置换最佳时机？| 房叔说No.362

原创荆轲杭州房叔

共7盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

新房分化剧烈、冷热不均，优质新房一房难求，而边缘区域新房销售惨淡，启动中介分销的新盘上演农村包围城市的节奏，触手从远郊开始伸向一些城区的次级板块。

与冰火共存的新房市场相比，二手房还要更为惨淡，二手市场在85新政后基本全军覆没。

几日前我曾写过一篇关于二手房降幅的观察文，从实际数据出发，能够清晰的发现杭州二手房降温是无死角全面覆盖，不管你是老城区还是豪宅区，亦或是宇宙中心。

至今为止，杭州楼市还在延续以上所述态势，新房持续分化，而二手仍处于艰难的筑底期，虽近期带看成交都有所回暖，但幅度极其有限，成交量仍在单月3000套左右徘徊，与高峰期超万套的单月成交量差之甚远。

如此行情下杭州楼市进入了近年少见的、堪称一反常态的集体观望期，买房人不仅观望二手房，还观望曾经被视为只要买到就赚到新房。那么，在这样的行情下是否还能参与楼市，参与二手房交易？

市场观望情绪浓厚之时，或许我们已经迎来了最佳置换时机，甚至此时此刻我们已身处其中。

还记得，从19年初的新一轮行情启动到21年8月结束，超过一年半的杭城独立上涨行情中，有一批购房者的难受程度丝毫不亚于被市场挤压的刚需，这批购房者就是改善置换。

既然是改善置换，就意味着改善购房的资金基本来源于上一套房出售所得资金，外加一部分常年累积下来的现金，且对于大部分置换客而言，出售自住用房所得的资金远多于累积现金。

这样的现实情况下，置换客们在楼市上涨期往往能靠出售自住用房获得更多的现金，以支持购入下一套改善用房，故大部分购房者倾向于在楼市火爆期置换，但实则因小利而陷入了巨大的误区。

在楼市上涨期，虽然自有住房能卖上更好的价格，但改善置换的目标房源往往涨幅、及上涨的绝对值更大，极易导致置换综合成本放大，最后反而算不过来账。

不仅于此，在上涨期置换还将面临诸多的不确定因素，进一步提高置换成本，举几个比较常见的例子。

| PART 2 |

上文我们已经论述过，在上涨期置换最大的风险其实来源于自有住房和目标改善房源之间的价格差张开。

比如你的房子在稳定期市场价格为300万，置换的目标房源市场价格为600万，在上涨期你的房子可以多卖一百万，市场价来到了400万，但置换目标可能涨了两百万。

那么你置换的成本相比稳定期就多出100万，这一百万不管是用自有现金补齐、还是贷款，实质上都是加在你的手上。

这还仅仅是刨除置换周期，预设市场是静态的理想情况，在生活中这种预设是不可能存在的。

实际上置换是有周期的，从你卖出自有住房开始，到你买入置换目标房源，无缝买入是理想状况，实际更多的却是有时间差，短则一两个月，长则三四个月、甚至半年以上。

在上涨期，置换周期带来的时间差往往是致命的，总体上置换周期越长，置换总价差拉的越开。

而且很多时候置换周期的长短并不由你掌控，极易受交易环节中的重要步骤卡住。

比如信贷环境变化，假如银行放款周期拉长，那么你大概率就没有足够的资金锁定目标房源，在这段因为不可抗力因素导致的超长置换周期内，只能任由意向房源的房东肆意宰割。

甚至遇见的中介不靠谱，也将在一定程度上拉长你的置换周期。

而在上涨周期内，时间就是金钱，毕竟上涨周期也意味着市场全面转向卖方市场，什么价格卖全凭房东心情，置换周期多一天，购房成本可能就多十万。

不仅于此，上涨周期内置换还相当考验置换运气，也就是你置换的时间点踩得准不准。

在楼市大行情之下，价格上涨的曲线并不是均匀的，而是呈现抛物线形式，比如在一个为期一年的大行情周期中，价格往往在前半年、快的话甚至三四个月内完成70%的上涨幅度，后半程则是缓涨。

而你的置换周期恰好和上涨曲线的前半程重合，那么你就惨了，你将为上涨周期内的大部分涨幅买单。

行情启动初期卖出自有住房，又没有敲定置换的目标房源，在你有足够资金敲定目标房源前，这套房子会不停的快速涨价，直至你敲定为止。

又或是，你卖出的自有房源是普通板块的普通楼盘，置换目标却是热门板块的优质次新房，那就更惨了。

这类房源极易被爆炒，一套改善面积的房源在上一轮上涨周期内，涨两三百万是常规表现，多的甚至大几百万。

在分化上涨的市场行情中，这几百万的上涨空间基本都将由置换买家承担。

以上种种情况绝非普通买家可以承受，所以在上涨期我常常建议读者需要谨慎一些，最好能够合理安排置换模式，规避风险，比如先买后卖。

先通过自有资金敲定改善的目标房源，然后出售自有房源，尽最大可能的避免置换目标房源价格暴涨，将预期可能产生的损失转移至目标房源的房东。

如果自有资金不足，也可以通过拆借过桥资金，总之，在上涨期最完美的置换方案一定是先买，主动转移风险给他人。

但这样的操作难度并不小，并非所有人都可以顺畅的完成。

首先就需要你有比较充裕的自有现金流，或能够获取过桥资金的渠道，同时还要遇见一个大条的房东，兼具实力和运气，但显然大部分人是没有这个实力和运气的。

所以在上涨期往往是置换客们的焦虑期，尤其是先卖掉房子的置换选手，踏空是他们的常态。

对于一些心理承受能力较差的购房者而言，严重的甚至每天都将处于精神高度紧张的状态，得不偿失。

| PART 3 |

市场平稳期则完全不同，虽然你的房子价格可能不甚理想，达不到你的心理预期，但你的目标房源同样如此。

在平稳期，自有住房和置换目标房源的总价差也能保持相对较长时间的恒定，而你完全有可能在稳定期内完成所有的置换步骤，买到心仪的房子。

完成从普通资产向优质资产的大跨越，或者从优质资产到更优质资产的无缝升级，斩获置换最为重要的意义。

当前温和的市场环境很难说不是一次置换契机。

正如我此前多篇推文内所述，杭州楼市在完成大幅度回调后，价值已经开始逐渐夯实。

不管与杭州楼市之锚的上海楼市的价格体系比较，还是从市场特殊的、新房供应快速紧缩的供应结构看，大幅回调后的杭州楼市风险已然不大。

是，风险不大并不意味着毫无风险，但于买房这件事而言，绝大多数人并不应该极端的追求底部，应该学会接受、承担一部分风险去规避更大的风险。

正如我此前在警惕接下来这波行情一文所述，当经济承压，房企流动性危机愈演愈烈的当前，下一波工具性行情并非完全没有到来的可能性，如果真的有行情到来，置换可就没有如此轻松顺畅。

如此市场状态下，你是选择接受一些已然不大的风险，还是可能被酝酿的行情裹挟而来的更大风险呢？

这点是急需置换改善居住条件、或进行房产价值凝聚为核心述求的购房者所考虑的。

从长远看，各项改革初露头角，保障底层住房需求为重要目标的未来，供给端分化（以保障性住房供应为主体）导致的楼市分化也必将是未来的市场底色。

而迎接市场转折的最好策略必然是顺应时代，既然可以预期到分化加速，何不冒一些风险去加速占坑，占那些优质房产有限的坑？

就算再不济，置换后楼市短期依旧平稳，虽没赚到钱，但不也享受到了更舒适的住房条件改善吗？

毕竟“房住”功能，以及房子附加的教育、优质配套等，本来就是大部分置换客的核心述求之一。

置换的购房者，请珍惜平稳的当下，温和平稳的市场是置换最好的土壤。

与置换诉求不尽相同的投资，则依旧需谨慎。

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-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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