长线的隐忧——主城户型越做越大的背后 | 房叔说No.527
共6盘预售公示、登记，列表见文末↓
如果用大事记分别定义过去三年的房产行业，那大概率会是2019年的土拍明确新房限价，2020年的三道红线，2021年的集中土拍。
这三道紧箍咒分别锁住了利润率，约束了债务和融资能力，缩小了拿地空间，勒得大量房企死的死、躺的躺；
生生死死之间转眼到2022，追求现金流和实打实保利润已然变成了房企的立命之本，这三年开发的新房自然也悄然改变；
笔者随意说几个，读者可以对比下5年、10年前，看是不是被言中：
主城区高低配小区消失了，7-11层洋房鲜有，中心楼王模式少了，画个园围一个大花园多了，会所缩小、下沉或没有了，风雨连廊也快没有了，房子变方正了没辨识度，大乔木少了大草坪配若干花境多了......
这些还则罢了，最多是住进去得房率和居住品质打折，和购房者相关度最高的，其实主城区户型越做越大，小户型占比越来越少了，这会直接影响到首付门槛、资金成本、购房人群以及板块选择；
就今年在售和将售的，非远郊100㎡以下的起步户型，数数两只手就差不多了，不算捂盘的老产品，89㎡这个数字笔者只记得听悦雅庭、泽翠居、湖悦岚湾、湖境观岚湾等寥寥几个，已经到南卧、大江东、戴村了；
95㎡-99㎡区间，勾庄运翠轩与福翠里、铁路北棠源美宸里、华丰都和轩、桃源锦翠金宸府、星桥星翠芳华府、下沙春咏风荷里、崇贤晨语汀澜里和晴翠秋时府、南卧濋玥府和枫翠岚湾、临平北咏翠芳华轩和湖沁宸园等不多的几个，当然部分未发布户型的新盘里应该还会有一些；
如今的主流起步是在105-110㎡，3-4w/㎡的均价，对比五年前买89㎡，足足50w的门槛价差，对想要住主城的刚需尤其是年轻人，实在不友好，并且这种趋势还在愈演愈烈。
户型面积越做越大的背后，是哪些逻辑，又会对未来有多深远的影响？
今日推文，与此有关。
户型越做越大，原因有几个。
表面原因，来自建筑面积计算方法在2018年的修正，设备阳台、假飘窗、雨棚、一步阳台等等过去常见的偷面积手段失效，自然过去89㎡的户型自动要补上不少过去“偷”的实打实。
当然，说表面是因为这只是算不算入套内计价的不同，房子就在那不会凭空变大，只能说现在的买房更“实心”一点，买菜原本顺摊主两颗葱，这钱现在也得出了；
而主要原因，自然是经历这三年的震荡，保利润率、有些严峻的甚至保本是天字一号。
对房企而言，一来大户型总价高，首付多的客户更多回款相对较快，成本还低；二来好地段的大户型，偏改善偏豪宅的定位高同样好卖甚至更好卖；三来其实大家心知肚明，房企如今的利润大头在卖车位和精装修，刚需人群看普遍30-50w的车位价格多半缩手，投资客太多同样不是好事，但买大户型的改善自住人群更需要车位。
鸡贼吗？真鸡贼，但又有什么办法呢。
陈寅恪先生曾有言，读史要有一份理解之同情，代入当时人之处境，理解当时人的选择，或者说读出一份“不得已”。
读史以明智，该当以躬行，站在如今房企想要活得长的角度，户型越做越大，小户型套数占比缩小是必然，甚至，如果不是为了产品差异化和做足容积率，起步都想119㎡甚至更大的面积当中间套。
但在笔者看来，这份“不得已”是难以回头的，因为市场会推着走。
从何说起？且听分解。
| PART 3 |
当我们判断一个城市的房价和预期，净流入人口尤其是35岁以下的产业人口是重要的参考指标。
▲数据来自各省社保局
有源源不断的年轻人就代表有刚需和较长的信贷期，有高薪产业就有购买力人群，对房产的价格、土地的供应、开发商拿地的信心都有托底。
笔者看好杭州楼市后续的回升原因也在于此，8.5新政只是延后了住房需求而不是抹掉，像一道铁闸拦住了河口，积蓄起巨大的势能，在货币环境如此宽松的情况下，一旦限购方面的政策放开，回暖是必然的，因为市场长期处在供小于求的关系里。
然而，疫情发生后的这几年，笔者在后面会接着问：什么样的供，什么样的求？
两年前，主力需求还是无房的居住票，在这个城市上车，是从0到1的人群为主；
两年后，经历疫情和经济面的困顿，重创年轻人的就业和收入预期，居民部门的能加的杠杆自然移转到了改善人群，即主力需求变成了置换改善，是从1到2起步的人群为主。
供应方面，产品当然随之变化，房企的市场抉择愈发重改善、弱刚需，尤其在限价超过4w/㎡的主城板块，做大户型还有上文所言一堆的利好。
2022以后的市场，这种新型供需关系正在主导市场并且愈发强势，说大白话，主城区盖房为高预算服务，并且会一直锚固该效应，户型越做越大的趋势几乎不可逆。
梳理一下：
站在年轻刚需的视角，两三年的时间，想买的楼盘越来越远，社保和首付门槛越来越高，而就业和收入预期却在这时骤降，无异于寒冬洗澡热水器坏了；
站在地方财政的视角，因为倒挂的消失，郊区正丧失新房限价上涨的动力，地多但难卖，而主城区地少好卖却不能猛增供应，只能慢慢提升限价，维持倒挂的同时卖出地，收入才能平衡预算。
站在房企的视角，做改善定位的大盘，事少钱多好管理有利润回款快档次高，没有做小户型为主流产品的根本动力。
一旦这种格局摆在5-10年时间的中长线里：
低预算的年轻人会被挤出到愈发远的城郊，能吃到未科这种强产业城利好的还是少数的天时地利，很多新城沉寂是必然，而主城通勤的人没办法，被迫托底高价二手房或没投资价值的老破小。
改善人群会享受到居住品质提升，又得到投资增值红利，因为主城核心资产的价值凝聚。
房企只要高价拿主城的地，你觉得会为上面哪类人群做产品？当然会越做越大，直到做到购买力上限。
“凡有的，还要加倍给他，没有的连他所有的也要夺去”，再朴实不过的马太效应了。不同于从无到有的0到1，从1到2、从2到3...稳赚的“置换需求”是无穷无尽的，在这种需求里，只要有购买力，永远供小于求。
于是，这种新型的供需关系会在房企做市场研判时发挥作用，让户型持续变大，难以回头做小。
| PART 4 |
那么，有解吗？
首先，让房企不做179㎡一梯两户，而回头做小户型（95+128）*2的组合？
上文说了，只要在“楼市分化”的大背景里，主城区高价拿地，注定价值凝聚有好预期容易卖。大户型好卖、卖得掉、容易管理，谁要赚小户型的辛苦钱？由奢入俭极难。
其次，能不能效仿05年，出“70/90政策”（70%户型在90㎡以下）？
不行，因为如今的成本已然太高，房企没有利润就不拿地，不拿地就等着雷，财政也会受损。
最后，只有终极解决办法，存量调节机制的出现，让拥有多套主城区的高价房、大房子付出持有成本，说白了，收房产税、空置税、租房税。
不行，上层3月就说了不具备房地产税出台条件，至于什么时候具备，我只知道很久以后。
三振出局，长此以往，一座城市的主城区增量，80%以上的产品服务于20%的有钱人置换和囤货，不为80%的年轻人和中产人群的需求和预算，打造合适定居的家。
这种供需错配，对吗？
| PART 5 |
在办公室，问起两个小年轻，小户型越来越少和远的趋势，一个说这不是很正常嘛，刚需还想买在主城？另一个说在主城小和郊区大里选，一定会选原本的主城区。
前者是房产人土地开发的逻辑，后者则是年轻人真正融入一座城的归属感。
我们常说房地产长期看人口，在各大城市都在抢人巩固自己“城市股票”的基本面时，往往忽略了人口从来不是一个数字，而是有思想有生活追求的一段人生；
光人多是没有用的，人要鲜活城市才有活力，显然天天看到“二八定律”、“马太效应”、“分配不均”不会让青年人有活力；
城市化需要年轻人来又把他们赶到远郊，换超长的通勤和工地旁的居住，而市中心成熟的蛋糕，没有一分留给钱不多、社保不高、积分不够的他们。
于是，“韭菜”将自己的明天隐没在城市化发展的宏大叙事长线，2022，中国有超过1.25亿单人户家庭，集中在年轻人的自住，去年我国的结婚对数是760w对，人口新增1062w，全是断崖级的历史低点；
专家问不恋爱结婚在干嘛呢？在加班和通勤路上。
在如战争一般降低的人口出生率面前，“长期看人口”这话，笔者不知道是看到的长期，是新增人口带来的购买需求，还是主城变成又贵又老龄化的围城。
这便是标题所言，长线的隐忧。
| PART 6 |
一座城市，无论何时，都应该保证不低的比例，供低预算人群尤其年轻人可以在原本的主城区买上新房，是家就有归属感、社区感、城市人文和对这座城市生活方式的认识，哪怕小一点，但必须要有；
在如今及未来核家族（3口及以下为家庭单元）逐渐占据城市主流、需求多样化且预算不高的时代里，哪怕50㎡、60㎡作年轻夫妻的第一套房都大有可开发潜力；
▲东京400w新筑的常见开发户型，注：标注为使用面积
超老龄化国度里的东京和南边的香港都在坚持着这样的事情，这会让城市更可持续地青春，平滑新旧城区的过渡传承、弱化世代对立和阶级矛盾。
杭州也有，共有产权房，期待它的细则、尽快到来和未来的供应量。
Live and let live,please.
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