既然是改善置换,就意味着改善购房的资金基本来源于上一套房出售所得资金,外加一部分常年累积下来的现金,且对于大部分置换客而言,出售自住用房所得的资金远多于累积现金。这样的现实情况下,置换客们在楼市上涨期往往能靠出售自住用房获得更多的现金,以支持购入下一套改善用房,故大部分购房者倾向于在楼市火爆期置换,但实则因小利而陷入了巨大的误区。在楼市上涨期,虽然自有住房能卖上更好的价格,但改善置换的目标房源往往涨幅、及上涨的绝对值更大,极易导致置换综合成本放大,最后反而算不过来账。不仅于此,在上涨期置换还将面临诸多的不确定因素,进一步提高置换成本,举几个比较常见的例子。 | PART 2 |上文我们已经论述过,在上涨期置换最大的风险其实来源于自有住房和目标改善房源之间的价格差张开。比如你的房子在稳定期市场价格为300万,置换的目标房源市场价格为600万,在上涨期你的房子可以多卖一百万,市场价来到了400万,但置换目标可能涨了两百万。那么你置换的成本相比稳定期就多出100万,这一百万不管是用自有现金补齐、还是贷款,实质上都是加在你的手上。这还仅仅是刨除置换周期,预设市场是静态的理想情况,在生活中这种预设是不可能存在的。实际上置换是有周期的,从你卖出自有住房开始,到你买入置换目标房源,无缝买入是理想状况,实际更多的却是有时间差,短则一两个月,长则三四个月、甚至半年以上。在上涨期,置换周期带来的时间差往往是致命的,总体上置换周期越长,置换总价差拉的越开。而且很多时候置换周期的长短并不由你掌控,极易受交易环节中的重要步骤卡住。
以上种种情况绝非普通买家可以承受,所以在上涨期我常常建议读者需要谨慎一些,最好能够合理安排置换模式,规避风险,比如先买后卖。先通过自有资金敲定改善的目标房源,然后出售自有房源,尽最大可能的避免置换目标房源价格暴涨,将预期可能产生的损失转移至目标房源的房东。如果自有资金不足,也可以通过拆借过桥资金,总之,在上涨期最完美的置换方案一定是先买,主动转移风险给他人。但这样的操作难度并不小,并非所有人都可以顺畅的完成。首先就需要你有比较充裕的自有现金流,或能够获取过桥资金的渠道,同时还要遇见一个大条的房东,兼具实力和运气,但显然大部分人是没有这个实力和运气的。所以在上涨期往往是置换客们的焦虑期,尤其是先卖掉房子的置换选手,踏空是他们的常态。对于一些心理承受能力较差的购房者而言,严重的甚至每天都将处于精神高度紧张的状态,得不偿失。 | PART 3 |市场平稳期则完全不同,虽然你的房子价格可能不甚理想,达不到你的心理预期,但你的目标房源同样如此。在平稳期,自有住房和置换目标房源的总价差也能保持相对较长时间的恒定,而你完全有可能在稳定期内完成所有的置换步骤,买到心仪的房子。完成从普通资产向优质资产的大跨越,或者从优质资产到更优质资产的无缝升级,斩获置换最为重要的意义。