未科、云城领衔，杭州二次土拍有哪些红粉盘出世？| 房叔说No.469

值得关注的是，本次土地出让仍延续首批次竞价规则，采用“限马甲（同一集团成员不得同时报名竞买（含联合竞买））、限地价、定品质、达到中止价线下一次报价”的方式进行。

其中，萧山区以12宗涉宅地成为二批次供地主力，但无一是奥体—世纪城、市北、宁围等热点板块，以南部新城、乡镇为主；

主城11宗，总数不小，但考虑到四区平均下来每区3宗都不到，依然杯水车薪；

余杭10宗排在萧山、主城区之后，但是值得关注的是大未科4宗+云城2宗贡献了超半壁江山，而热门的北部新城和瓶窑各两宗，应该说二次供地最大看点在余杭。

剩下临平5宗、临安、富阳各3宗。

值得关注的限价又迎来了一次上涨：4万+板块上塘，从47000元/㎡涨到48100元/㎡；

3万+的金沙湖从37500元/㎡涨到38300元/㎡；华丰从33000元/㎡涨到33200元/㎡；萧山南卧核心区从30000元/㎡涨到了32000元/㎡；

三墩北从28100元/㎡涨到28600元/㎡；瓶窑从20000元/㎡元涨到20500元/㎡，是否合理还要看市场接受度，至少南部新城、金沙湖这些板块本就涨幅或者说限价过高。

不多说，看图说话：

| PART 2 | 

具体为：主城区拱墅4宗，其中东新2宗，华丰、桥东（上塘）各一宗，见下图，而这次上塘限价从47000涨到48100；华丰从33000涨到33200，幅度虽然不大，但趋势却明显。

▲来自浙报传媒地产研究院

上城区共三宗，其中钱二两宗（见下图），一宗在建发首拍地块西面，紧挨着杭高，地块位置和建发地块非常相似，都是一线江景宅地，另一块则在建发地块东面，不直临之江东路，但也是地铁江景宅地。

艮北一宗地紧挨合生创展名邸。

▲来自浙报传媒地产研究院

西湖区两宗，一宗在三墩北景溪北苑和星汇悦城之间，有学区预期，和彩虹轩比，它受高速影响，容积率也更高（3.0）；限价也涨了500元/㎡，到了28600元/㎡，不过西湖区另外两个2字头都是大户型为主了，它还是值得刚需关注的；

一宗在九溪云庄南面，距离地铁6号线枫桦西路站仅300米左右。地块周边配套齐全，近邻求是二小、之江实验中学、之江一中等教育资源。

▲来自浙报传媒地产研究院

滨江区此次仅推出一宗浦沿板块。紧挨2018年7月世茂拿下的栖棠誉湾地块，且栖棠誉湾鸽成准现房至今仍未开盘，将补充该区域房源。

▲来自浙报传媒地产研究院

钱塘区此次仅出让一宗宅地，位于下沙金沙湖板块，南面紧挨着盈都五角广场、地铁1号线金沙路站和金沙印象城，与龙湖金沙天街也不远。

精装限价38300元/㎡，较此前37500元/㎡限价上调800元/㎡。

| PART 3 | 

余杭10宗，其中未科4宗、云城、瓶窑、北部新城各四宗。

未科四宗，其中杭政储出[2022]14号地块位于闲林板块，东海闲湖城南面，南至闲林中路，见上图，为容积率仅1.2的低密地块。

杭政储出[2022]40号地块与14号地块处于同一板块，相距约1.8公里，两块地占了余杭区2022供地计划闲林板块总共4块中的1/2。

未科核心位置的杭政储出[2022]29号则东隔上仓路与红盘蒲荷芸邸相邻，与2022年首拍滨江绿汀路项目距离约500米，与杭珹未来中心距离约900米左右，北边是文二西路，形成绿汀路板块新的低密供应。

值得关注的是限价：跟之前的蒲荷芸邸（容积率1.6，限价37710元/㎡）比，它的限价涨了4800元/㎡，到了42520元/㎡；当然项目容积率更低，为跟湖境云庐相同的容积率1.5，大概率洋房甚至叠墅产品，从这个角度看，也可以说限价反而低了（湖境云庐为44400元/㎡），性价比依然高 。

云城两块地都是紧挨杭州西站高铁综合体的商住用地，从龙湖杭腾未来社区开始，云城住宅用地开始开闸放水，而在余杭2022年土地出让计划中还有两宗宅地计划出让，供应量逐渐加码，持续供应应该能加速板块成熟。

不过它离地铁有点远，离运溪高架有点近；算是给社保低，摇不了未科核心和杭腾未来社区的购房者的一个次选选项。

瓶窑两宗都在中法航空大学西侧紫塍路的西面，为瓶窑未来的核心板块，但限价却悄悄的从20000元/㎡涨到20500元/㎡；鉴于板块的未来发展预期，在2字刚出头的刚需产品里，依然是最值得关注的。

北部新城两宗全部在政府定义的热点红盘星创城北面，地铁4号线好运街站0距离，与星创城、绿城、万科两盘形成好运街五兄弟；

而在余杭区2022年土地出让计划中，城北万象城南边除了绿城2022首拍地块外，将还有一块地出让，换言之，城北（良渚）国际商务区将迎来6个新盘的供应大潮。

| PART 4 | 

萧山虽然总数依然是每次土拍的绝对大户，但是二拍核心地段的含金量并不高；

不但奥体-世纪城缺席，就连市北、宁围这样的粉盘板块也集体缺席，唯有南部新城——大湘湖4宗、城区一宗支撑局面，剩下基本属于乡镇板块。

但是萧山有几块景观有期待的低密地块，一个是杭政储出[2022]24号，在悦虹湾西侧，离地铁是有点距离了，但离滨江区很近，边上还有待整治的东白马湖，容积率也只有1.7，不强求地铁的话是蛮好的。

杭政储出[2022]44号地块就在上面那块地的东侧，容积率低点（1.7>1.5），但限价涨了。优势也是离滨江近，考虑到滨江边上一圈，新房都挺难买，限价还高，这两块地很重要的及时雨。

另外，在湘湖南面，大南部新城湖风雅园边上还有块杨岐山单元SJH-XS1903-07地块，限价也接近三万了（25420元/㎡+3000元/㎡）。

杭政储出[2022]33号在保亿湖风雅园边上，容积率只有1.01，限价给了3万出头，如果做合院，相当划算！

而南部新城核心区限价也从30000元/㎡涨到了32000元/㎡，涨幅挺明显，原来那个低价卧城形象也逐渐消失。

| PART 5 | 

临平东湖新城和临平新城各两宗地，加上临平老城区一宗，结构和供应比较均衡。临平新城南区块两宗宅地均位于地铁口，未来交通便利。

临安、富阳以去库存为主，仅零星补充，也合情合理。

| PART 6 | 

杭州2022年二批宅地集中出让最大的看点并非主城，也非供应套数之最的萧山，反而是重量级频出的未科+云城+北部新城的三大板块，加上瓶窑两宗地，竞争也必将激烈；

而预计将产生10个红粉盘，不知花落谁家？当然希望品质开发商独占鳌头！

余杭区限价在杭州整体中偏下，梯度紧凑而且支撑度强，造成供不应求；二拍集中放量，对本就供应稀缺的未科、云城来说，是一场及时雨，摇号上车的机会大增；

而其他受关注度高的就属钱二、之江、东新这些改善板块，和临平东湖新城、萧山南部卧城等刚需板块，面包和面粉在开发商心理的位置匹配度以及拿地策略、盈利模式等，希望每块地都迎来好的操盘手。

萧山南部小镇、富阳、临安是这场土拍大戏的变数，很有可能会遇冷甚至流拍，毕竟这几个板块压箱底的宝地太少了，而救市政策和弱势板块承受的下行压力，市场也很微妙。