钱新二手标杆、和睦情怀作品，理想主义通策作品的价值归宿| 房叔说No.363

这个小系列，前两次说了南都、绿城、以及淡出的金都足以青史留名的经典作品，这次说另一个也已淡出房产界、成功转型医疗行业并上市的情怀开发商—通策。

或许与绿城宋卫平，南都周庆治、许广跃等杭派开发商同样出自老杭大的底蕴，吕建明领衔的“通策房产”发展史上，有许多个旁人难以想象的理想主义开发决策。

从而成就了业界公认的特色鲜明且极具辨识、视野独到又难以复制的通策作品……这一切，构成了通策泾渭分明的品牌标签。

就像乔布斯极简主义审美和老少咸宜的iOS系统定义了智能手机，马斯克用IT公司做产品的逻辑去改变百年汽车工业一样。

“通策”楼盘也大多邀请风格独特、个性鲜明、富有创新精神的设计师做灵魂主创。

如操刀墨香苑的中国工程院院士程泰宁，创制钱江时代的王澍，担任中国美院良渚校区主设计师和在河之洲总规划师的张永和等。

在通策手里即使商业运营开发中都渗透着浓郁的文化底蕴，从而也使之特立独行于房地产业界。

吕建明曾经说过这样一句话：“我们的项目在刚开始的时候，往往不被人理解，但住进去后慢慢会被感动。”

成也萧何，败也萧何，房地产的资本运作与过度追逐理想化的建筑王国的矛盾，在难以复制、无法规模化和进程缓慢的个性化的房产项目上显露的愈加明显。

也许，产业的规模化、工业化和高速运营开发，就是促使通策淡出房地产的重要原因。

言归正传，我们还是通过通策两个不同时代的项目，看看在房产等同于投资品的浮躁时代，当年理想主义开发商的情怀作品，价值几何？

| PART 2 |

第一个个性化案例是和睦院。

位于莫干山路和登云路交叉口，东边隔赵伍路与小河佳苑南北苑对望，小河佳苑再往东南就是一线湖墅板块的凯德湖墅。

向南隔河与城北文澜大酒店相邻；西边则隔着中石化加油站，及莫干山路与锦绣之城、滨融府、宜和园、武林邸、合景天銮、珑玺等，有着中央豪宅区之称的大申花（庆隆）板块紧密链接。

北面步行至目前已通车的地铁5号线和在建10号线双铁和睦站约800米。

这里过去是夹杂着工厂、职工生活区、田野的城北边缘“角落头”，但随着杭州外沿的扩大，则被围在了城市之中，有些老城区的味道了。

因此，通策取名和睦院，意图应是单纯简洁，既延用了这一带的地名：和睦，也有着“上下和睦，周旋不逆，内外和睦，家道已成“的意味。”

试图将这个区域、这个城市里那些和谐的、动人的、美好的东西继承下来，在10万㎡左右的中型住宅区里去还原和实现。

和睦院建筑风格既有江南粉墙黛瓦中式元素，还在建筑立面上采用仿青砖的面砖等传统材料，弧形穹顶的屋顶造型，则隐喻着帝王冠冕的仪式感和高贵感。

借用错落的马头墙形式分割了户与户，空中院落与空中庭院私密，和睦院飘逸的风格恰恰最大程度暗合运河旁的板块地缘环境。

在小区规划方面，多层与小高层错落灵活布局，并引入江南山水园林独有的蜿蜒林荫小道、小桥流水、亭榭人家的概念，营造亲水居住的氛围。

难能可贵的是，和睦院还将曲径通幽的步行路径和中心景观庭院曲水流觞、筑石理池、师法自然的中式园林的精髓紧密结合。

再辅以南面的城市自然水系，以及种类、层次丰富的植被，最终呈现出的状态，也体现了和谐相处、和睦而居的中国传统居住文化。

在杭州00年代绿城引领的西方新古典主义的建筑风潮有着鲜明的风格争鸣和碰撞，因此项目一经推出就引起了广泛共鸣与高度关注。

但是，经过岁月的洗礼，与历经弥新的西式建筑恰恰相反，雨水对白墙的侵蚀，架空层杂物无序、楼道昏暗的灯光和采光、中式庭院的维持、以及外立面材质的时代局限，都给物业带来了维护的难题。

在铝板、石材干挂等新材料，新技术还未普及的年代，中式建筑的细节维护确实是技术性难题。

| PART 3 |

和睦院整个小区的物业维护虽然存在着不可抗力的瑕疵，但居住环境没的挑剔，户型设计也符合当时的设计理念。

高得房率加持下，和睦院住宅户型主力面积在92㎡两房一卫；107-120㎡三房一卫；120-140㎡三房两卫；以及184㎡以上跃层可以做到五房且三房朝南，带大面积露台的设计。

总体户型设计布局并没有过多倾向于当时板块的纯刚需定位，更倾向于尺度和家庭人口舒适平衡的匹配，回过头来看与现在和睦、甚至申花目前的人口需求却非常匹配。

不管是与申花（庆隆）板块的配套共享的紧密度，还是2022年申花北闭眼摇华丰造纸厂华润综合体TOD的距离，以及已经成熟的500米开外的大悦城、2公里内的城西银泰城……

这些不错的配套和价值点烘托下的板块价值，和睦院3.7-4.3万/㎡的挂牌价，都算良心。

和睦院与申花稍新4年的滨江万家花城2万+的价差，又何尝不是因为有着淡出房产后的品牌真空劣势，以及和睦小学+启航中学的学区劣势，但反过来看，却又是对自住最大的褒奖。

即使与同板块的小河佳苑挂牌价3.3-3.9万/㎡，产品营造优势带来约4、5千的溢价也并不离谱。

如果申花北华师大托管小学，以及登云路以北卖鱼桥小学的传言落地，那么未来板块的学区价值也要迎来新的重构。

| PART 4 |

说完和睦院，我们来看看另一个。自从08年矗立在钱江三桥西侧，杭州从此就多了一个记忆深刻的封面级产品。

每次路过都忍不住多看一眼，就像歌曲《传奇》中一句歌词描述的：只是因为在人群中多看了你一眼，再也没能忘掉你容颜。

这错落有致的盒子式的高层建筑，就是“通策钱江时代”，2012年普利兹克建筑奖得主王澍先生的作品。

通策，是个很乐于“给予建筑师很好的创作空间”的房地产公司。它对文化信心的重建和对文化价值的重视，很大程度上也成就了王澍的作品。

在颜值即正义的看脸的时代，钱江时代的特殊颜值其一是来自于炫酷的形式。

如果把钱江时代设计特色打个比方，或许就是我们都吃过的“华夫饼干”，如果每隔几层做水平旋转，那么相对于相邻上下两层，中间层就会有露有藏。

其内核并非炫技，而是真正有实用性。按照王澍对设计思路的描述“住宅的整个立面看上去，相当于把传统的宅院平贴后立起来——城市的平面结构被转化成了立面。”

实际就是将一座江南城镇的局部水平切片成一个15m深、21m 长、6m高的空间，再将这个切片直接竖立起来的状态，从而确定了建筑的基本类型，那么就给了高层建筑一个江南宅院的梦想。

第二个变化是，钱江时代两层一个组合，沿着中心轴旋转后，相较普通的直线条的平面来说，层次丰富且立体多变，颜值立马产生了翻天覆地的变化。

而立体化后，露出来的平面就是不计入建筑面积的露台空间，这样部分房源套内会多出南向大露台，而北向会多出邻里守望的共享空中露台。

无论住在什么高度，大部分都有前院后院，每个院子又可能有茂盛的植物，也可自由选择园艺花园；或安装个秋千，置个篮筐、或放个国球台，成为后院的空中运动场。

不仅提倡一种城市中正在消逝的生活方式，也提供了空中庭院、邻里相望的可能性。

王澍的设计想要达到的效果还可能是：住在里面的人，将来可以站在地面上清楚地指出，“在第几层的第几个院落种着一棵桂花树的就是我家”。

但理想很美好，现实也很骨感，完成建筑立面炫酷的同时，户型内部分户墙会形成三角形无法使用的不规则墙体，需要通过后期装修去平衡，隐去。

再则，空中庭院缺乏很好的软硬件规划，以小区居民松散的关系，要完成建筑师理想状态定义的空中宅院，运动公园，儿童乐园……共享共建，需要一个前提。

这个前提就是有一个强有力的社群运营或是社区居民自治，无疑对2011年前后就剥离房产的通策来说，是个没有完成的遗憾。

而这又印证了王澍的另一句话：“这个实验建筑如果最后不能让住在上面的人有所为，它就是一个真正叫做自娱自乐的建筑。”或许是种缺憾。

| PART 5 |

钱江时代总建筑面积约15万平方米，用200多个两层楼高的院子叠砌起来的，6幢25-28层的高层建筑构成，可容纳800户住户。

建筑外立面不仅运用不被历史淘汰的现代简洁线条勾勒的建筑形式，还借用中国传统元素青砖点缀、分割、链接，错落漂浮中，并印刻着民族文化的烙印。

一层大理石干挂4.7米架空，在隔离钱塘江边湿气的同时，设置单元大堂等候区的功能，凸显楼盘的调性。

而景观园林营造大部分集中在北面中心庭院，用现代主义的线条不规则切割、划分场地空间，规整的灌木、点状乔木点缀，搭配西方筑石叠水手法、泳池等配套，舒朗而理性。

对于一块手枪形状、极其不规则，短板极多的狭长地块来说，能做成这样，可以说是倾注了建筑师和开发商极多的心血和代价，从城市和建筑的角度，是非常值得感叹和点赞的。

但是，在双限下，即便是豪宅清单里常见的减配项—室外泳池，却因年久失修马赛克脱落得都快裸奔了，上演了一场“白天鹅变丑小鸭”现实版反转，别人求而不得的高端配置，反而成为钱江时代明显的短板。

并不是提倡买椟还珠，不错的地段和高改定位的钱江时代，包装和维护就应该与产品相匹配，对于这一点到底是缺少开发商硬件支持，还是并不高的物业费，导致物业服务有失水准，暂时还无法分辨。

目前遗憾的是作为杭州标志性建筑，高端物业的维护对价值体现作用，略显缺失。

| PART 6 |

钱江时代东面紧邻钱江三桥，与杭州新原点市民中心仅800米不到，沿着之江路散步15分钟就可以到城市阳台。

正南面是景江城市花园，而西南被多层老破小包围，虽然不是一线江景，但是南面多层为主，无建筑遮挡就是当初建筑设计挖空心思放大的视野优势。

南向可以一览无遗的俯瞰整个钱塘江，和江对面的奥体大小莲花。

北面从钱江时代到蓝色钱江的近1.5公里的富春路，是钱江新城与老城衔接的桥头堡板块，充当了老城外溢的使命。

但是，开发早也就意味着城市界面和建筑形式都比较初级，这也是这片区域价值提升较慢的内在原因。

另一个值得关注的是钱江时代学区还是杭州民转公的一个典范案例，由胜利实验赞成校区+勇进中学，转为上城民办名校崇文教育集团新设的公办崇文小学。

考虑到学校性质的转变刚实施，师资、教育质量和生源还需要时间来沉淀和证明，但无疑崇文这张头牌做底牌、长期值得看好。

目前95㎡左右的朝北小户型挂牌价在5.7-6.2万之间，起步门槛约590万。

而157-220㎡左右大户型则挂牌价仅在5.4-6.2万左右，钱江新城1.0核心区，还有大师扛鼎作品、学区加持、江景视野，如此价格也显得亲民。

| PART 7 |

在双限、快速周转市场背景下，见多了太多的糟粕，更让人真切希望多几个通策这样的理想主义情怀的开发企业，能够在房地产日新月异的玩法下，还能够活跃在市场。

能有颜值和产品主义俱佳的楼盘供大家挑选。这真的是乌托邦吧？希望政策对产品主义的开发模式友好程度回归一些，让产品主义重回杭州的梦想能够成真吧！