8.5新政一年，杭州二手房到底跌了多少？ | 房叔说No.510

但假如出现业主预期明显高于市场接纳度，那么在下行周期内，过高的预期就很容易被去泡沫。

典型的就是沁园，即使是申花这类目标需求未受到85新政明显冲击的板块，也不能挽救过高的业主超预期，当我们回过头来看沁园，除去产品力，沁园似乎在教育资源、便利性上都不如均衡性更强的金茂府和宜和园，那么它凭什么能够维持申花天花板的价格预期？该下来就得下来。

不仅是沁园，杭州21年交付的相当一部分品质次新都或多或少高估了自己。

比如锦绣华府。

交付8万+的挂牌价已经被市场的铁拳击垮，目前较低、较差楼层挂牌价已经低至6万不到，粗略估算，跌幅超过25%，基本可以算杭州85新政一周年“预期”跌幅最惨楼盘之一。

接下来继续看其他板块，我分别选取了滨江区政府、南星桥、以及城东区域的部分热度相对较高的二手楼盘。

| PART 4 |

先看滨江区政府的滨江金茂府以及热点学区房东方郡东区。

滨江金茂府交付后在很大程度上奠定了滨江区政府的天花板，交付后陆续价格上冲至11万+，挂牌均价大致在11.5万左右，目前较低的挂牌价大致在10万上下。

初步修复估算，滨江金茂府跌幅应该在10%，可以算是目前监测中跌幅最小的次新之一，仅次于申花的杭州金茂府。

江南、城西两座金茂府表现都出乎寻常，虽然和金茂府的选地关系极大，但不得不说金茂府的产品品质在其中也起到了极其关键的作用。

根据我个人的感受，杭州几座金茂府虽在建筑、景观乃至内装设计层面仍停留在老一代豪宅时代，但用材、用料、用心程度绝对算是近些年次新房的顶级水准之一。

区政府的另一个高流楼盘——东方郡表现就明显要稍差一些。

85新政时期，东方郡在江南实验学区的加持下，挂牌价普遍在8万+，而现在已经有不少房源挂牌价跌破6万，跌幅超过20%，跌幅和三墩北、蒋村处于同一水平线之上。

南星桥是杭州楼市的天花板，从20年底到21年中，经过半年多的暴涨南星桥房价毫无悬念的问鼎杭州楼市之巅，信达滨江壹品、蓝色钱江优质房源一度突破15万，更有甚者挂牌价高达17、18万，无限逼近上海老牌顶豪。

85新政后，南星桥也不可避免的走弱，目前金色家园已经出现了8万级房源，望江府、金隅学府等二线豪宅价格也逐渐跌破11万、逼近10万，总体跌幅至少也在15%，多的接近20%。

城东龙头江河汇跌幅也不小，中海御道高点挂牌价普遍10万+、11万，留香园挂牌价12万+、13万+，当前两者的较低挂牌价分别回落到8万出头及9万+，跌幅在20%上下浮动。

与江河汇表现完全不同，城东新城的头部次新的市场表现反而好上许多，比如钱塘天誉、东城金茂府等。

85新政前后，这批城东新城标杆次新挂牌价大致在6.6万+、7万出头，现在的挂牌价却只有小幅的下行震荡，初估跌幅不会超过5%，市场坚挺程度直逼申花。

但城东也并非所有二手房都能如此坚挺，杨柳郡就是代表，高点6万+成交并不少见，目前较低的小户型挂牌价仅5万+，跌幅超过15%。

再看看其他刚改及近郊刚需板块的情况。

我分别列举良渚和勾庄。

| PART 5 |

勾庄、良渚是杭州城北、城西区域的传统刚改、刚需居住区，相较于其他同类型板块，它们的需求来源更为复合。

就比如勾庄主力需求来源于武林、黄龙、文教等传统核心城区刚性需求外溢，但在地缘条件下，也可承接部分城西科创大走廊的需求外溢。

良渚与勾庄类似，不过需求主来源更为均衡化一些，传统城区及城西科创大走廊的需求势均力敌，都是良渚的主力住房需求来源。

兼容性够强，很大程度上也就意味着承受单一政策打击的抗伤能力较强，这轮下行周期内，这类刚改、刚性，需求来源多元化的板块反而受伤并不算太严重。

就如勾庄的杭宸、和晓宸，在85新政出头之前的高点，主流挂牌价分别在5万、近6万，经过一年时间相对充分的回调，较低价格的房源挂牌价还能稳定在4.5万上下及5万+，跌幅大致在10%至13%之间。

良渚同样如此，标杆次新未来城一期、二期高点大致在4万上下，目前的挂牌成交基本稳定在3.5万+，跌幅在10%出头。

本文的案例到此为止，从顶豪、再到高端改善、改善、刚改、刚需、学区房本文都已大概涉及，地域角度，城西、江南、城东、城北也全部包含，样本相对全面充分。

从以上案例可以发现有几个非常显而易见的规律。

| PART 6 |

第一，全城普跌；第二，顶流板块跌幅较大；第三，涉学区领跌；第四，预期过高的交付次新跌幅较大；第五，城西跌幅整体更大；第六，城东跌幅相对小；第七，需求来源多元的板块跌幅可控。

全城普跌很好理解，直白一点说就是，8.5新政核心两点做到了“去需求”和“卸压力”，通过限购升级短时间砍掉30%以上的购房需求，随着行情的冷却，更多的需求开始萎缩，最终导致杭州楼市整体需求面的溃退，完全化解了85新政之前供需较为失衡的市场局面，杭州楼市各个区域渐次进入供大于求的格局，没有需求面的支撑，高企的二手房价垮塌只是时间问题。

需求面的大幅走弱当然是二手房全面向下的主要原因，但另一个主因也不能被忽视，85新政出台全新的摇号机制，房源十倍入围加社保排序让二手房持续上涨的主需求端——有房改善得到了“解放”。

这些无奈于超低中签率、在二手房价节节攀升的恐慌情绪下被挤压至高价二手房的有房家庭获得了新的摇号机制青睐，新房向他们敞开大门，摇中只是时间问题，他们不再需要选择二手房，二手房于是又失去了一条“大腿”，进一步联动需求走弱，加速二手房走向全面不振。

在此期间，超涨的顶流板块、超预期的交付次新，及主需求端以新杭州人为主的城西，加上被学区新政重创的学区房，便成了这轮回调潮的主力军。

而那些没有学区概念，也没有超涨、超炒、超预期的传统弱势板块，需求来源多元的板块，以及受这轮砍需求较小的传统城区改善板块，反而在这轮回调行情中表现的更为抗跌。

最后我想说一句，任何背离发展阶段的超预期，短时间内可能会让财富倍增，但潮水退去，终究归于本色。

一个阶段有一个阶段对应的合理价值，揠苗助长所生长出来的空间都是极易被刺破的泡沫。