让子弹飞一会儿！二手房降价潮才刚刚开始 | 房叔说No.277

原创荆轲杭州房叔

共23盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

新政后，杭州楼市进入了冰火两重天的奇异局面。

一面是红盘潮引燃的打新浪潮，一面是二手房成交量持续下降，朋友圈频现惊爆捡漏价的惨淡。

相比新房，二手房没有限价，没有可见可得的套利空间，也更能反映市场的真实现状，是楼市冷暖最敏感的温度计。

红盘潮注定不会是持续的，二手房才是楼市最真实的底色，红盘潮过后，我们将面对怎样的杭州楼市？怎样的二手房市场？

二手房抛售是短期的个案，还是春江水暖鸭先知，嗅觉敏锐的参与者先跑了？

答案早在几个月前其实我们就已经给出，二手房降温是必然的，时间快慢而已，不管新政是否出台。

此次出人意料的严厉新政只是进一步加快了二手降温的速度，和明确性。

各位读者不要再对短期内的杭州二手房抱有任何希望，此次调整不是短期可以扭转的，下面给出我的理由。

| PART 2 |

风起于青萍之末，信贷政策变化就是杭州楼市青萍之末的微风，相信就在今年初都没有多少人会相信，曾经稳定的信贷环境会变化的如此之快。

首套贷款利率上升到6%，部分商业银行甚至没有房贷额度，二手房被迫停贷。

信贷扩张是楼市的基石，斩断信贷扩张对于楼市的影响在一定程度上要更强于地方上的限制性政策。

因为没有信贷扩张，市场上绝大部分的需求都不再真实，相当比例的需求将成为无效需求。

杭州楼市紧张的供求关系自然会被逐渐卸压，高涨的二手房犹如被釜底抽薪。

而新政的出台则是二手市场的再次暴击，与信贷紧缩共同作用于杭州楼市，不跪也得跪。

我们再回顾下杭州这轮二手房上涨的底层逻辑，明白了底层逻辑，会对当前的二手市场的理解更加清晰。

| PART 3 |

此轮二手房上涨的真实动力有三股。

一股是被挤压的底层非无房刚需家庭。

△崇贤星合映4月，瓶窑溪上俪庭7月中签率

这部分刚性的底层需求在摇号场上极度弱势，在中签率个位数的常态化的新房市场上，上车的可能性很低，摇号几十次未中的案例非常普遍。

上车无望以及二手蠢蠢欲动的夹击下，“新房摇不到、二手房涨了买不起”的焦虑驱动相当比例的非无房家庭会走向二手房市场，成为推动二手市场行情的核心推动力。

第二股力量，改善、改善置换。

改善看似购买力较强，但在此前的新房市场同样也是弱势群体，在动辄中签率2%、3%、甚至更低的新房摇号场上基本无望。

△天荟4月中签率

与底层的刚性需求类似，改善同样是在新房低中签率、以及二手上涨预期的双重挤压下走向二手房，成为推动二手房的另一股核心动力。

第三股力量，学区需求。

学区对于大部分家长而言是刚需，不管条件好差与否，这部分需求是铁打不动流入学区房的。

这三股力量尤其以第一、二股对市场的影响非常巨大，这两股需求也是杭州二手市场的底层支撑。

但现在这两股力量双双被打破、瓦解。

| PART 4 |

上文的信贷紧缩是第一重打击，而且几乎是无差别打击，从源头上就抑制了这些推动二手上涨的核心力量。

新政则是第二重打击，这轮打击相比信贷紧缩来得更直接，见效更快。

首先是限购升级，较为正式的口径30%的需求被砍掉，这些被砍掉的需求基本都是新落户杭州的新杭州人，以及未落户但社保缴纳时间较短的新杭州人。

这部分需求恰好就是底层刚需、以及部分区域的改善需求的主力组成部分，在新政的影响下这部分需求被彻底瓦解。

这部分底层刚需购房需求被砍，在很大程度还打断了大城市楼市最重要的置换链条，置换需求将快速减少。

而对于存量的改善需求，限购升级的影响总体不大，影响大的是新房摇号机制的调整。

通常改善购房者的社保时间都较长，入围新房摇号的概率极高，只要坚持摇号，复合中签率并不低，改善再也不是新房市场的弃儿。

既然摇号有望，除非昏了头，有谁会去高位接盘二手房？

自此，底层刚需、以及改善两大二手房上涨的核心推动力双双熄火。

同时二手房下行大势已成，频繁的降价抛售相当于对二手房市场的再次补刀，追涨杀跌是市场的天性。

近期多套二手房的挂牌价格变化最能体现这一市场惯性。

一套西溪里的两房，从550万降价到535万，再降价到528万依旧还在朋友圈高度活跃，单价与高位时期接近8万的价格相去甚远。

另一套，蝶园一期满五年的叠墅房源，几日前挂牌1050万，现在只需1000万，而市场正常挂牌价格则在1300万至1450万之间。

降价依旧难出货便是当前的二手行情的缩影。

学区价值的稀释则是对二手的再次打击。

二手房下行的完整链条逐渐成型。

信贷抑需求、政策砍需求→供需结构逆转、平衡→成交下滑→二手降价→成交继续下滑→继续降价→量价企稳。

当前仅处于第二、三阶段，迈向第四阶段。

信贷紧缩、以及新政、学区的重锤下，二手房的底层支撑几乎被彻底瓦解，二手不能涨，也没有条件、没动力涨。

| PART 5 |

只要当下的政策持续不变，接下来的二手出货难度绝对会超乎很多人的想象。

新房市场也不会独善其身，当二手房受重挫，那些非核心区域的新房的倒挂表象将成为泡影，投资需求将逐渐退出边缘区域打新的竞争。

关注房叔的读者应该知道，很早之前我就说过，杭州楼市是政策市，如今政策已然调转船头，接下来的走势就已然明牌。

二手房降价潮才刚开始，就让红盘潮点燃的虚假火热再烧一会儿吧。

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-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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