，值不值得高价入手？

从杭州的地理结构来看之江，你会明白为什么之江在杭州楼市中不会成为热点板块，因为这个板块区位实在算不上好。

留恋杭州一半是西子，没有西湖的杭州那不就能称之为杭州，西湖是杭州这座城市的气质所在。

但也正是因为西湖，进入新世纪，杭州发展完全施展不开拳脚，因为对西湖以及群山的爱，杭州人在建城之后就围绕这片湖展开。

从湖东面的杭州老城区开始，南宋时期就一直是杭州的传统城区，进入工业时代，原本小小的杭州城满足不了城市扩张，于是杭州沿着西湖向北向西摸索，有了今天精致的黄龙、以及书香气质的文教区。

但仔细观察杭州老城的格局能够发现，从西湖东侧向北向西沿湖发展下去，杭州这座城市将永远都是一个小家碧玉的小城，将和现在杭州的城市定位背离。

而沿着钱塘江，一江两岸有着广阔的冲击平原，这里才有空间容纳下这座城市急剧扩张的脚步，所以才有了之后的跨江发展、拥江发展，这是杭州城市发展的必经之路。

△之江北侧延绵的群山

再说回之江，之江面临杭州老城相似的困境，西湖及群山是之江难以逾越的物理屏障，打通之江与城西、老城区等传统城区成本太大。

且之江本身的土地容量相比钱江两岸太小，承载不了太多的城市功能，特别是需要人力资源密集的现代第三产业，巨大的交通弊端导致导入人力资源难度太大，难以持续。

之江更适合作为一个相对高端的居住区，而之江也是这么做的。

九溪玫瑰园、云栖玫瑰园等杭州顶级别墅楼盘都坐落于此，此后接力开发的楼盘也大多数是定位相对较高的改善性楼盘，如公园沐桥、之江悦、之江九里等。

但可以发现之江的居住人气并不是特别高，这也和其定位有着密切的关联，板块内的楼盘基本以低容积率为主，且开发周期拉的太长，人口导入速度较慢，直到今天才开始慢慢好转。

人口导入慢，交通制约严重，特别是公共交通，至今仍未有地铁线路开通，可想而知这个板块的活力不会太好。

↓之江全景，拍摄机位紫之隧道之江路出口上方300m。

从之江板块内的商业项目开发也可略窥一二，细数之江的商业项目，着实也不少，群升万国天地、恒大水晶广场、杭州国际金融会展中心、长九中心、之江财富中心等等。

对于这样一个居住为主功能的板块，这样的商业体量绝对不算小的。

但以上这些商业却基本没有一个能够成气候的，要不烂尾了，要不就是建设周期极长。

这些商业项目还有一个特别明显的特征，商业项目住宅化，或者直接整个项目就做成了酒店式公寓。

就比如烂尾这么多年的国际金融会展中心，如今被蓝城接手摇身一变，成为了co.c理想国，产品全面公寓化了。。

再比如，银泰百货一侧的西湖墅、云荷廷南侧的之江财富中心，怎么看都像是住宅。

说白了，在没有地缘优势以及交通优势的情况下，之江本身就没有作为产业区的基本条件，商业项目不转型做公寓根本没有出路，公寓好歹打擦边球做成小面积loft，以低价、环境作为卖点，也能够慢慢去化一部分，也确实是无奈之举。

所以你现在去之江看看，几乎所有的商业项目都是公寓产品。

对于一个板块而言，没有商业或产业的持续导入人口，这个板块很难形成属于自己的内循环，只能作为中心板块的居住配套。

而之江一直以来也确实就是钱江新城、老城区或滨江的居住配套，就像一个睡城，白天没人，晚上倒是有星星灯火。

居住区最为急需的商业综合体，直到不久前才迎来了体量不大的银泰百货。

虽能够对板块内的生活娱乐需求起到一定的补充，但百货形式的商业综合体注定一开业就落后。所幸浙一之江院区一路之隔银泰城已破土动工。

作为纯居住区，之江在紫之隧道未开通之前，仅有两条主要交通通道，连通钱江新城的之江路以及连通滨江区的之江大桥。

在交通不便的现实情况下，之江的受众面就更加狭窄，之江的居住人群还是以对环境有一定要求的改善人群。

直到紫之隧道的开通，城西部分外溢购房者导入，以及滨江区、钱新供给枯竭，富阳融杭速度加快，之江的承接外溢的条件才变得更加坚实。

| PART 2 |

按照目前之江的价格体系，标杆二手房云溪新语、云荷廷价格超过5万，新房3.75万，之江整体价格似乎与板块居住区的定位不太相符。

这里就需要重点说明一下之江另外一个核心竞争要素，那就是之江二小加之江中学的学区配套。

求是教育集团旗下的之江二小名校的名头，加上之江中学，之江的教育资源成为之江最大的加成。

甚至在一定程度上，这个学区组合决定了之江房价能够到怎样的高度，学区生源主要来自于板块内的高品质改善楼盘，生源有较强的保障。

除了生源保障，刚刚建成的之江中学背后，还有曾经作为西湖区民办典范来打造的之江实验中学托管，保证了师资优势。

在生源逐渐成为决定学区好坏的今天，之江二小加之江中学的组合有较强的预期。

从购房的实际情况也能发现，购买之江高价二手房或者新房的购房者，考虑之江几乎都有学区的因素。

楼盘品质+较为明确的学区预期+紫之隧道半小时抵达城西腹地、之江路半小时到钱新、之江大桥半小时到滨江区的立体交通优势成为之江的核心竞争力。

在这套板块组合拳支撑下，加上传统的位居杭州第一的空气质量，之江开始变得越来越香，从板块内的新房中签率也能得到明显的体现。

3.75万的板块限价，相比市北、未来科技城、艮北，之江在相对较弱的规划能级的情况下，依旧能够保持一个较低中签率，中签率也越来越低。

可见之江在3.75万限价下受到很大一部分购房的逐步认可，他们在用脚投票。

| PART 3 |

如果你要问我，之江目前二手房能不能买？未来又多大的空间。

起码在短期只能这样回答你，不管之江的通勤有多么的好、也不管之江的楼盘品质有多高，在板块没有有相当高能级的规划下，之江的板块上限是很明确的。

现在的二手房价格大概率就是之江的天花板。

这是之江板块区位所决定的，一个纯居住区，没有形成属于自己的板块内循环，只能依靠外部需求价值高度不会太高。

何况之江与城市核心区的联动互动，相对同价位其他板块都有明显差距，替代板块太多，同价位没有非选之江不可的动力。

要想突破目前板块的桎梏，之江必须导入符合其板块气质的产业，只有强势的板块导入了，人口、资金才有可能随之而来，板块内循环才能够得到持续。

至少在现在，除了围绕美院而形成的教育产业，我们并没有看到之江有形成属于自己的新兴产业的迹象，对于之江的高价二手房需要保持一个相对谨慎的态度。

同样的价位，五万的选择不管是新房还是二手房，余地实在是太大了。当下的二手房不太建议盲目入手，但不代表着新房不能买。

3.75万的新房限价，之江新房依旧有着明显的价格差，且板块内的新房品质保障很强。

对于有学区、自住需求的，生活工作圈在城西、滨江、钱新的购房者，之江已经是目前不可多得的备选。

之江的板块未来仍有待观察，或许蚂蚁入驻会是一个较为明显的转折。

从官方层面，三江汇的概念被密集提起，之江作为三江汇与城区的过渡区，成熟度高，有作为三江汇龙头的气质，蚂蚁也许只是一个开始。

但对于三江汇，我个人认为需要多加谨慎。

目前杭州框架已经拉的足够开的现状下，城西、城北、拥江两岸都需要产业的持续导入，三江汇相比这些热点区域本就没有特别大的地理优势，基础也较为薄弱。现代经济需要产业的高度集聚，在一个城市上升期更不应该将产业分散，东一榔头西一棒子。

市场是敏感的，资本也是逐利的，当一个板块长久的沉寂，不能够到达舞台中央，那么大概率这个板块的高度是有限的。

三江汇拥有一个庞大的概念，但是要真正地靠近杭州的中央舞台，还有很长的路要走。

| 今日公示楼盘 |

| 今日可登记楼盘 |

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文/荆轲编辑/荆轲

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