天街房、地铁房、当红地段...拱墅+上城大礼包，共有产权房预习系列三 | 房叔说No.588

| PART 3 |

上城区三宗地块两宗已公示方案，另一宗已是准现房状态具备销售条件。

笕桥地块位于横塘景苑北侧，备塘河以西，同协路东侧，距离笕桥机场、笕桥铁路站及留石高架很近，所以现场感受并不好，城乡结合部状态明显，且噪声影响较大。

▲笕桥共有产权房地块位置及周边

地块方案已公示，容积率2.3、绿化率高达36.9%的小区共规划了10幢15层高层住宅，底层架空同时，小区西北侧还设有邻里中心，楼幢顶楼层高2.95米，其余楼层层高3米，较为舒适。

▲笕桥共有产权房平面及鸟瞰图

小区规划675套住房，面积段在90-135㎡，预计最低首付47w。

总体来说，地块位置非常一般，周边除横塘景苑一个回迁房小区外主要都是农居自建房，尽管方案花了心思，奈何地块附近又是铁路又是机场又是高架，会是一个内部居住性尚佳，但周边不利因素明显的项目，胜在价格便宜，交通还算便利。

牛田单元共有产权房地块是上城宝地，项目位于艮北新城，距离江边1.7km，距离江河汇2.5km，地块西侧还紧贴有水系的市政绿地，比一堆商品房地块条件都好；

因此，公示方案规格显然也较高，7幢15-16F围合式小高层小区，底层架空、自带中央水系，共计仅364套房源，面积段在96-139㎡，到了舒适改善的面积段，甚至从效果图判断会有一面的立面以铝板为主；

项目周边交通便利、配套资源丰富，距离地铁1号、4号线彭埠站1公里，半径2公里范围内有元宝塘公园、李宁体育园，商业配套包含招商花园城、万象汇、东站西子国际等，还有多个中小学；

最后，最香的当然还是预计64w的最低首付，在周边4.44-6w+/㎡的商品房地块旁出这么一个骨折价，虽然有空港高架的噪声不利因素，但瑕不掩瑜，如果购房资格限制不多会是毫无疑问的香饽饽。

九堡共有产权房项目地块位于客运中心以西，国芳天街正北，目前已是准现房状态，6幢有5幢已结顶并且1月还在施工中，24年初就能交付，几乎锁定2023入市兼上城区首个开卖的共有产权房项目。

周边小环境已非常成熟，地铁1号线、9号线、城东医院、阿里体育公园、金海城购物中心及明年将开的国芳天街全部步行可达，距离江边和上城天街也就两公里，实测开车20分钟到武林门，居住佳、生活方便有烟火气；

尽管在客运站和回迁房边，人员较杂，但“汽车站”这种功能性已非常弱、迟早退出舞台的场站，随着地块能级上升，影响不会太大。

最为购房者关心的价格，本宗地块共有产权保障住房销售基准价为2.84w/㎡（毛坯），购房家庭产权份额比例为30%-80%，最低首付26w不到的天街准现房、地铁房，香啊！

总结，上城区三宗地块，九堡和牛田项目最为推荐，待入市时只要限购不卡得严绝对值得入手，地段上佳意味着无需担心日后产权回购客户少，迟早转变成纯商品房小区，而笕桥地块不推荐，只适合当地自住需求。

| PART 4 |

2022，职住平衡的落地与共有产权房的加码，昭示着房地产从单轨到双轨制的加速切换，城市化转型阶段的前兆已来；

从另一个层面说，2023楼市加剧分化、人群殊途同样正式进入了快车道，房地产切实地进入下半场。

房住不炒的共有产权房大规模入市，将对所在区域以及同类可替代商品房、二手房产生较大的冲击，影响不仅大而且深远，不可不察。