​杭州红盘、粉盘板块还有多少倒挂？ | 房叔说No.514

杭与城1244套梭哈，不仅是今年最大的一次性海量开盘，而且5785组家庭的报名人数也是今年最大的；

明面上看超过K11的5460组，及杭珹未来中心首开的4213组家庭，但考虑到并没有经历筛除社保的成绩，含金量要弱一些。

而绿城勾庄海棠三子中月映海棠园首开2968组登记，有房门槛48个月社保，次开跌到1664组；

位置更好的燕语海棠轩首开4352组登记，有房社保门槛61个月；改善大户型的春知海棠苑首开1109组；

虽然客观上，海棠三子前后首尾相连，互相分流及与杭与城等红盘对撞，导致三者首开加到一起登记量也才8429人次，但新房热度下降的趋势已经不言而喻。

相对城北万象城幸福里两次2万人摇、两次1万大几千的摇号热度而言，楼市热度降低最根本原因除了8.5新政对外来投机客的截流，经济大环境的下滑外，还有一个显性的要素：二手房倒挂大幅回调。

在板块能级不变的基础上，影响二手房的四个变量：新房供应、二手房挂牌量、流量以及新房供应充裕对二手房的挤压，都至关重要。

那我们就以这几个变量和红盘、粉盘板块次新二手房目前市场供求关系来略做分析，看看杭州红盘、粉盘板块还有多少倒挂？

| PART 2 | 

哪些板块最具参考价值？首先是天花板。

按照杭州最新官宣三个中心来看，拥江中心排除整个杭州天花板板块南星、钱新、望江外，奥体就是最有代表性的板块；

这里大致做了个数据表格，做个简单翻译：我们列举的是：非顶底楼层及非特殊捡漏价格的普通挂牌最低价格；

原因简单，特别是市场走弱时，最低挂牌价的鲶鱼效应虽然不至于影响整体价格俯冲，但拉低预期从而最终无限接近最终成交价格，因此，这样的价格更具普遍参考价值。

而系统成交价，就是房管局备案签约价，虽然杭州没有指导价，但是税务、房管部门对于每套房都会有一个税基价格，这个基准价更侧重于限最低价；

虽然通常存在做低总价避税的情况，让这个隐形的基准价不那么具有参考意义，但当倒挂趋小情况下，楼盘备案价与实际成交价就会越来越接近。

看实际数据，奥体次新三兄弟创世纪从1年前交付时，板块天花板的10万+挂牌价，逐步回调到目前8万左右，甚至个别低楼层和小户型挂牌价在7.5—7.9万/㎡左右，据中介小哥介绍这个价格与最近实际成交价，也相当接近；

其他两兄弟情况也基本相似，最近一年回调幅度在20-25%之间，降幅达到2-2.5万/㎡左右，这个价格基本把三兄弟打回了2020年刚刚猛涨上来前的价格体系。

位置更好的杭州壹号院在二期交付后，不管是挂牌量的井喷，还是挂牌价的下滑都比较明显，这也印证了一句话“供求关系决定了最终价格走向”!

而导致这一切的根本原因并不是奥体价值兑现到了瓶颈期，而是前期板块透支太过巨大，在大环境经济影响下，冲击最大的群体恰恰是接盘的高净值的富豪群体，目前的价格体现的仅仅是顺周期的挤出水分而已。

如果按照现在二手房价格体系奥体还有多少倒挂？明面上倒挂有3.3-3.5万/㎡；

但是，以SKP为例从2022年开盘，熬过2年多建造期到2024年交付，再加上5年限售，按最小面积180㎡户型7成按揭约560万，如果按当时二套年利6.1%，7年的利息成本就近240万，相当于每平方米要分摊1.3万成本；

再算上契税、购买成本中买家要关心的间接要付卖家个税、增值税……最重要的一点假如市场没有起色房价维持不动，不算时间成本，账面获利就非常有限。

| PART 3 | 

官宣的杭州第三中心——未来科技城、云城（还没有次新商品房）怎么样？以未来科技城绿汀路三兄弟做案例，从交付时5万挂牌价一路飙升到8万+（成交最高都到了7万），是杭州上一轮涨幅最大的板块之一。

而新房市场包括未科绿城绿汀路洋房项目、杭珹最后三栋、滨江枫汀云邸，以及可视为板块补充的云城大盘杭与城、滨江枫岺云湾、枫秀云庭、枫翠云轩等项目，短期内就会形成海量供应；

不仅会熄灭高价二手房的接盘欲望，后续供应持续的话还会对板块未来3-5年的短期价格预期产生极大的影响。

因此，目前未来科技城三兄弟的最低挂牌价和成交价就在6万上下徘徊，按照3.6万的限价，倒挂2.4万；

但是还要考虑到目前这个价格成交流量已经惨不忍睹了，接下去大量新房分流下的支撑点继续下降的可能性很大，所以预期也没有多么美好。

| PART 4 | 

申花选了几个不同时代天花板案例，锦绣之城小区位、学区优势和均衡产品优势始终稳定在申花的天花板位置，但是目前与高峰期10万+即使回调约2万+的最低挂牌价，与需求端心理价位还是存在着差距。

宜和园和沁园情况基本一致，2021下半年的高价窗口期已经关闭，但如果与5.4万限价对比，申花的倒挂确实还是略显高了点，价格博弈还将持续。

勾庄虽然远期定位为杭州大城北唯一的大体量中央商务区，而且还有地铁、万象系最高级别的万象城配置；

因此创造了幸福里如此多的万人摇案例，杭宸也曾经创造出6万+的虚高挂牌价；

但是新房供应上，绿城海棠三子多次开盘，万科星遇光年府、滨江、越秀项目都将相继开盘，远期供应量也是杭州数一数二的板块；

因此，规划再美好，依然难以抵挡供应充沛导致的中短期供需失衡，以及近期二手房预期下滑，甚至，杭州少见的二手房成交价与挂牌价无限接近，新房限价与二手挂价微弱倒挂的窘迫。

三墩北算是一个特殊的红盘板块，西湖区限价最低的区域之一，甚至比邻居余杭良渚、北部新城都低；

但却有着西湖区主城区教育优势，和紧邻云谷、云城、城西科创大走廊的区位优势，这也成为城西首选的刚需板块，但是与其他红粉盘板块一样，二手房挂牌价及成交价也一路走低；

虽然西雅图、紫雅云邸、紫璋台（限售5年）2.7-2.81万/㎡的新房售价即使拿4.2万的最低挂牌价参考，也有1.2-1.5万的倒挂，但是税费、利息成本算上，实际成交价也并没有预期这么大。

| PART 5 | 

其他几个重点粉盘板块来看，趋势基本相似，当市北最高限价到3.95万/㎡之后，与二手房的流量成交价基本就在每平方米大几千之间，倒挂已经很小；

当然，换一个角度看待市北的价值，市北“三省通衢”的区位与邻居滨江、奥体、萧山市区和价差优势还是比较明显的，后续新房供应量断档的情况下，二手相对容易企稳。

艮北杨柳郡曾经7万+的挂牌价基本已经打回原形，艮北4.4万的限价，城东新城4.6万的限价，对于如今5万出头，6万左右的两板块二手房成交价来说，刨除成本，倒挂微乎其微。

正如讲到钱江新城二期的价值时，粉丝留言：“艮北、城东新房价格相对钱江新城二期价格有着高性价比的优势”；

但要清楚：钱二的城市能级、政府资源倾斜的力度，以及未来的城市界面要远超这些价格优势板块。

这也侧面说明钱二5.1-5.3万/㎡限价的红普南路板块未来上升的空间是远超城东新城的，这才是最关键的。

| PART 6 | 

另外，需要看到的是，除了上述红粉盘板块，以南卧、临平北为代表的刚需流量板块，倒挂已经基本消失。随着供应量的持续，越来越多的板块新房面临销售困境。当同样的困境版图越来越大，政策的变数就会越来越临近。

这也侧面印证了杭州不需要二手房指导价，一来，错过了最佳出台机会；二来，市场引导价格回归的“价格自我救赎”已经加速；三则，新房、二手房倒挂幅度越来越小；

总的来说，城运决定房地产的高度，在准一线城市中杭州城市整体上升路径还是非常明确的，因此不管是新房还是二手房核心板块都尚有保护垫兜底，价格继续俯冲可能性不大。

但是双限价前的产品附着其上的除了板块上升的势能，还有产品力的优势，倒挂也有其必然的原因；但当没有产品优势的双限后产品进入二手市场，在没有外部因素激励下，非收藏品的二手房价格又凭什么高于新房？

不得不说，只要房产的金融属性和限价同时存在，倒挂这个副产品就还会继续存在；

当差距越来越少，市场就会回归刚性需求为主的“房住不炒”，这是必然的，你说呢？