“底部”还有多远？我们终将越过黎明前的黑暗 | 房叔说No.525

原创荆轲杭州房叔

共 4盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

不久前，我写过一篇关于“杭州新房倒挂归零潮”的推文，列举了相当一部分实际倒挂归零的板块，在此就不再继续一一列举了，以免引发更多不必要的口舌之争。

假如仔细且理性的看过那篇推文的读者，应该都会比较直观的明白，推文的真正中心观点是：

随着倒挂归零现象的显露和扩面，新房市场继续走弱的可能性是非常之大的，从而瓦解：2022年初至今杭州执行“以我为主，因区域、分化行情施策”的市场基础。

那么也就意味着真正的政策底可能就要到来了，继而这一轮杭州楼市回调潮或许不久后就将见底。

可比较遗憾，不少板块业主并不能接受被列举倒挂归零这样的观点输出，或是觉得伤害了自身利益，从而曲解了推文内涵。

实则，许多朋友误解了、甚至远远高估了媒体观点对市场的影响。

倒挂会否归零完全由市场决定，假如当前的市场条件、状况不支持新房倒挂归零，那无论是谁唱空，它都不会出现。

可一旦市场状态不行，即使对行情再有信仰，新房也还是会倒挂归零。

市场才是决定市场走向的主导力量，倒挂归零本质上也是一种市场现状，一种比较具有决定性的市场趋势，因为它会推动或者说倒逼政策的取向。

当前，还有一种观点表现的也相当突出。

目前二手房也好、新房也好，还远远未跌到位，杭州价不配位，起码还得在当前的房价基础上继续深度调整，才符合杭州的应有的表现。

可以看到，进入调整期后，观点碰撞愈发剧烈。

有房者受长期以来的上涨惯性影响，多认为房价各方面的支撑很强，调整之后行情的回暖是时间问题。

看空者，理由也很多，房价高企，上轮周期涨幅过大，经济环境差，杠杆率高，楼市挤压所谓的实体，以上诸多具有代表性的论点可能都是看空的主因。

作为长期跟踪楼市的我们而言，短期的看空、看多更多的是基于当前市场的供需关系、政策环境来看待杭州楼市。

原因无他，对于杭州这样的超大城市，产业结构良好、对藏富于民的浙江吸引能力强大，住房需求及被限制的潜在住房需求相对较为澎湃，决定短期楼市走向的，关键就在短期供需关系的状态、和政策环境。

其中供需关系对市场热度、房价走向具有最为直接的推动作用，而政策环境决定了需求面的多寡、及积极性。

目前杭州楼市的供需关系明显偏向于需求端，供给总体大于需求，所有我们才会看到，二手不断的走弱，而新房越来越好摇。

可我们也要明白，杭州不同于其他表现萎靡的二线城市，一是市场热度总体还尚可，热冷不均才是主要表现，二是杭州的政策空间相较于绝大多数二线城市更具弹性。

主要的需求限制性政策——限购，杭州几乎是看齐一线的严格，未落户四年社保、落户两年社保才能参与新房。

这就相当于为杭州楼市蓄了一个大血袋，当市场进一步恶化时，随时都可以为市场打上一针。

只有当这些弹性政策工具都失效时，才具备深度看空杭州楼市的基础。

也许是当前行情仍可控，或是这些未出鞘的政策工具能量巨大，决策者不愿轻易使用。

当下未出鞘并不代表着没有，这才是短期杭州楼市最大的底气之一。

还有一些其他的底气，恐怕就不是所有人可以感知得到的。

| PART 2 |

泡沫，这是相当一部分人对中国楼市的定义，在此我们不探究它究竟是不是泡沫，亦或是泡沫的程度有多大。

个人就一句：“即使是泡沫也不能主动去捅破”。

所有的主要经济体都在护着自己的泡沫，一旦所谓的泡沫捅破将意味着，我们的资本扩张、信用中枢被打爆，丧失负债、货币扩张的基石，收缩的负债表只会带动经济加速进入萎缩。

说到底，继互联网红利褪去、全球创新乏力后，债务驱动发展才是当今世界经济的主推动力，几乎所有的经济体的发展都在走债务扩张这条不归路。

直至今天，债务扩张快玩不下去，但债务扩张推动起来的泡沫却不能主动刺破，美股也好、中房也好，谁刺破谁就丧失主动性，为他人做续命的嫁衣。

债务驱动发展为什么玩不下去了？

杠杆过高是其一，整体快要加不动了，只能结构性的加，公共部门加，有钱人加。

其二，债务驱动到今天，资本流动、分配严重不均，导致贫富差距过大、需求端不振，产能过剩。

为什么搞“内循环”和“共同富裕”？内循环对应的是逆全球化大势，和全球需求萎缩。

外贸还能持续多久的增长、稳住大盘是很存疑的，内需自然要艰难替补上来，内循环、国内统一大市场都是为了这一目标而出现的。

搞活内需，内外需互补，双脚走路底盘更稳，内循环实属无奈之举，可不得不举，也必须要举，这是应对百年未有变局的关键砝码。

而共同富裕是试图从根本上解决贫富差距导致的需求不振。

也许楼市是有泡沫，但原则一定是不能主动刺破，刺破的结果就是被洗劫，经济全面停滞、衰退。

日本就是最好的先例，失去的几十年都耗费在修复资产负债表上。

用时间、用发展，甚至不得已用“通胀化债、去泡沫”或许才是最好的结果，当然谁也不能确定能不能走得通。

这也就是为什么说：“泡沫不好，但不能刺破”的原因。

世人觉得既然是泡沫，刺破就好了，重新出发，想法是好的，也是充满天真的，结果大概率却是饮尽一碗没有解药的毒药。

可以确定的是，短期护住资产价格（“泡沫”）是必选项，那么自然不会让楼市持续无下限的沉沦，健康稳定的维持下去必定是唯一选项。

| PART 3 |

在传统认知里，认为楼市储蓄了大量货币，是货币的蓄水池，但实际上，中国楼市才是中国新世纪经济的真正主引擎之一。

真正的“核动力印钞机”。

中国经济快速发展的伊始在哪？改开？WTO？其实都不是，实际上跨越式发展的起点在房改。

通过房改，长达二十余年不停的通过楼市、借助信用派生货币，早中期中国经济发展最为紧缺的资本项急速扩张，就此，新中国才进入了史无前例的工业化、城市化进程。

到了现在，我们的杠杆率已经不低，继续通过楼市无止境印钞行不通了，毕竟，楼市派生货币的本质：还是债务驱动，债务即货币。

只不过，早中期良性的超前负债，投入到经济循环中回报率极高，货币利用率处于黄金期，万物竞发、勃勃生机的大环境下，只要是资本，投到任何行业都是捡钱，手握资金等于手握国家发展的硕果。

现在不行了，超发的货币效益低下，超发的货币配置效率低下，杠杆率上升的空间也有限。

为什么今年货币积极放水，降准叠加利率不断下行，最终却淤积在金融系统内？不断空转？

因为传导机制被打断了啊，楼市这台真正的印钞机断崖式的，主动减速了。

银行的基础货币很多，却输送不出去，实际上，大环境是缺钱的，缺钱是发展减速的根本表象。

如果你熟悉工程行业就会很清楚，往年极度紧俏的建筑民工资源在今年实质上已经过剩了，不少农民工至今待业在乡。

作为楼市的直接参与者，货币派生是否畅通无阻，他们的就业情况是第一温度计。

见微知著，吃不到楼市派生出来的水（货币），依托、或与房产有着千丝万缕、直接、间接的万业皆哀啕。

在缺钱和通胀、泡沫中，如果必须选一个，恐怕必须是通胀和泡沫，这是一轮又一轮全球性经济周期告诉我们的铁的事实。

近现代打烂了整个世界的1929，躺下了世界一极、迎来引领世界的互联网时代的1970至1980，历史已多次重复。

选择缺钱、收缩，矛盾不出一两年，全部显现，当然，选择通胀和泡沫，矛盾只是延后，并不会消失。

两害相较取其轻，土耳其等国即使通胀剧烈翻腾都牢牢坚定不加息，对岸大国“老板”更是喊出：“通胀是一笔伟大的资产”！原因就在此。

泡沫不能破，要护住，护不住就被洗劫，被洗劫则万劫不复，核心资产易手。

所以决策真的很难。

我们又到了引领时代的科技技术红利尾声、和债务驱动经济周期的末端。

都说世界进入比烂的时代，这就是逻辑底层。

| PART 4 |

再回到杭州楼市，既然要护住，那么就有底限，不能出现一边倒的下行就是最后的底限。

而杭州，虽形势看似还稳，一边倒的态势却在扩大，扩大到一定程度，托底的手必然出现。

货币派生的传导机制不能肆无忌惮，但也必须有，起码不能拖后腿。

现在，“支持刚性和改善住房需求”被密集提出，就是开始。

这台印钞机要有所作为，债务驱动还未完成其历史使命。

傲视全球的低通胀率，及相对尚可的杠杆率，为继续债务驱动预留了更多的弹性空间，大家都烂，我们更要坚持到最后，越过黎明前的黑暗。

杭州楼市，再烂一会，有形的手必现，楼市不能大涨，也不能“躺平”。

长线看，房住不炒终将实现，和结构性行情共存。

不因别的，就因为债务驱动带不动全局了，也没那个基础了。

历史的车轮在震颤，坐稳扶好。

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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2022杭州地铁楼盘图（9月版）

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