大巴黎房价涨到头了？这些房受欢迎！英德房市繁荣或谢幕，意大利“一枝独秀”

01 大巴黎房价涨到头了？

 “巴黎大区房价正在加速下跌，涉及的城市也越来越多，”该机构经济研究负责人Barbara Castillo Rico指出，“房贷收紧影响到房产交易，房价势必将继续下跌。”

房产中介“最佳经纪人”报告指出，巴黎市房价一个月内下跌0.5%，公寓房（appartement）均价下滑至每平米10346欧元。尽管跌幅微小，但象征意义却很大。

“这是自2015年以来月跌幅最大的一次。”Barbara Castillo Rico解释说，“11月通常是一年中房产交易疲软的一个月，但正常情况下，春季房市相对活跃。而今年（巴黎）房价已连续下跌4、5个月。”该机构预计今年巴黎市区房价跌幅将达到3%。

最近三个月里，巴黎市房子挂牌售卖的平均时长也从60天增加到了69天，而新冠疫情前仅需44天。

房产中介Laforêt 集团主席Yann Jéhanno指出，目前房贷利率几乎翻番，加上银行收紧房贷发放，以及人们对未来不确定性的担忧，估计有15%的买家放弃买房计划。“房价正处于从高位往下行的过渡阶段。在经历了2021年‘房价天花板’后，房产交易市场开始自我调节。买房不还价的日子一去不复返了。”

除了巴黎，在巴黎大区房价第二高的上塞纳省，公寓房价格三个月内下跌0.7%至每平米7250欧元；独栋房（maison）跌幅更大（-2.4%），降至每平米7576欧元。“巴黎大区房价趋于稳定，但采光充足、带阳台/院子等户外区域的公寓房价格仍在上涨。” Yann Jéhanno强调。

不过，在巴黎近郊房价最便宜的塞纳圣德尼（Seine-Saint-Denis），房市仍相当活跃：公寓房价一年内上涨3%，升至每平米4539欧元；独栋房价涨幅3.7%，每平米3757欧元。塞纳圣德尼独栋房比例也是巴黎近郊较高的地区，达到24%，是上塞纳省（12%）的两倍。

房产中介“最佳经纪人”的经济研究负责人Barbara Castillo Rico指出，在巴黎远郊，后新冠时代的买房逻辑（远离巴黎买更大的房子）还将继续，因此房价相对较低的远郊房市仍保持活跃：塞纳马恩省房价上涨3.3%，伊夫林省涨2.3%，瓦兹河谷省涨2.2%，埃松省涨1.3%。

 

↑

按住图片可左右滑动

法国大城市房价情况（按最近三个月涨幅排名）

房产中介Era immobilier集团执行经理Éric Allouche认为，虽然法国房贷利率正在上调，但仍处于较低水平。“如果有买房计划，应该现在就行动起来，不动产始终是一种保值投资。”

02 德国这些大城市房价跌幅最大

房地产平台“McMakler”的调查却显示，今年7月至9月，德国房价持续下跌。在大城市中，斯图加特的价格下跌幅度最大，为1.6%，平均房价5776欧元每平方米。汉堡、法兰克福的跌幅则分别为1.2%和1.1%。

根据“McMakler”的数据，房价下行的原因是需求萎缩。今年第三季度，德国房地产的供应略有增加，其中巴伐利亚州的增幅最大，达到25.1%，高于汉堡的24.1%及北威州的23.4%。与此形成对比的是：德国对住房的需求量平均下降了9%。

数字房地产科技公司AVIV第三季度的市场报告也得出了类似的结论，只是在细节上有所出入。根据该报告，房价跌幅最大的城市是汉诺威和埃森（-3.7%），其次是慕尼黑（-2.4%）和汉堡（-1.7%）。

与此同时，“瑞银”发表的一项研究则呼吁人们警惕法兰克福和慕尼黑两地的房地产泡沫，更表示：“欧盟的任何地方都不会像这两个德国大都市那样存在房地产价格严重崩盘的风险。”

高涨的贷款利率被认为是造成购房需求降低的原因。今年1月，10年期抵押贷款的利率还只有1%，如今却已经接近4%了，这让很多德国人放弃了购房计划。AVIV的房地产专家预计，贷款的利率还将继续增加。鉴于欧元区9.1%和德国10%的高通胀率，外界普遍相信，欧洲央行将再次加息。尽管欧洲央行的基础利率与购房的贷款利率没有直接关系，但前者会对后者产生“信号效应”，这意味着当局的加息政策会导致贷款利率的进一步上涨。

不过，并非所有的房地产观察人士都相信德国的房价会这样一直跌下去。上涨的利率虽然会压低房地产的价格，但居住空间的日益短缺却也在同时推动房价上涨。根据房地产专家布劳恩（Reiner Braun）的说法，人们并不清楚，哪种因素将对房价的走势产生更大的影响。

03 英国13年楼市繁荣明年谢幕

英国皇家特许测量师学会（RICS）日前发布报告称，由于利率飙升和房价下跌，英国长达13年的房地产市场繁荣将在明年告一段落。

英国《卫报》报道，报告显示，英国9月潜在购房者的问询数量连续第5个月下滑，销售额也下降到2020年5月以来的最低水平，当时正处在新冠疫情早期阶段的住房市场几乎停摆。与此同时，新的售房公告数量也在持续下降，房屋库存水平处于历史低点，房产中介平均挂牌售房数量仅为34套。

与此同时，英国最大房屋建筑商Barratt表示，7月1日至10月9日，新房买家每周平均预订数量同比下降了三分之一。

RICS首席分析师西蒙·鲁宾索恩指出，最近几周抵押贷款市场的动荡，使得因能源账单上涨和更广泛生活成本危机导致的经济不确定性水平进一步加剧，进而打乱住房市场平衡。

由于待售房屋供应有限，房价仍在上下波动，但涨势正迅速放缓，随着利率飙升给家庭预算带来更大压力，该机构预计明年房价至少下跌10%。

另据Moneyfacts.co.uk的数据，12日，英国2年期固定抵押贷款平均利率为6.46%，5年期平均利率为6.32%，为2008年金融危机以来的最高水平。不断飙升的抵押贷款利率会将新买家挤出市场，同时房贷在身的业主则面临着更沉重的还款负担。

房产咨询公司Knight Frank的英国住宅研究主管汤姆•比尔认为，房价两位数上涨的时代已接近尾声：借贷机构难以确定利率，市场情绪受到打击，标志着长达13年的超低借贷成本结束。“可以预见，英国房价现已见顶。”

此外，租房市场也将受到连锁效应的影响。RICS预计，未来3个月，英国房屋租金将进一步强劲增长。

04 意大利二季度房价继续上涨

根据意大利国家统计局的最新数据，2022年第二季度，意家庭购买的用于居住或投资目的的房产价格指数环比上涨2.3%，与2021年同期相比上涨5.2%（2022年第一季度为4.5%）。意大利国家统计局相关负责人解释称，房价的上涨趋势尤其归因于新房价格增长12.1%（与第一季度的5.0%相比急剧增长）。此外，二手房的价格也在上涨（较第一季度的4.4%上涨3.8%）。

在大城市中，米兰的数据最为突出，新房价格上涨了16.9%。在罗马，房价平均上涨4.8%。在都灵房价的涨幅为1%。与2015年相比，米兰房价上涨27.7%，罗马房价上涨15.2%，都灵房价上涨0.8%。在全国范围内，平均房价仍然低于2010年水平（二手房价格跌幅为16%，新房价格跌幅为8%），但米兰仍然“一枝独秀”，整体房价上涨了17.4%，这要归功于2015年世博会带来的积极效应。尽管都灵和罗马房价不断上涨，较2010年仍然下降了16.7%和22.7%。

“尽管国际紧张局势和高通胀叠加，但数据显示，已经持续三年的房价增长趋势正在加速，”意大利国家统计局指出，特别是新房的增长率创下了IPAB有记录以来的最高增长幅度，而这也将有很大几率在第三季度得到延续，再加上销售量的不断攀升（涨幅达到8.6%），表明住宅房地产市场在今年二季度仍在扩张区间。”

但是，意大利市场研究机构Nomisma首席执行官卢卡·唐迪（Luca Dondi ）认为，房价持续上涨的有利条件正在减少，与6个月前相比，银行在发放房贷时更为谨慎，这预示着房地产市场在新冠疫情后的强劲增势可能已经过了高峰。“全球经济放缓正在持续中，宏观形势的快速变化加速了这一下降趋势，今年房地产市场的销售额预期将略低于2021年，然后在2023年将出现更明显的下降。”