限价都在上涨，是好信号吗？ | 房叔说No.352

杭州第三次土拍落幕，限价全部落定，总共35宗宅地，25个板块，去除5个全新限价和5个限价基本未变外，15个板块限价全部上浮。

幅度从200—2000不等，可以肯定的是未来高价、低价板块小步缓涨，好板块中间价位频繁补涨的轮动，以及较差板块原地踏步，还会持续。

我们大致可以猜出这样调整的意图，一个是降预期平仰热度。

今年8.5新政出台后，学生、老人（投靠）、新杭州房票被限后，摇号社保排序的门槛设定，第一个显性特征就是没必要刻意安排红盘对撞了，万人摇的盛况不可能出现。

而调控趋势，除了大钱新（江河汇、望江新城、钱新）天花板价格基本不动，热点板块限价涨的快一点，配合二手房价格大幅回调，一、二手房价差预期被大幅压缩，又在市场预期上做了平缓软着陆的保护垫，挤出“买到就翻番”的预期泡沫。

让流入房产的货币，回流到实体经济、消费、多层面的投资中去，不管实际效果如何，至少实操层面是做到位了。

例如，申花庆隆限价从三年前沁园4.9万调到5.4万，这次仅有的第二次上涨幅度虽然才1000元/㎡，但是申花二手肉眼可见已经有所回落，杭州金茂府10月法拍房6.98万的成交价也算管中窥豹，一上一下的预期对冲，加上撇除至少三年持有成本，计算一下预期，这笔收益怎么说也不会像之前那样过高。

放出的信号很明显，那就是：逐步压缩之前的高收益，即使是最好的板块。

| PART 2 |

二、受高能级板块辐射的低价板块，价格涨快一点，减少层次。

举个案例，城东三个相邻板块：城东新城、艮北、笕桥三者中，艮北从去年底清盘的棠玥湾，到今年唯一孤盘潮听明月，再到土地三拍的限价，仅仅一年限价从4.04万/㎡到4.24万/㎡，再到4.44万/㎡，两连跳，调到与城东新城4.65万价格体系已经非常接近。

在杭甬高速抬升，新塘路打通后，艮北与城东新城的竞争中，离钱二近的这个优势，也变得微乎其微，价格再次变化后，性价比陡然降低很多。

道理相同，笕桥限价从4.08万/㎡到4.26万/㎡，与城东新城的巨大价差也在逐步抹平。

板块稍弱的笕桥、艮北，本来因价格优势迎来难得的上升期，却遭遇限价上涨的狙击，就像在火热市场上浇一盆冰水的感觉，降温是大概率事件。

而三板块中原本略显高高在上的参照物城东新城，反而因价格保持不变、整体城市界面不断向好，价格劣势悄然转化为优势，这时候，艮北、笕桥反向的限价上涨，倒是拉了城东新城一把，几乎可以说：利好城东新城这个定论了。

还有一个道理相同的板块是市北，限价从3.75万/㎡涨到3.95万/㎡，离4字头仅毫厘之间，已经一步跨过了未科、之江、金沙湖等大三万板块，与祥符、运河新城接近同一水平线，几乎摸到了4万俱乐部。

与艮北横向比较性价比虽然还是略胜一筹，但无疑定位奥体、世纪城的次级地位的市北性价比有所减弱，在最近望涛月明、花屿观澜里的摇号结果上，也能看到一些蛛丝马迹，这对购房者来说，或许是件好事，毕竟推高了中签率。

| PART 3 |

三、多核发展价格体系。

研究杭州板块限价不难了解，价格制定的底层逻辑虽然是根据土地等级、城市配套资源、城策息息相关，房价基础以中心为核心呈波状递减的总体特性。

但因为杭州城市空间不均，资源倾斜、地势阻隔影响，因此越来越倾向与多极发展的思路，相对应的就是价值、价格点状发展体系。

也就是说，如果与城市发展相匹配，距离市中心远近不是唯一的价格判断。

举个例子，云城和未来科技城离地理意义的杭州核心钱江新城有17公里+，按照距离逻辑，价格应该跟崇贤、良渚、新街、南卧等同一个等级。

虽然在老杭州人眼里还是有“宁要钱新一张床，不要未科一套房的”惯性思维。

但如果把未科放到杭州产业极，这个核心层面的维度来看，未科就应该跟钱新，甚至略低一层级的奥体价格体系相仿。

就目前来看，无疑定价偏向固有思维的保守，估值偏低，而除了并不可能实现的大量提高供应，达到供需平衡之外，大幅跟涨虽然极端，却是未科避免社保封顶、全杭中签率最低的一个办法。

申花也一样，就像我们人为安了个“杭州版徐家汇”、“中央豪宅区”一样，城西城市空间挤压，以及供需关系决定了申花是又一个非地理意义的中心，而却有着中心价格体系的板块。

完全可以作为杭州核心定价之一，从三年前沁园的定价到今天的价格再次上浮，政府的定价逻辑也必然是这么考虑的。

| PART 4 |

第四、给开发企业利润，使市场良性发展。

在杭州2019年6月限地价、限售价的双限启动后，再加上开发商要生存、有面粉，必须参与土地价格封顶后争自持和公租这些既占用成本，又不赚钱领域的玩法。

别说盈利了，能保本也要穷尽所能到处抠成本，最后的结果一定是业主交付维权事件不绝。

土拍起价、封顶价的降低，限价的上升，无疑是给地产产业链良性发展提供了空间，监管有力的基础上，控制住杭州房产品质继续下滑是有可能的。

限价上涨的是热点板块，我们应该举双手赞成，“房住不炒”的要义，就是要让购房者不要有“买到就翻番”的侥幸心理。

虽然热点板块降热度是综合性工程，需要价格、供应端、信贷端、升值预期等等要素共同作用，但首先开启热点板块抬高限价、降低预期的作用是显而易见的。

顶级板块的限价可以适当放宽，对于购买力没问题的板块，更需要树立一个城市的品质标杆。

非热点板块和保障刚需的板块限价适当稳定是必要的，这类板块降低土地起价和封顶价非常必要，拉开价格差距也不见得是坏事。

| PART 5 |

第五、板块之间价差在缩小，定价更精准。

案例很普遍。在这次限价上涨周期内，祥符、运河新城一线全部涨到4万，与几乎无缝链接的申花北由原来7000+元/㎡梯度减少到6000元/㎡，甚至与申花核心价差也同样缩小了1000元/㎡。

同样的例子还有上面说过的城东三兄弟板块，城东新城限价保持不变，艮北、笕桥与之的价差由6000元/㎡，分别缩短至2000元/㎡、4000元/㎡。

这两个例子，说明普涨的基础上，限价要达到的目的是差距不明显的板块之间价格和供应互补，不要冷热不均。

今年杭州土拍总金额超过3000亿，全国排名第一是板上钉钉，总的来说，随着城市的发展，住宅用地消耗加速是肯定的，不要想着杭州还会有无穷的商品住宅用地来完全平衡需求。

均衡的让各个板块精准符合板块自身的价值，是限价调整的一个要义，限价调整向相对劣势板块增加性价比，和热度过高板块向周边板块分流的策略是另一个要义，总体来说就是均贫富。

限价上浮基本不可逆，板块之间价差反而有可能继续减弱，对于求上车的退而求其次选次粉盘、甚至综合性不错的次粉盘板块恐怕是最好的选择。

有保有分，限价上涨，利大于弊。