8.5新政后杭州到底跌了多少？覆巢之下无完卵 | 房叔说No.356

原创荆轲杭州房叔

共5盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

8.5新政后，新房市场总体依旧较为乐观，但根据我们的判断，85新政完全打碎了彼时的供需关系，二手市场必然明显下行，于是我们给出了“让子弹飞一会儿，降价潮才刚刚开始”的结论。

现在回看那篇降价潮才刚刚开始一文的留言，显然，相当一部分人在新政刚出台时依旧对市场抱有非常坚定的信心，但今天来看结果不用多说。

短短五个月不到的时间，市场普遍的共识已经从“杭州永远涨”转变到市场确实显著降温、持续不振，尤其是二手房，对接下来的楼市走向也争论颇多。

因为没有相关的统计，也没有贴切实际的数据，杭州楼市到底跌了多少一直是个谜。

但我个人根据市场高点房价、结合近期部分板块的成交数据判断，杭州楼市整体跌幅应该不会小于15%。

跌幅也并非均匀分布，其中城西以及热点区域跌幅相对较大，城东以及大部分非热点区域的跌幅总体相对较小。

同时行情也并非是可以用笼统的“市中心更抗跌，而城郊、以及新城区不抗跌”这类简单的结论可以概括的下行行情。

在8.5新政时，为了研究新政接下来究竟会对市场造成多大的影响，我特意采样了部分彼时杭州链家的挂牌数据，基本包含了主要的热点板块，以及一些传统城区板块、近郊刚需板块等。

在此需要明确的是，由于8.5新政时，杭州楼市正处于热度顶峰，绝大部分房东对于出售价格预期较高，成交价基本接近挂牌价格，同时成交量虽然下行，但成交并非完全停滞，依旧陆续出现高价成交。

比如奥体、申花、未科等板块，所以本文用当时相对低价的挂牌价格作为市场参考价，总体偏差不会过大。

而当下的市场行情却完全倒向买方，相对于挂牌价，议价空间相对较大，故此时的挂牌价的参考价值相对较低，成交价普遍要在挂牌价的基础上打95折，甚至9折，不同板块议价空间不一。

以高点时期较低的挂牌价，以及如今的低点可成交价为基础进行比较，得出的参考降幅会更贴近实际。（下文各挂牌价格截图集合中的图一、三为8月初挂牌价格，图二、四为此时的挂牌价格）

| PART 2 |

首先来看此轮二手降价幅度感知较为明显的未来科技城以及周边板块的市场表现。

未来科技城我选取了具有代表性的未来悦以及印未来。

从上图可以看到，高点时期，未科三兄弟的挂牌价基本在7.5万以上，部分超过8万，而现在基本回调至6万出头，根据我的了解，目前成交量有一定回升，成交价格大致在6万上下，印未来的大户型则会相对更高。

按照7.5万以上的高位价格，以及现今6万的成交均价，未科核心区三兄弟的降幅达21%以上，甚至更高。

接下来看看未来科技城的周边板块的价格变动情况。

未科周边板块我选取的是此轮表现优异的闲林北区域，代表楼盘为未来海以及西溪海，从上图对比可知，未来海高点挂牌价格超过5万，西溪海则普遍在4.2万以上。

当前的可成交价则分别逼近4万，以及3.5万，整体降幅接近20%，同样降幅较为明显。

核心区以及周边皆降价明显，那是否代表未科房价整体降幅都达到了这个程度呢？可能并非如此，我又选取了两个楼盘。

位于未科核心区，普遍被认为是未科核心区的品质代表作的万科溪望，以及位于未科核心边缘的品质楼盘西溪之星。

溪望高点挂牌价普遍在6.7万以上，而西溪之星为5.8万以上，目前的可成交价则在6万出头，以及5万出头，降价空间都在数千，那么换算下来的降幅大致在5%-10%之间，远低于三兄弟以及闲林高价楼盘。

可见就算是降价感知明显的未科也并非铁板一块，接下来看城西另一个重灾区蒋村。

蒋村板块我选取了比较有代表性的河滨之城以及西庐，高点河滨之城西区的挂牌价普遍在8.5万以上，部分超过9万，西庐则在8万以上。

当前的成交价，据我所知河滨之城在7万左右，个别房源甚至跌破7万，而西庐基本摸不到7万，整体跌幅也在20%上下。

惨的不止是蒋村，城西的名校老房同样如此。

城西名校学区房我选取了桂花城以及新金都城市花园，在上半年学区房暴涨期，这两个楼盘的房价涨幅亦非常明显，桂花城挂牌价普遍在8万左右，新金都7.5万以上。

当前的低价挂牌房源则基本在6万出头，6万的价格大概率能够拿下，降幅在20%以上。

从未科到闲林、再到蒋村、老城西，可以看到，大幅回调是普遍存在的，那是不是这种回调只存在西部的热点区域呢？

接下来我找了杭州楼市热度超高的申花作为案例。

| PART 3 |

申花我选取了上半年交付的天花板楼盘——沁园，以及另一个公认的标杆改善——杭州金茂府。

从上图可知，在高点期，沁园挂牌价基本没有低于9万的，相当一部分房源挂牌价超过10万、乃至11万，金茂府同样如此。

而今天的低位挂牌价已经跌破9万，普遍在8字头，而这还不一定能够成交，根据消息，沁园已经成交了多套7万+的房源，那么申花一带的品质次新成交恐怕都很难能够超过8万。

简单计算，申花品质次新的跌幅也在20%左右，是的，就是这样一个公认的新兴中央豪宅区，地处核心地带的申花亦不能独善其身。

再看一个曾经同样火热的重点学区板块——蓝孔雀，代表楼盘学院府以及蓝孔雀的挂牌价普遍在7.5万以上，一部分超过8万，当前的挂牌价则在6.5万左右，单价降低接近1.5万，整体跌幅同样在20%左右。

再看另一个刚需刚改型的学区板块——三墩北。

三墩北代表楼盘西雅图以及铁建西湖国际城，西雅图高点挂牌价超6万，国际城超5.5万，不得不说房东们的预期都不低。

现在西雅图回归5字头，国际城回归4字头，跌幅同样接近20%。

未科、申花、蒋村、三墩北，几乎每个城西热点板块都一片哀啕，跌幅基本都在20%，那么城东的宇宙中心呢？能够独善其身吗？

| PART 4 |

首先来看奥体，时代奥城高点挂牌价普遍接近10万，部分超过10万，天璞挂牌价稍低，但也在9万朝上。

现在的挂牌价回落明显，时代奥城甚至出现7字头房源，而天璞一眼过去皆是7字头，按照当前的成交行情，7万基本就是奥体的底色。

那么从高点到如今的低点，奥体跌幅20%以上，如此表现并不比对手未科核心区强多少，难兄难弟罢了。

新城区一片惨状，老城区能幸免于难吗？

在此，我选取了此轮表现相对欠佳的三塘。

新交付不久的标杆次新锦绣华府，高点挂牌价曾一度突破我的个人认知，挂牌价格基本没有低于8万的，另一个标杆楼盘万家星城则在6字头。

目前锦绣华府高层挂牌居然回归5字头，万家星城则小幅回落至5万+。简单计算，锦绣华府竟然达到30%，万家星城降幅10%左右。

谁能想到，这轮跌幅冠军不是未科、也不是奥体，却是三塘？那么究竟是房东太心黑，还是行情太烂？这点值得我们深思。

我们再回过头来，再次去往拥江看看其他明星板块。

| PART 5 |

与奥体接壤的市北，代表楼盘翡翠之星、桂语江南，高点翡翠之星挂牌价普遍在7万朝上，桂语江南则6万朝上。

而当前翡翠之星、桂语江南的挂牌价格在6万出头，根据可成交价推算，相对而言，翡翠之星的跌幅相对大一些，约15%，桂语则在10%左右。

是不是刚交付的次新都有一定高估？还是房东预期太高？

由于地缘优势和发展阶段不同的原因，市北西的市场表现一直压市北东一头，市北东的标杆楼盘大国璟在高点时，优质挂牌价也仅在5.5万+，另一个品质楼盘望海潮的挂牌价在4.5万+。

当前大国璟的挂牌价普遍还在5万+，望海潮则小幅回调至4万+，整体跌幅感知不明显，整体跌幅维持在5%至10%之间。

江河汇是杭州楼市当之无愧的富人爆款，热度完全不逊色于奥体以及未科，代表楼盘中海御道的普遍挂牌价在10万+，涌清府的挂牌价普遍在11万+。

当前低价挂牌房源回调至8字头以及9字头，单价降幅近2万，跌幅接近20%，看来纵使是江河汇，也顶不住大势所趋。

下面再看看杭城楼市天花板——南星桥。

由于南星桥前期的二手挂牌价过高，只有少量楼盘的挂牌房源对外展示，因此选取了金隅学府以及望江府作为案例。

金隅学府、望江府高点挂牌价接近13万，我相信如果不是展示不出来，其他挂牌房源的价格只会高不会低，当前，金隅学府挂牌价回调至10字头，望江府回调至11万+。

简单计算降幅同样不会低于20%，在供需完全逆转的状态下，就算是顶豪区又怎样呢。

比较有意思的是，作为曾经上过不少媒体头版头条的海潮雅园，挂牌价在高点时同样超过10万，如今回调至8万+。

宇宙中心、新城、老城，似乎谁都没能逃过这轮行情大回调，降幅普遍接近20%，那是不是就意味着杭州楼市此轮回调达20%，但恐怕并非如此。

根据我的对比，还是有一些板块的韧性以及抗跌性超脱于大行情之上的。

比如良渚、老城某些成熟且未受市场大量关注的板块降幅就比较有限。

| PART 6 |

良渚的标杆楼盘万科未来城二期，高点期的挂牌价约4万左右，另一个热点楼盘澜天在高点期的挂牌价则在3.8万左右。

目前未来城二期的挂牌价还维持在3.7万左右，澜天则在3.6万左右，且成交相对活跃。

据我所知未来城二期刚成交一套小高层房源，单价在3.8万左右，那么高层房源成交应该不会低于3.5-3.6万，澜天同样如此，降幅虽有，但相对不大，整体降幅在10%左右。

最近新房大火的文晖，二手房的降幅也在可控范围之内。

标杆次新万科新都会、朗诗乐府高点挂牌价大致在7.5万至8万之间，目前的挂牌价则分别在7.5+、7万+，虽不算成交价，但就算挂牌价打上一个折扣，降幅也能稳定在10%以内，整体相对比较稳定。

城东的部分标杆次新在此轮行情回调中也表现的相对优秀。

比如钱塘天誉，在高点期挂牌价6.5万+，当前的挂牌价则在6万+，按照挂牌价小幅打折，整体降幅也在10%左右，不会超过15%。

相对天誉，东城金茂府的降幅稍大一些，从高点7.5万回调至目前的6.5万，算上议价空间，降幅接近15%。

与城东新城相比，艮北的市场表现相对逊色一些。

标杆楼盘1872优质房源高点挂牌价接近7万，目前回调至6万以下，杨柳郡高点优质房源6.5万+，目前普遍回调至5.5万以下，整体降幅接近15%。

| PART 7 |

本文的案例几乎选取了杭州所有的二手房热门板块，涵盖了宇宙中心们，也包含了顶豪区、刚改区、老城区、学区房等等，覆盖面在很大程度上能够反馈杭州楼市近五个月来的价格走势。

从以上案例可以较为清晰的发现以下这样几条较为明显的行情现状，以及规律：

首先，自8.5新政以来，杭州楼市下行、全城房产降价是普遍存在的真实情况，几乎没有任何一个板块、任何一个楼盘可以避免，覆巢之下无完卵。

大城西的降价幅度以及范围相对较大，未科核心区、闲林北、蒋村、申花、蓝孔雀等板块的降幅基本都在20%左右。

也就意味着城西一定是受85新政伤最重的区域，这点和我之前“城西为什么跌的更惨”一文的结论相吻合，今年来的学区改革、85新政的新增需求大减量双重重击城西，对城西楼市造成了相对较大的影响。

杭州各大宇宙中心的降温幅度趋于一致，奥体、江河汇、南星桥的降温幅度不亚于城西热点板块。

其次，8.5新政之前的这轮行情中表现的越好、启动的越早的板块跌幅也就更为惨烈，在一定程度上确实说明了炒家对市场影响较大。

一些品质楼盘交付，业主往往预期过高，挂牌价明显偏离真实价格，故而导致后续市场表现很惨，典型的就如锦绣华府，即使有一定量急需改善的本地需求支撑，短期内也做不到将区域天花板拉高至过高的水平，房东们需要更敬畏市场。

楼盘过于偏科，危险系数以及不确定性就越高，如老城西的学区房，与均衡的木桶房相比，学区长板过长、而其他方面残缺的这类老房抗风险能力较弱，有条件应积极置换综合条件更好的改善房。

那些不起眼的，需求来源较为稳定、综合化，且成交量巨大的刚改板块往往更有市场韧性，如良渚、北部新城等。

即使在同一个板块，不同楼盘的表现也并非铁板一块，警惕标杆楼盘爆炒后的接盘风险，莫要忽视其他相对次级楼盘的价值。

预期越高的板块就越应该注意冲高回落，预期毕竟只是预期，而不是现实，要有长线思维，但不要死多，要尊重发展的客观规律。

最后，暴涨的楼市一定是不健康的，大棒也一定会落下的，房住不炒之下，心存的预期可能只是幻想，再也没有暴涨。

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文/荆轲编辑/荆轲

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房叔说
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