百井百姓，天水桥边的日与夜 | 房叔说No.358

积累二手房素材，继续老板块巡城之旅。

本篇推文前开个小差，之前有粉丝评论本系列小区信息和板块历史的内容还不够详细，这点笔者做一点说明：

其一是每个老板块动辄五六十个门牌，三四十个小区，笔者能保证的是每一条街道和每个小区只要不是保安拦着笔者都会走遍，每一个仍在线上挂牌的户型和价格都挑拣过，挨个把每个小区写一遍实在是由于冗长，而且80%的楼盘不值得写，委婉点是这么说，直接点就是许多房子这么烂挂这个价根本没有推荐的意义；

所以笔者会直接精选出笔者认为有性价比和针对不同需求的几个小区的户型，帮有需求的购房者缩小选房范围，重点去看这些小区的房源即可；

其二关于板块历史和风物方面不够详细，这点笔者接受，比如湖滨、清波门这类底蕴深厚的地域，前期要读资料、问老人、走城建馆，若是旁征博引地放开写一万字都不够，笔者只能做到截取典型剖面，写到有可读性同时抛砖引玉，写这部分的初心一直没变，“使新君知悉，令昔人不忘”，老的时候能留个念想：“原来杭州还是座中国人的古城，而不是光光亮亮的Global City”；

能力有限，如果想读详细的推荐《武林坊巷志》，共八卷每卷400多页，写尽了杭州。

离开孩儿巷板块，继续向北，来到天水板块。

钱王凿百井，百姓念恩泽。

天水板块北到运河，南至凤起路，西至延安路，东抵中河路。

学区优质，体育场路南侧为长寿桥小学，北侧为天水小学，初中均为春蕾中学的仙林校区；商业资源丰富，板块内有武林银泰，过街就是国大和武林广场，杭州大厦步行可达，中心还在建百亿投资的恒隆广场；教堂、游泳馆、下城区人民医院齐备——一言以蔽之，除了部分房子老、停车难，要啥有啥。

▲百井坊巷北侧，在建恒隆广场

了解了基本情况后可以筛选出这个板块适合购买的房屋类型：刚需自住作学区房之后出租或售卖，至少买两房；改善需朝南适合老人养老。

实地走访和比对线上挂牌后，推荐的小区位置已在图上蓝色三角标出，分别为皇亲苑部分楼幢、中大广场的7、8两幢、平安居、南都天水苑、三华园的住宅；

▲中山路西侧老小区门牌分布

中山北路西侧的几个老小区门牌分布如图，由皇亲苑、小井巷、余官巷三条南北纵巷分割，除了皇亲苑部分楼幢还是贴面砖的立面显得略脏外，其余均作了立面整改，风貌几乎一致，只是颜色上有所区分，社区内整洁朴素、气氛活泼，还有社区活动公园和老年休憩廊；

▲皇亲苑、小井巷、余官巷两旁老小区建筑风貌

推荐皇亲苑98㎡的两房和155㎡的四房（三房朝南）户型，前者挂牌5.6w/㎡，后者挂牌5.2w/㎡，博弈价位4.5-5.2w/㎡；

▲皇亲苑98㎡户型

其中98㎡户型改造潜力大，明显卫生间B可改干湿分离，卧室A作贮藏，中心有柱可借势作柜和高隔断，一体两面。谈价的时候，这些可改造利用的点换个说法就是“中间有柱阻碍视线、客厅无自然光、卫生间B还要经过储藏室、卧室A太小没法用”。可在这些点上着重杀价，总价500w以内可以出手。重新改造不会花多少钱，出门就是恒隆，这种刚需户型流动性不会差；

▲皇亲苑155㎡户型

155㎡户型面积有些大，好在均价也低。建议改一卧室为书房，杀到4.5w/㎡都不是不可能，能700w出头在这个地段买到优质学区大四房，不亏。

▲中大广场7、8幢

中大广场7、8两幢外立面状况不错，文化石的贴面和铁艺细节的应用，至今都不过时，同时楼龄不到15年，周围安静，户型也不错，是整个板块里笔者最为推荐的两幢房子；

▲中大广场7、8幢 ，左-87㎡户型，右102㎡户型

推荐挂牌的87㎡和102㎡的两房户型，都是南北通透、分区清晰的好户型。只是前者挂7.4w/㎡，后者挂6.4w/㎡竟然总价相当了，建议先以后者的均价向87㎡业主谈，谈不拢再找102㎡业主杀价到6w/㎡往下，87㎡户型550w上下，102㎡600w上下值得出手；

平安居和三华园都存在居住过密，位置在路口的小尴尬，但年代较新，又有明确的围墙和管理，部分户型不错均价也低；

▲三华园 ，149㎡户型

三华园距离地铁口近，推荐149㎡户型挂牌4.5w/㎡，阳台多、采光面多、房间多、改造空间大，总价杀出一辆车钱问题不大，620w上下值得考虑；

▲平安居，左-70㎡户型，右131㎡户型

平安居70㎡户型刚需标配，挂牌5.7w/㎡，131㎡户型南北阳台，全明大方正户型，面宽近10米，卫生间可作干湿分离，挂牌5.4w/㎡，该盘居于整个板块中心位置，心理价位5w/㎡出头值得考虑；

▲南都天水苑

天水苑是南都出品，一共三幢的7层洋房，横向三分立面、文化石、铁艺贴几何花、立面90°曲线转折、顶层的小拱圈窗洞、一些缩小简化版的门头装饰砖，风格上是早期有机建筑的芝加哥学派，有独立围墙和物业，位置极佳，南教堂、北医院、西恒隆、东天水桥公交站，但是外立面因布满了雨棚、遮阳棚、空调室外机、晾衣杆而使原本建筑的整体性大打折扣，不得不说形式与功能不可得兼；

▲天水苑99㎡户型

推荐99㎡户型，挂牌7w/㎡，设计的尺度合适但价格虚高，好在楼龄新位置好且安静，6.5w/㎡上下值得考虑。

总结一下，该板块是个均好性极佳的自住板块，老建筑整修干净、交通便利性好、商业资源丰富、学区优质还有医疗及体育设施，同时还有港资大型商场入驻的城市更新利好，这些都会让房产的流动性和租金保持在高位，不夸张地说是老城板块里头部性价比的板块；

天水板块无论是自住还是改善，部分中年盘真的值得购买，“自住好用，转手不难，租金不低”应该是购房者面对这类老板块淘宝的基本态度。

▲原天水桥

古时街坊称市井，吃点井水，弄门营生，做些买卖，对老百姓来说，活着大概就是这么朴素的几件事；

天水桥边的夜又浓又淡，静水流深，不泛涟漪，不会放肆。