深圳楼市动了！双向回购共有产权房，对杭州有何启示？ | 房叔说No.511

笔者认为，新玩法可短期适用于部分城市纾困，但要有两个后置要求——因城施策，完善监管。

深圳将期权对赌加入楼市，一来降低购房者的上车门槛、抢人才；

二来，以深圳的产业能力和创新活力，有些职业的确可能3年内就达到很高的收入，并具备回购另50%的产权的现金流实力；

三来，深圳楼市是著名的供需极不匹配，1700w人口，3w亿GDP的计划单列市，土地面积又小，每年商品房供应量少的可怜，有钱人多需求多土地供应少，此种情况下赌新建商品房的商品价值基本板上钉钉，与其说是对赌，不如说是绕过二手指导价给的人才红利。

别的城市的买卖双方具有这样的实力吗？显然不可能；

就以跟进学习深圳的云南来说，产业能力一般般，人口吸附能力一般般，库存还非常高，这种情况下赌房价抬升是没有支撑的锚的；

那么，杭州呢？

短时间来看，杭州的新房市场很健康，热点盘难买，近郊供应足也不难摇，远郊困难些，很合理；

困局在于杭州二手房的库存较大和艰难的去化效率，长期以往会缩减以旧换新的购买力人群，影响新房销售的后劲；

新模式倒是可以用在杭州的卖房上，既然能看涨就能看空，卖家和意向买家（低社保只能二手但不想高价接盘）签对赌协议，2-3年内赌成交价；

假设卖家认为房子值1000w，买家认为只有750w，卖家又想卖又想赌有人接盘，双方可以协议公证，买家交50w给第三方平台冻资，这3年约定一个中间金额，比如900w，卖家有本事卖掉就白赚这50w，如果做不到按750w卖给意向买家，买家再支付700w即可。

这种模式，也正好给心比天高的房东检验房子成色的机会，有自信赢者通吃，白赚50w的机会，愿赌服输。

只要完善背后的监管机制，期权+产权切割的操作，可以因城施策，根据每个城市的情况玩出无数种操作，银行和地方财政闻着香味儿就来了，房贷很快就放出去了，房子好卖了，地也好卖了，楼市又活了。

你看，规则之内，中国人总有办法。

但是，期权交易这种模式，存在巨大的风险。

首先，和原本共有产权房最大区别在于，共有产权房的开发及另一半主权主体是地方政府，而双向回购共有产权房，这个角色则成了开发商，地方则是负责搭桥和监管。

这好理解，有“房住不炒”的大方针在，涉及价格对赌的交易地方是不允许做的，类似不允许政府公开质押土地融资，于是是出现了城投公司，同理。

如果购房者和开发商签了看涨期权合同，银行进场放贷，如今的行情3年后万一开发商没了呢？另一半产权靠谁来落实？如果开发商中途拿这另一半产权质押，那这一套住房算怎么回事？

其次，撕开外衣，目的还是让居民部门背上杠杆，等同于降50%首付+低息3年，这不仅对第三年买家的现金流是个巨大的考验，对产权交易的监管提出了很高要求；

比如三年后收回100%，这是开发商和购房者的履约行为，不能像传统共有产权房，强制要求10年、15年后方能交易，那么这是否助长了拼团短炒行为的可能性？吸引投资客在外围和人才协商，一方出钱一方出资格，短期取得全产权再转卖；

归根结底，这还是一种变相的涨价去库存，营造低首付低利率低风险高预期的环境，让房企快速融资，银行来加杠杆，土地可以红火拯救财政。

况且，极端一点，如果期权卖房都可以，那期货做地是不是也可以？可以先不造，和购房者签对赌协议，交首付的一半，赌拿的这块地三年后的货值，涨到某个值再盖楼，不然开发商可以不盖楼直接拿走首付一半。

房住不炒的精神就是尽可能将房地产的金融投机属性剥离，尽管完全做到不现实，但起码弱化，如果各地反而效仿深圳的个案，用金融对赌协议去卖房，还介入共有产权房这种保民生的产品里，不荒诞吗？