限价、户型都在涨，又在挤压刚需！ | 房叔说No.355
| PART 1 |
2021年这个红盘大年，把前几年的库存，包括17年土拍限定的现房存货，几乎消化一空。
盘点2021年市场特征，除了红盘板块的供需矛盾，摇号方式的转变，红盘的解绑、限售5年和限价的上涨，这几个横亘在购房者面前的大山外，户型面积上升催化的总价上涨，确实给购房者又一实在的重击。
如上图，大多数板块门槛面积上升超过10㎡，最夸张的还是奥体，傲世邸、SKP在君品的基础上几乎翻了个番，虽然限价没变，门槛均总价却由480万，一步跨到940万左右。
前几天，传言西湖区性价比之王三墩北的如澜轩，除了少部分小户型，主力户型面积更是夸张到175㎡，要知道刚交付的现房紫璋台起步门槛才95㎡，紫雅芸邸也不过148㎡。
总价门槛从260万到415万，再到近480万，三级跳了近一倍，即使限价没变，但总价能承受的人群已经彻底改变，这个性价比之王含金量恐怕也会名不符实。
与此相反的是，祥符望林府最后一开，1号楼15-25楼，包含了杭州市场近几年罕见的88套47㎡小户型。
关键是这么小的户型不是公寓项目，全部住宅性质，总价最低只有178万，几乎相当于正常小户型97㎡平均总价的一半，毫不夸张的说是拱墅区住宅最低门槛也没问题。
虽然，占房票的缺点也很明显，但与小面积公寓价格相似，又能以低总价、低首付和住宅的学籍、红利优势，仅这几项对年轻人的友好程度就不言而喻。
可惜的是仅有一房功能性不足，如果面积段提高到60多到70平方米，做成两房，相信受欢迎程度将大幅度提高。
以全国男性平均结婚登记年龄31.4岁（一二线城市还要更迟）来看，从毕业到结婚中间，孑然一身的这6-7年内，首付60万，有这么一套市区内地段还算不错，又能财务自由，独立承担的小房子，别说年轻人，即便是长者养老也很合适。
这时，你肯定要问，为什么不多做点小户型？让年轻人在摇号买房上多一些选择？接着看下去……
| PART 2 |
影响户型面积的因素大致分这么几项：第一、建筑面积计算方式的改变，甚至飘窗、设备平台极限限定，已经把偷面积路径堵死，功能性和面积小就很难两全。
第二、技术层面，按照土地出让指标建筑密度和容积率框死了后，每幢楼的投影面积和面宽、进深基本能够大致确定。
要想做出舒适并有竞争力的产品，必然是大面宽、小进深的产品，而同样面宽做两户和做三、四户分摊到每户的尺度，差别就非常明显。
如果都是大户型，户型设计大刀阔斧的发挥余地更大，但小户型局限就大很多，既要考虑面宽，不能做出窄面宽，大进深的户型，又不能把南向面宽占太多。
大户型向下做，是不是就不可能？答案是肯定可以。与浪费面积的大户型相比无非是难点，多花点心思，并不是不可以，不然日本、香港那些神户型又是怎么来的？
▲香港34㎡户型图
上图可以证明，这个是香港34㎡（套内）两室一厅户型图，空间规划合理，甚至浴缸、配合立体储藏的衣柜、衣橱等储物空间都挖空心思，实际可以想象，这么小的面积做的已经非常到位。
回到杭州，以上图89方三房1.5卫户型为例，南面面宽9.4米，可以做到三开间朝南，再通过干湿分离、双马桶的模式，既压缩了建筑面积，又保留各种生活功能性。
即使是上班高峰期也不会出现抢卫生间的现象。除此之外，在不偷面积的基础上，厨房、餐厅、客厅，甚至储物空间等做到功能保障、有取有舍，排布合理。
再看个例子，上图129㎡户型为例，既能做到不错的大四房还在建筑面积规范下，把阳台尺度最大化，设计了加起来宽度超过10米左右的南北双阳台，完全能够与市面上139㎡户型媲美，若以2万均价计算，省下的就是20万+。
面积降维打击不是不可以，关键看有没有动脑筋的动力。
第三个，说说动力驱动，目前关于小户型的供应，房地产政策层面是偏向于保障房、共有产权房方向，但至少现在来看，还是一个持续投入的过程，先不去讨论政府投入力度和速度的问题，短期内肯定形成不了明显的分流作用。
限价政策摁住新房的涨幅，但热门板块依然与二手房还是有巨大的价差鸿沟，并推动市场疯狂内卷，而政府多次关于房地产支柱型产业的定调，至少中短期房产还是大家靠谱、且有保障的首选资产配置方案。
换成开发商的语境，房子都不愁卖了，利润也不高、还要做高周转，还做什么产品创新、户型创新，缩放一下尺寸copy以前的就OK了。
这就是做小户型的动力不足，还有另一个容易招骂的被动的动力——房价，还不够高。
如果放在普通工薪层蜗居都是奢望的香港、东京、甚至北上深，城市化进程的代价很可能大多数人就是买不起房、或者被挤出城市核心区。
而不管是中国经济的三驾马车投资，消费，出口，还是城市化发展进程，依靠人口红利推动发展还是主旋律。
放在杭州的发展轨迹上，就是追求人才、甚至人口净流入，而人口流入和土地供应的结构性失衡，最终会倒逼城市主动进行小户型的开发和创新，解决数量性难题。
杭州被迫进行户型面积逆增长和户型数量正增长为主流的开发，也是早晚的事。
| PART 3 |
第四个是成本层面，再以如澜轩为例，主力大户型的说辞，据说是为了减少户数，从而同比减少车位，拉低建筑成本。
说对也不完全对，对的是车位的建筑成本确实是省下了，但如果跟大户型由于减少户数，而带来的精装省下的厨卫的成本来说，就是小巫见大巫了。
全面精装时代，没有大理石地面、甚至没有背景墙、墙纸，大小户型又装标相同的前提下，厨房、卫生间成为单方成本最高的子项，甚至高的几乎占到总费用的一半。
也就是说户数减少从而对精装厨卫成本的减负是举足轻重的。
况且，双限后，开发项目的利润基本都沉淀在精装备案价和实际成本价的价差，以及车位销售上，非极端情况，车位的销售价格普遍高于建筑成本。
车位配比恒定的基础上，小户型数量越多，意味着车位越多，车位收入反而更大。
第五个，限购政策下，大小户型同样占一个房票名额。
这点也比较致命，毕竟房产不只有居住属性，还具有金融属性，特别对于上行市场，持有面积最大化，资产增值自然也最大化了。
在这点上，小户型与房票最大化逻辑相背，但同样，加杠杆上大户型也与“高收益意味着高风险并存“这句话息息相关，毋庸置疑，小户型的抗风险性更强。
| PART 4 |
“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》曾指出，香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍。
然而，同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低，而其中35岁以下年轻一代购房比例不足8%。
▲香港36㎡户型案例，开放式书房、餐客、半分割的卧室各自分区
也就是说当房价达到或超过中产阶层的承受度，购买房子和租住的比例将逆转。同样，年轻人购买力和购买比例又会大幅下降，年轻人留在城市的主流产品是小户型，这是任何一个大城市发展中的必经之路。
作为长三角经济体中民营经济、数字经济为标签的杭州，对于价格敏感度并不明显，金字塔尖高改人群，核心区的大户型才是选择重点。
而刚需板块面积增长的程度虽然并没有改善的幅度大，但组合限价的上浮，总成本也不容忽视。
反过来说，刚需板块却也是受政策、市场双向影响最大的群体，一点风吹草动这里可能就会是狂风骤雨，即使总价涨个20万，就会成为压垮刚需的最后一根稻草。
而夹在刚需和高改中间的中、刚改，也是限价上浮，加持面积上升、总价上涨，双重挤压的重灾区。
要么大幅度降低生活指标勉强够一下改善房，要么降低标准，向边缘板块迁徙，无论选择哪种，都是无奈的抉择，他们更需要户型的降维，因此，刚需和刚改板块小户型的研发设计不管购房者还是开发商，都有着决定性的意义。
89方甚至以下的户型，哪怕做个功能性的干湿分离三房一卫，或者三房1.5卫；120方左右做四房两卫又有什么问题呢？
重要的是隐藏在户型内的空间利用和功能合理划分，每个人一辈子总要经历4-5次搬家，没有那个人能一步到位的，户型上也一样。
任何市场没有永远的牛市，也没有永远的熊市，不做出顺应市场的改变，市场必不会自救，特别是刚需板块。
那么，在目前这个不需要自救的市场，如果从土地供应的源头，就能限定今后产品的面积段，是不是会对刚需更友好一些呢？
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| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2021年12月30日9:00
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