又绿江南岸，“晓月映翠”能否再续绿城的国际滨传奇？ | 房叔跑盘No.111

原创荆轲杭州房叔

共 11盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

滨江区的新房供应是众所周知的少，尤其是滨江核心区，近几年加起来的新房也不过寥寥数个，包括曾经大热的柳岸晓风、丹枫四季、晓风印月、御滨府，以及后续市场争议较大的天汇、天曜城、云宸。

年均新盘个数不足2个，供需关系之紧张可见一斑。

去年以来，滨江区的土地供应则有了一定的增加，出让了多宗核心区宅地，绿城、滨江在去年便各拿下了一宗核心区宅地，为滨江区的改善需求提供了难得的新选择。

核心区宝地配上绿城、滨江，也让市场对此有了较高的期待，毕竟滨江区最缺的就是能够匹配改善住房需求的高品质住宅。

一旦有这类均好性较强的新项目出世，市场关注度就不会太低，从此前的经验看，滨江核心区优质次新的二手表现也是极佳的。

近年几个现象级新盘（柳岸晓风、金茂府、壹号院），在一定程度上甚至已经成为了滨江区二手房行情演变的一个重要的指标。

近期交付的绿城滨江第二座晓风系列作品——晓风印月，目前的挂牌价也有向柳岸晓风等几个标杆楼盘靠拢的迹象，无论当前较高的挂牌价格是否能够得到市场的认可，都不可改变绿城高端产品序列在滨江、江南打下的可买性传奇的共识。

既然有柳岸晓风、晓风印月的珠玉在前，那么绿城是否能够再次演绎传奇呢？今天我就带大家来看看滨江区绿城第四弹——晓月映翠究竟如何。

| PART 2 |

晓月映翠为绿城在去年最后一次集中宅地出让中，拿下的长河襄七房单元的杭政储出[2021]53号地块，成交楼面价为33380元/㎡，限价则为51500元/㎡，与滨江核心区此前的新房限价保持一致，如天汇、天曜城。

该地块房地价差简单计算达到了18120元/㎡，就算刨除5%的配建公租房，获益空间相对普通刚需、刚改地块仍有着相对更为可观的预期，较高的房地价差也让该地块有了产品上的品质保证。

绿城其后与华润共同开发此地块，根据销售对外的口径，绿城在产品设计、工程以及物业都位于主导地位。

也就是说该项目产品层面具有较强的绿城血统，而合作方华润则更多的负责营销操盘。

楼盘规划有11幢高层住宅楼，其中10幢为可售商品房，1幢为配建的公租房，公租房位于楼盘西南角的4号楼，楼幢分布整体呈围合式。

其中仅有楼王7号楼设置了传统意义上的大户型，且户型面积也仅有173方，除此之外，楼王边套以及9、10号楼皆为139方的小改户型，其余楼幢皆为108方+128方刚改户型。

不仅于此，刚改户型楼幢的梯户比也意外的设置为两梯四户的形式，可见晓月映翠的定位与柳岸晓风、晓风印月等纯改善楼盘，有着可以明显感知上的实际产品定位差距。

晓月映翠更像是一个中端改善盘，而不是高端改善型楼盘，但这样的定位也可以预见到，限价之下，所有的成本及利润都可以精准的测算得到，再想要得到售价不确定时代的规格定位着实有点难度。

对此也无须苛责，开发商在某种意义上也是打工者，总归要预留一定的利润，其后再尽量让产品出色。

虽实际定位上不及前辈楼盘，但既然是绿城出品，在产品层面晓月映翠还是保留了较多的改善元素。

比如南北主次出入口，晓月映翠都设置了相对大面积的景观廊架，尤其是北侧的主出入口，景观廊架的覆盖面积非常可观，有效的保证了改善的门面。

绿城的传统项目亮点——露天泳池也得到了很好的保留，泳池一侧还设置了小体量的构架。在7、9、10号楼三幢大户型楼幢，晓月映翠也保留了完整的底层架空，预估会设置楼盘内部的休闲娱乐、邻里交流空间等。

楼盘的外立面也一如以往的绿城，极高的窗墙比，有秩序的立面设计，还加上了此前春月晓庐主打的超纤细边框概念，设计层面的改善气质比较到位，稍稍遗憾的是，顶部未加入如今高改产品常用的构架，仪式感和气势略微欠缺。

立面设计总体出彩，立面材料则如户型设置一般，差一口气，大面采用铝板及玻璃，底层也采用了部分石材做底座立面，但北立面却用的是真石漆，不够完美，做得好的真石漆虽然也能以假乱真，但毕竟不够改善。

户型设计上，则较为中规中矩，是市场上较为常见的户型，没有什么大槽点、也没有惊艳的亮点，总体上户型越大设计的越丰满，个人尤为青睐楼王173户型，公共空间的尺度给力。

目前楼盘的售楼处及样板间皆未开放，精装标准及户型的实际感受不得而知，不过看在5.15万的限价面子上，以及绿城的口碑，大体不会有问题。

总而言之，从现有的产品配置和设计看，晓月映翠与此前几个现象级的前辈肯定是有一定距离的，各方面更像是个中端改善，而非高端改善，往好的方面想，这也为普通购房者提供了更多上车滨江区绿城作品的可能性。

接下来我们看看楼盘周边的现状情况。

| PART 3 |

晓月映翠所处的区域为滨江核心区的南部，周边多为产业大厂，城市界面总体与滨江沿江以及东部物联网小镇有着可以较为明显感知到的差距，这在很大程度上成为了晓月映翠的最大短板。

其实不止是晓月映翠，早期的云宸、天汇、包括天曜城，在新房出售阶段以及后续交付后的次新阶段都受制于此，导致与滨江区同期的改善楼盘在市场上出现较大的认同距离，价格表现也要相差一截。

在此先不做深入分析，后面我们再做总结，继续看楼盘现状。

晓月映翠的北侧为滨江区长河街道的村级留用地项目，目前基本建成，在留用地项目的北侧陆续分布着即将交付的保利天汇、以及新华三等产业大厂。

楼盘的东侧为中南集团的办公大楼及部分厂区，厂区对楼盘周边的界面影响稍大一些，此后也许有拆迁可能。

因为本地块前身就是中南的厂区，拆迁之后修改土地性质后才进行的宅地出让，东北侧不远便是华为杭州研究院及海康一期。

楼盘的西侧则为现状住宅楼盘南岸晶都以及铂金名筑，目前挂牌价并不算太高，大致在3.5万至4.5万左右，再远一些则是交付不久的中海云宸，也是目前唯一一个本区域内的次新楼盘，正常楼层的挂牌价在6万上下。

云宸的南侧则是长河中学，西北侧还陆续分布着网易、阿里等顶级大厂。

楼盘的南侧界面看起来就有些不堪，没有美感的厂区、滨江核心区的南部边界——浙赣铁路、南环路，再远一些就是彩虹快速路，厂区可以拆改，但铁路却难。

看完周边的实景现状，不得不说，摆在晓月映翠面前的是冰火两重天。

向北看去，一片大厂以及现代化的高楼，虽与核心区的CBD观感有一定的差距，但这背后的产业购买力却是杭州的巅峰，而与产业大厂作伴，房价从来都不低，尤其是大厂旁的品质改善，这无疑是晓月映翠的核心竞争力和底气。

将视野向东西望去、瞥一眼南侧的残破和物理割裂，对此恐怕这也是谁都难以无视的，一眼美好和想象、一眼却是现实满满的骨感。

晓月映翠为什么反其道而行，将主出入口设置在楼盘北侧，除了更靠近地铁站之外，想来和割裂的城市观感也有着密切的相关性，这点倒和晓风印月如出一辙，北侧光鲜亮丽，而南侧则是一眼难尽的现实。

交通层面，晓月映翠则总体可圈可点，距离5号线聚才路直线距离不过两百余米，从北侧的主出入口出发，实际步行距离也可控制在三百余米。

自驾出行经由滨康路、江虹路也可快速连接到时代、彩虹快速路，交通便利性相当出色。

| PART 4 |

整盘看下来，晓月映翠的实际感受分裂非常的鲜明，优点有很多，绿城出品建筑设计、大围合式的楼盘布局、以及仪式感拉满的南北双景观廊架、以及园区中心区域的露天泳池，加上部分楼幢架空的预期邻里空间，500余万起步、主力总价600-700万，对应的产品客观来说不错。

交通、以及北侧的城市界面横向对比同总价段的楼盘，晓月映翠也有亮点在，北侧紧邻的产业大厂集聚更为晓月映翠提供了相当充足的潜在购买力支撑。

而缺点也是不可避免的，南侧待拆改升级的老旧厂区，南环路、浙赣铁路所禁锢的板块发展空间，都是房产价值上限和预期的拦路石。

其次，由于先天的厂区式产业集聚，开发强度高，该区域的开发空间已接近枯竭，商业、教育以及改善楼盘集聚等拉高板块价值等要素上存在明显的不足。

此前我也多次详细论述过，关于滨江区核心区价格梯度过大，小区域价值分化加剧的相关原因，有兴趣的朋友，可翻看拥江板块的竞合一文。

其中的核心就在于，滨江区的区位兼容性非常之强，由于正处于拥江的中间段，向北可与主城相融、向东与奥体、市北相接、向西还有之江、转塘，向南的南卧、义桥、湘湖等板块都能提供相当的住房供给。

周边的板块可以提供梯级层次非常丰富的住房供给补充，所以滨江区本身住房供给不足并不会导致滨江区的老旧次新变得稀缺，由此产生了滨江区分化极为剧烈的楼市现状。

总结下来就是，滨江因为地缘区位极佳，在周边板块、区域的充分互补下，滨江区的产业需求们实质上是不缺购房选项的，于是区域内的大量老旧楼盘过时的产品力很难留住这些产业高端需求，在与周边新兴优质板块的竞争中逐渐败下阵来。

但滨江区却缺少本区域内的优质均好住房，比如沿江的城市封面改善们（柳岸晓风、银杏汇、金茂府等），或者商业、优质资源、产业、良好的城市界面俱佳的改善次新们（晓风印月、明月江南等）。

这些拥有城市封面景观、或稀缺城市资源的改善次新因为能够满足高端产业人口的住房需求，同时数量又极为稀少，所以就出现了价格比肩传统江北主城豪宅的趋势。

总而言之就是，滨江的需求不缺房，缺的是能够满足高端产业需求的好房。

| PART 5 |

我们再回过头来看晓月映翠、天汇、天曜城这批滨江核心区南部的改善盘们，它们能够全面满足高端改善们对住房的需求吗？这点也决定了它们的价值和未来天花板。

显然这几个产品改善盘并不能很好的、全面的满足高端改善们对住房的需求，它们只能在部分层面满足，比如产品品质、较好的区位，而在教育资源、城市界面、商业等层面上却各有短板。

也就是说天汇也好、晓月映翠、天曜也好，它们只做到了部分满足产业改善需求对住房的述求。

直白一点说就是，它们的天花板注定不能与那些沿江区域、或全面均好的改善次新相比，大概率会存在一个价格差。

但无论如何，晓月映翠这批在产品层面全新迭代的好房子们，相较于其他产品形态过时的老房子们仍具备较强的优势。

横向对比市北、之江等新兴改善板块，它们所处的区位也能更好的承接部分对通勤距离敏感的高改需求，故这批产品层面较为优质的新房、次新会有一个较高的下限。

5.15万的限价大概率不能很好的匹配这个较高的下限，故此从购买价值的角度看，晓月映翠、天汇、天曜这批滨江核心区南部的新时代新房依旧值得购买。

天汇作为参照系，6.5-7万应该是这批新房当前价值的合理估值。

晓月映翠，可买。

如果从长期出发，江南向东、沿江发展的城市大趋势下，奥体、亚运村等板块大概率更胜一筹，但同样有着高摇号门槛。

对于中低社保来说，晓月印翠，以及区位相邻面积段更大的江晖府，是机会更是福音。

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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2022杭州地铁楼盘图（6月版）

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