杭与城1244套梭哈,不仅是今年最大的一次性海量开盘,而且5785组家庭的报名人数也是今年最大的;
明面上看超过K11的5460组,及杭珹未来中心首开的4213组家庭,但考虑到并没有经历筛除社保的成绩,含金量要弱一些。
而绿城勾庄海棠三子中月映海棠园首开2968组登记,有房门槛48个月社保,次开跌到1664组;
位置更好的燕语海棠轩首开4352组登记,有房社保门槛61个月;改善大户型的春知海棠苑首开1109组;
虽然客观上,海棠三子前后首尾相连,互相分流及与杭与城等红盘对撞,导致三者首开加到一起登记量也才8429人次,但新房热度下降的趋势已经不言而喻。
相对城北万象城幸福里两次2万人摇、两次1万大几千的摇号热度而言,楼市热度降低最根本原因除了8.5新政对外来投机客的截流,经济大环境的下滑外,还有一个显性的要素:二手房倒挂大幅回调。
在板块能级不变的基础上,影响二手房的四个变量:新房供应、二手房挂牌量、流量以及新房供应充裕对二手房的挤压,都至关重要。
那我们就以这几个变量和红盘、粉盘板块次新二手房目前市场供求关系来略做分析,看看杭州红盘、粉盘板块还有多少倒挂?
| PART 2 |
哪些板块最具参考价值?首先是天花板。
按照杭州最新官宣三个中心来看,拥江中心排除整个杭州天花板板块南星、钱新、望江外,奥体就是最有代表性的板块;
这里大致做了个数据表格,做个简单翻译:我们列举的是:非顶底楼层及非特殊捡漏价格的普通挂牌最低价格;
原因简单,特别是市场走弱时,最低挂牌价的鲶鱼效应虽然不至于影响整体价格俯冲,但拉低预期从而最终无限接近最终成交价格,因此,这样的价格更具普遍参考价值。
而系统成交价,就是房管局备案签约价,虽然杭州没有指导价,但是税务、房管部门对于每套房都会有一个税基价格,这个基准价更侧重于限最低价;
虽然通常存在做低总价避税的情况,让这个隐形的基准价不那么具有参考意义,但当倒挂趋小情况下,楼盘备案价与实际成交价就会越来越接近。
看实际数据,奥体次新三兄弟创世纪从1年前交付时,板块天花板的10万+挂牌价,逐步回调到目前8万左右,甚至个别低楼层和小户型挂牌价在7.5—7.9万/㎡左右,据中介小哥介绍这个价格与最近实际成交价,也相当接近;
其他两兄弟情况也基本相似,最近一年回调幅度在20-25%之间,降幅达到2-2.5万/㎡左右,这个价格基本把三兄弟打回了2020年刚刚猛涨上来前的价格体系。
位置更好的杭州壹号院在二期交付后,不管是挂牌量的井喷,还是挂牌价的下滑都比较明显,这也印证了一句话“供求关系决定了最终价格走向”!
而导致这一切的根本原因并不是奥体价值兑现到了瓶颈期,而是前期板块透支太过巨大,在大环境经济影响下,冲击最大的群体恰恰是接盘的高净值的富豪群体,目前的价格体现的仅仅是顺周期的挤出水分而已。
如果按照现在二手房价格体系奥体还有多少倒挂?明面上倒挂有3.3-3.5万/㎡;
但是,以SKP为例从2022年开盘,熬过2年多建造期到2024年交付,再加上5年限售,按最小面积180㎡户型7成按揭约560万,如果按当时二套年利6.1%,7年的利息成本就近240万,相当于每平方米要分摊1.3万成本;
再算上契税、购买成本中买家要关心的间接要付卖家个税、增值税……最重要的一点假如市场没有起色房价维持不动,不算时间成本,账面获利就非常有限。
| PART 3 |
官宣的杭州第三中心——未来科技城、云城(还没有次新商品房)怎么样?以未来科技城绿汀路三兄弟做案例,从交付时5万挂牌价一路飙升到8万+(成交最高都到了7万),是杭州上一轮涨幅最大的板块之一。
而新房市场包括未科绿城绿汀路洋房项目、杭珹最后三栋、滨江枫汀云邸,以及可视为板块补充的云城大盘杭与城、滨江枫岺云湾、枫秀云庭、枫翠云轩等项目,短期内就会形成海量供应;
不仅会熄灭高价二手房的接盘欲望,后续供应持续的话还会对板块未来3-5年的短期价格预期产生极大的影响。
因此,目前未来科技城三兄弟的最低挂牌价和成交价就在6万上下徘徊,按照3.6万的限价,倒挂2.4万;
但是还要考虑到目前这个价格成交流量已经惨不忍睹了,接下去大量新房分流下的支撑点继续下降的可能性很大,所以预期也没有多么美好。
| PART 4 |
申花选了几个不同时代天花板案例,锦绣之城小区位、学区优势和均衡产品优势始终稳定在申花的天花板位置,但是目前与高峰期10万+即使回调约2万+的最低挂牌价,与需求端心理价位还是存在着差距。
宜和园和沁园情况基本一致,2021下半年的高价窗口期已经关闭,但如果与5.4万限价对比,申花的倒挂确实还是略显高了点,价格博弈还将持续。
勾庄虽然远期定位为杭州大城北唯一的大体量中央商务区,而且还有地铁、万象系最高级别的万象城配置;
因此创造了幸福里如此多的万人摇案例,杭宸也曾经创造出6万+的虚高挂牌价;
但是新房供应上,绿城海棠三子多次开盘,万科星遇光年府、滨江、越秀项目都将相继开盘,远期供应量也是杭州数一数二的板块;
因此,规划再美好,依然难以抵挡供应充沛导致的中短期供需失衡,以及近期二手房预期下滑,甚至,杭州少见的二手房成交价与挂牌价无限接近,新房限价与二手挂价微弱倒挂的窘迫。
三墩北算是一个特殊的红盘板块,西湖区限价最低的区域之一,甚至比邻居余杭良渚、北部新城都低;
但却有着西湖区主城区教育优势,和紧邻云谷、云城、城西科创大走廊的区位优势,这也成为城西首选的刚需板块,但是与其他红粉盘板块一样,二手房挂牌价及成交价也一路走低;
虽然西雅图、紫雅云邸、紫璋台(限售5年)2.7-2.81万/㎡的新房售价即使拿4.2万的最低挂牌价参考,也有1.2-1.5万的倒挂,但是税费、利息成本算上,实际成交价也并没有预期这么大。
| PART 5 |
其他几个重点粉盘板块来看,趋势基本相似,当市北最高限价到3.95万/㎡之后,与二手房的流量成交价基本就在每平方米大几千之间,倒挂已经很小;
当然,换一个角度看待市北的价值,市北“三省通衢”的区位与邻居滨江、奥体、萧山市区和价差优势还是比较明显的,后续新房供应量断档的情况下,二手相对容易企稳。
艮北杨柳郡曾经7万+的挂牌价基本已经打回原形,艮北4.4万的限价,城东新城4.6万的限价,对于如今5万出头,6万左右的两板块二手房成交价来说,刨除成本,倒挂微乎其微。
正如讲到钱江新城二期的价值时,粉丝留言:“艮北、城东新房价格相对钱江新城二期价格有着高性价比的优势”;
但要清楚:钱二的城市能级、政府资源倾斜的力度,以及未来的城市界面要远超这些价格优势板块。
这也侧面说明钱二5.1-5.3万/㎡限价的红普南路板块未来上升的空间是远超城东新城的,这才是最关键的。
| PART 6 |
另外,需要看到的是,除了上述红粉盘板块,以南卧、临平北为代表的刚需流量板块,倒挂已经基本消失。随着供应量的持续,越来越多的板块新房面临销售困境。当同样的困境版图越来越大,政策的变数就会越来越临近。
这也侧面印证了杭州不需要二手房指导价,一来,错过了最佳出台机会;二来,市场引导价格回归的“价格自我救赎”已经加速;三则,新房、二手房倒挂幅度越来越小;
总的来说,城运决定房地产的高度,在准一线城市中杭州城市整体上升路径还是非常明确的,因此不管是新房还是二手房核心板块都尚有保护垫兜底,价格继续俯冲可能性不大。
但是双限价前的产品附着其上的除了板块上升的势能,还有产品力的优势,倒挂也有其必然的原因;但当没有产品优势的双限后产品进入二手市场,在没有外部因素激励下,非收藏品的二手房价格又凭什么高于新房?
不得不说,只要房产的金融属性和限价同时存在,倒挂这个副产品就还会继续存在;
当差距越来越少,市场就会回归刚性需求为主的“房住不炒”,这是必然的,你说呢?
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