绕城内刚需供应大户，崇贤四子如何选择？| 房叔说No.528

作为绕城内新房限价保持在2万出头的板块，崇贤一直是主城刚需考虑的选项之一。

从区位上看，崇贤与西湖之间直线距离不过约12km，与钱江新城之间直线距离不过约14km；

又有上塘高架、秋石高架、运溪高架加持，可驾车直达西湖文化广场、钱江新城、未来科技城等地，区位兼容性较高；未来有望15号地铁线落地，更将大幅度提升公共交通的便利度；

且崇贤新房限价在19年1.98万元/㎡到20年2.13万元/㎡，再到21年2.3万元/㎡，再到今年的2.36万元/㎡，虽在稳步上涨，但幅度相对较小仍保持在2万出头；

相近限价的，如临平山北、下沙元成单元、塘栖、闲林、所前等，与主城之间距离均较远。

在主城上班，想在绕城内买房，预算又仅在250万以下，那么崇贤是完全避不开的板块。

而不同于20年或者21年上半年多盘同场竞技，自21年上半年星合映售罄后，崇贤供应量下降，陆续仅出现近距铁路的宸瀚里、三幢住宅的如意云境、捂盘了三年多的璞悦江南府三盘加推或上新；

无论是摇号次数或是套数，刚需在崇贤的选择都“捉襟见肘”。

在去年底和今年的集中土拍中，崇贤供应得到了补充，西房、赞成、圣奥、长住、临平新农村建设集团等纷纷拿下宅地；

除临平新农村建设项目动作稍慢外，其余四个项目均已出案名，且开盘节点有了大概时间：

西房晨语汀澜里近期领证开盘，春风长住晴翠秋时府预计10月中下旬开盘，赞成月语和风里预计年底开盘，圣奥晓风望月府暂时没有明确时间节点。

四盘开盘节点有序错开，这对购房者而言多了不少摇号次数和上车几率；接下去，先来看看这四盘信息。 

首先是即将开盘的西房晨语汀澜里，项目处在上亿广场西南侧直线距离约950m，东北侧为规划向阳小学；除北侧为在建璞悦江南府外，东西南三侧均为工厂或仓库。

项目由西房负责工程，绿城负责建筑及景观设计，招商负责后期物业；共规划了788套、14幢16、17F高层，户型建面约99-139㎡，总价区间约224-314万元；

其中大户型139㎡集中在中间9、10号楼，中间户型129㎡、130㎡集中在除南侧一排以外楼幢的东西边套，小户型99㎡、110㎡、111㎡集中在南侧一排，及后几排中间套。

其中较为出彩的是111㎡中间套，四开间朝南做了大横厅，增加了南面采光。

接棒的大概率是春风长住晴翠秋时府，项目处在上亿广场东北侧直线距离约1.5km，与在建崇贤一小距离约450m，西南侧约270m为崇贤镇政府；

北侧与绕城高速距离较近，东侧为规划崇贤村小学，南侧为规划崇贤村幼儿园。

项目是长住集团在杭州的首发楼盘，规划了9幢16F高层，呈围合式设计，共计540套房源，户型建面约97-117㎡，总价区间约219-264万元；

户型设计比较常规，97㎡、98㎡三开间朝南的中间套设计，115㎡边厅的边套设计，117㎡在98㎡的基础上，增加了一个房间和干湿分离的公卫，尺度上稍有增加。

大概率第三个登场的赞成月语和风里处在上亿广场东南侧约400m，是四盘之中与上亿广场最近的楼盘，西侧即为崇贤二幼；

项目仅规划了3幢11-12F小高层，共计161套房源，户型建面约105-137㎡，总价区间约237-309万元；

其中105㎡和137㎡为四开间朝南格局设计，105㎡为大横厅朝南，而137㎡为三房朝南，和独立玄关设计。

圣奥晓风望月府处在晴翠秋时府南侧，与其他三盘不同，项目容积率仅有1.5，所以在业态设计上规划了9幢6、7F洋房（含1幢公租房），在新房限价上为27720元/㎡；

具体户型设计还未出街，但洋房的得房率相对高层高些，舒适性也会相对较好。

四盘之间该如何选择？先来看懂崇贤未来发展方向在哪里。

首先看一张崇贤的区位图，南靠康桥、杭钢，东侧近邻半山天子岭，西接城北副中心勾庄。

半山不适合发展，勾庄自有大量空白土地，所以崇贤所能依托的仅有向南。

尤其是近两年拱墅区主力资源往北导入，各项配套、产业密集且快速地落地，崇贤得益远胜之前。

同时在地铁四期上报、环评的几次披露中，15号线一直稳稳地出现其中，作为目前板块内唯一综合体，上亿广场大概率会为其中站点。

综合体+地铁站的组合若是如规划中落地，板块中心的地位更是坐实。

其次看一张崇贤楼盘分布图，明显可以看到塘康路以东趋近饱和，后续新房主力供应在塘康路以西；

而且15号线大概率延崇杭街往西，至拱康路再往南，连接杭钢新城、智慧网谷等；

若后续地铁落定，杭钢新城、智慧网谷等发展利好最先带动的也是拱康路两侧，至少通勤上可以宽裕出几分钟；

无论从土地储备，或是未来地铁走向，塘康路以西未来想象空间相对更多。

再次是一直被吐槽的天子岭，虽然填埋场关停，但就自住而言，与天子岭愈远，所受影响自然愈小。

综上，在崇贤选择时，遵循的原则很简单：尽量选择上亿广场周边，能选崇贤西尽量不选崇贤东：

上亿广场能解决目前板块内的商业综合体配套，而崇贤西既远离天子岭又最先承接地铁顺势而来的南侧板块发展利好，这两点对刚需而言是极为重要的因素。

| PART 4 |

落实到即将作为崇贤新房供应主力的四盘：

月语和风里与上亿广场最近，可惜仅有三幢住宅；

晨语汀澜里与上亿广场距离尚可，周边界面暂时不佳，是四盘中所受天子岭影响最小的；

晴翠秋时府、晓风望月府在小区位上相对吃亏，前者在户型设计上偏刚需，控制总价，后者则规划了舒适的洋房。

结合上述的选房原则，四盘的选择结果已呼之欲出。