刚改的幸福之地——丁桥，地段天花板湖境天宸里解析 | 房叔跑盘No.110

在同价格段内，除去未科、勾庄、三墩北等限价极为严苛的板块之外，丁桥一直是受关注度较为前列的板块之一，曾经多个楼盘也曾备受刚改们的关注，比如武林上城、春和云境等多个整体均好性较佳的品牌房企楼盘。

时至今日，纵使市场热度已不如以往，丁桥新房也颇具关注度，原因在于丁桥的均衡特性在当下已经非常明显。

地铁、湖景公园、中大型商业、以及主城的教育资源皆汇聚于此，假如不计区位地段上的先天性缺憾，丁桥的现状已经接近一个居住优质板块应有的表现。

如今的丁桥，新房供应也已然不多，核心区仅剩三盘在售，今天我便带各位有意向丁桥置业的读者来看看，个人认为丁桥目前地段塔尖新盘——湖境天宸里。

| PART 2 |

湖境天宸里地块由近年很少在土地市场上露面的坤和地产，于去年最后一次集中供地中拿下。地块总面积为25296㎡，容积率2.3，地上计容面积58180.8㎡，是杭州楼市较为常规的中低密度新房地块。

地块总价11.03亿元，成交楼面价18954元/㎡，限价则为3.29万/㎡，房地价差约1.4万元/㎡，但算上需要配建的5%公租房，实际房地价并不算太高，只能算是当前土地市场上较为普通的水准，获益有空间但不大。

相较于丁桥此前3.15万/㎡的板块限价相比，该地块限价有一定的提升，单方限价提升0.14万/㎡，相当于一套100方小三房总价上升约14万。

项目共规划有11幢住宅楼，其中1幢为公租房，10幢为商品房，各楼幢的楼层大致为13-15层，属于标准的小高层楼盘，结合2.3的容积率，整体舒适度不错。

楼盘为三家杭州本土房企合作开发，分别是大家、坤和、中天。

其中大家房产受市场认可度最高，曾经出品过金麟府、武林府、杭州大家等标杆楼盘；中天则是杭州本土较为活跃的开发企业之一，近年陆续开发了多个新盘，如东湖新城的汀洲印月、萧山城区的云望、青山湖科技城的珺府等等。

坤和是杭州老资格的品牌房企，前些年动作较少以和家园后续组团的开发销售为主，但近两年坤和连续合作开发了望金沙、天曜城、美筑等新项目，以及在售和即将上市的月映星语、湖境天宸里、棠源美宸里、坤和东湖2号宅地等项目；坤和在商办领域也一直保持一定的活跃度，比如万科黄龙中心，便是坤和与万科的合作产品。

根据销售端的口径，本项目在设计、施工等环节主要由中天负责，由此猜测湖境天宸里从产品层面来说更具中天的基因，但无论如何三家本土房企给出的产品大概率是不错的，产品层面并不用过于担心。

楼盘后续物业则为大家物业，物业费为2.75+0.5（能耗），物业收费标准算是目前新房比较普遍的价格，不高不低，楼盘交付时间预计为2025年，交付周期大致在3年左右。

户型设定了三个面积段，分别是110方三房，128方的四房，以及139方的四房，其中110方三房分为边套与中间套两种户型，皆为目前新房市场上较为常见的户型格局。

相较于110方三房户型，两个大面积改善户型设计的更为精彩一些。

比如128方四房户型，在兼顾四房的整体功能性的情况下，还有两个阳台的设置，一个为客餐厅的大面宽阳台，一个为南向与次卧连接的私密阳台，户型总体也较为规整，没有多余的空间浪费，可以给好评。

139方四房的设计则更为诱人，四开间朝南大面宽，客餐厅还可做到南北直通的效果，采光通风皆较好，但该户型也并非完美，玄关的缺乏略为遗憾。

值得一提的是，楼盘除了纯139户型的改善楼幢是两梯两户外，其余楼幢皆为分离式的两梯四户设计。

也就是说，一个单元两部电梯是分离式布局，中间依靠中间套北侧的连廊连接，实质上可以理解为一梯两户，总体电梯的利用效率稍低于常规的两梯中间设置。

不过由于楼盘楼幢的楼层都不高，一部电梯实际承担的户数大致在26户至28户之间，电梯压力并不算大，就是上班高峰期可能需要稍长的等待时间。

截至跑盘当日，楼盘样板间还暂未开放，根据销售端的口径，楼盘精装标准为3500元/㎡，中央空调（日立）、地暖、墙纸以及厨房油烟机、灶具、洗碗机都包含在内，总体而言，装修标准在同价位内较良心，尤其是地暖、洗碗机、墙纸也算是3万级的高配。

当然具体的装修品质高低，还需等待样板间开放才能给出更准确的评判，毕竟装修细节、有无客厅、卧室背景墙、五金卫浴品牌都不得而知，但在产品和配置层面个人并不算担心，还是那句话本土房企的下限是在的。

至于楼盘内部配套，则相对较为常规，亮点有项目东侧主出入口的水景连廊、以及中央区域的林荫步道，其他配置皆为常规配置。

整体看下来，楼盘设计较为常规，但装修配置较好。

该楼盘从产品面上最具竞争力的应该是本土房企给予的品质预期，可能买它不会有特别大的惊喜，但一定没有惊吓。

| PART 3 |

再来看看楼盘外部的相关现状，楼盘位于丁桥目前的核心区域，丁桥天街的正南侧，从地段的角度看，能够和湖境天宸里在板块内竞争的只有已交付的阅兰府以及武林上城。

相较于阅兰府与天街正门以及地铁站点稍稍远一些的步行距离，以及武林上城直面天街背立面的现状，个人认为湖境天宸里在小地段上更胜一筹，甚至说湖境天宸里是丁桥地段最佳楼盘也并不过分。

楼盘东侧与北侧皆有一条景观河道，整体舒适性较好，东侧再远一些则是曾经在新房销售阶段热度不低的泷悦华府以及东寰名邸，目前在售房源挂牌价大致在3.4-4.6万之间，价格较低的为高层低楼层毛坯房源，最贵则为洋房精装房源，正常楼层的高层毛坯大致在3.6-3.7万之间。

楼盘东北侧为启用时间不久的桃花湖公园，是丁桥、华丰以及田园一带的配套中心，公园面积整体尚可，但实际体验可以发现桃花湖的设计以及规格都不算高。

与较为热门的丰收湖公园有不小的差距，当然作为一个板块的休闲公园，桃花湖公园也是合格的，只是没有预想中的那么精致。

楼盘南侧为杭州电子信息职业学校，整体无高层建筑，楼盘南侧没有采光影响，不过学校的操场在特定的时间内有一定的噪声影响。

楼盘西侧为丁桥次新最为密集的居住集聚区，包含了目前丁桥价格天花板之一的阅兰府，还有名景台、城仕公馆以及还在建设汇总的绿城沐春明月，再远处还有大热的丁桥山姆超市。

楼盘南侧不远处有一所丁信小学，为采一旗下学校，虽学区目前暂未确定，但按照就近原则以及目前该学校的学区范围倒推，湖境天宸里有较大概率被划入该学校。

根据我的现场体验，从楼盘东门出发，步行至天街只需穿过一个路口，步行距离仅有200m左右，相当于家门口就是区域大型商业综合体，加上天街本就较好的体验，湖境天宸里的商业感受可谓极佳。

步行至桃花湖也仅需穿过一个路口即可抵达，步行至3号线桃花湖公园站则大概在350m左右，也属于步行的黄金距离之内。

仅就丁桥板块内而言，湖境天宸里的居住体验堪称是天花板，几乎没有楼盘可以超越，地铁、品质商业、公园、河道皆在300m左右的范围圈。

就算横向对比同价位其他更具购买价值的板块，就居住舒适度、便利性而言湖境天宸里都少有对手。

再加上110方的门槛户型，总价340万左右便可全部拿下这一切，从房住的角度出发，湖境天宸里绝好。

| PART 4 |

回到现实，买房注定不是只有房住，如果只要房住，临平新城核心区的性价比恐怕还要更胜一筹，综合的价值、可买性才是大多数购房者的第一目标。

从综合价值这个目标出发，丁桥在同价位内自然不算耀眼，毕竟同价格段还有未科、勾庄这类，被限价所严苛打压的城市中心、区域中心。

而一旦我们将这几个特殊区域排除在外，同价位板块那么大多数都是类丁桥的纯居住区，比如桃源、丰收湖、下沙、康桥、良渚、转塘、南卧等。

从居住区这个维度看，丁桥却并不差，起码丁桥的硬性指标应该是这些对手中的佼佼者。

比如商业，丁桥齐聚了天街、山姆、还有不久后将开业的华丰时代城（大概率是金地广场），一个板块三个中端商业，从全城的范围看都是非常少见的，更强于目前城东核心板块城东新城、艮北等板块。

板块中心还有已经成型的大型湖景公园，主城区采荷系的教育资源，3号线地铁。

可以说，丁桥几乎做到了近郊大型居住区所可以达到的上限，而决定居住区价值高度的除了区位、地段，就是这些板块核心配套，故此丁桥在居住板块的序列中是具有相当优势的，均好性明显。

与同为近郊居住区定位的各板块二手房对比，限价之下的丁桥核心地段新房可买性并不算差。

何况湖境天宸里可对标的阅兰府目前挂牌价多在4万以上，把得房率更低的指标计算在内，湖境天宸的倒挂也是存在的，虽不算多，但有。

接近成熟阶段的丁桥，受制于近郊区位、纯居住区的定位，虽天花板注定不会太高，但核心区的限价新房于房住而言却肉眼可见的香。

家门口有天街、公园和地铁，刚改的幸福不就是如此吗？

跑盘中，我甚至有些恍惚，不被欲望所制，在这座城市，普通人想要的简单幸福其实并不遥远。

| PART 5 |

同价位各位读者还可关注板块内的另外一个新盘花芸春境，以及华丰、桃源、康桥等可作为互补的板块新房。

比如都和轩、春樾星宸、棠源美宸里、滨江桃源项目、深特发铁路北站项目、运晓花望府、绿城运河新城项目。

其中棠源美宸里、深特发铁路北站项目、滨江桃源项目、绿城康桥项目、花芸春境等几个品牌房企新盘及地段较佳的新盘可重点加以关注。