【调查】北京天价学区房每平46万？真相让人大跌眼镜...

根据媒体报道，在北京市西城区的文昌胡同深处，一间有点破败的房子，以530万元人民币成交，每平米房价高达46万元人民币。创造了北京最贵学区房的记录。

△文昌胡同是一条位于北京市二环内的老胡同，距离西长安街不足200米。

文昌胡同，全长不过400余米，北京市第二实验小学位于胡同的终点，占到整条胡同长度的四分之一。《经济半小时》记者从胡同西边开始探访，询问了这里的几位老住户。

△住在胡同西边的几个住户都向《经济半小时》记者表示，知道这件事，但也都是从媒体上看来的。

这套每平米卖出了46万的学区房到底在哪里呢？在这条小胡同西头住了几十年的老街坊都没有说出个所以然。记者在这条不足500米的胡同看到，胡同北侧已经被拆迁，现在只有南侧还有居民居住，《经济半小时》记者开始往东边继续打听。

胡同的东侧的几位老住户也纷纷告诉记者，周围熟识的邻居们并没有谁家出售过房子。

△在这条短短几百米的胡同里，随处可见这样的小广告，广告的内容都是求购房产。

文昌胡同的房子几乎都有上百年甚至几百年的历史，许多都没有室内厕所，可为什么会如此炙手可热呢？

住户：一直没住，这孩子一上学才回来的。

这位住户告诉《经济半小时》记者，他们也是为了孩子上学才刚刚搬回来居住的。因为，只有在文昌胡同及附近划片范围内有房子的孩子，才可以就读北京市第二实验学校，小学毕业之后还可以直接升入属于同一区域的北京师范大学附属实验中学。这两所学校在北京，乃至全国都是最好的学校。因此，学区房的属性让文昌胡同的房价一直居高不下。

1986年，我国开始实施九年义务教育，同时强调“就近入学”原则，“学区”概念进入百姓视线。

2010年，北京出台政策，所有知名中学、附中都将参加“小升初”电脑派位，派位根据划片区域计算机抽签；2014年，北京市开始全面取消共建入学，让所有学生都就近入学，也就是说，如果你想就读好的学校，那么在这个学校划片的区域内有一套可以落户的住房就成了必要条件。

以2014年为例，全市学龄人口信息采集总计160575人，西城区计划招收1.22万，只占全市适龄入学儿童数量的不到8%。

△北京目前公认的市级示范高中校共有68所，西城区辖区面积只有50.7平方千米、只占北京市总面积不到千分之三的，却拥有15所北京市市级示范高中，占到全市示范高中总数的22%，在同等面积内创下中国重点中学数量之最。

也就是说，西城区是全国名副其实的人均占有优质教育资源第一的区域。胡同里的平房面积只有10平米左右，单价虽然贵，但总价并不算特别高，就导致了文昌胡同以及附近学区房的房价一直都是北京楼市的“异类”。

居民：连着（走）廊才16平米，（去年）是450万还是350万买的，就那价。

△在网络上有关天价学区房的报道里，好几篇文章里都附有这样一张图片。

△记者按图索骥，找到了与图片相吻合的地点，这里就连自行车都跟图片上的一模一样。

那这里是不是就是那套每平米46万的天价学区房了呢？《经济半小时》记者敲开了这一户的房门。

记者：我们在网上有一个照片特像您这的这个房，您这房子是刚卖的刚买的？

居民：我们自己在这住，住好几十年了。

记者：那这房子您知道就这几户有出售的情况吗？

居民：没有，虚假的。

这位居民用极其肯定的语气告诉记者，自己和周围的邻居都是几十年的老住户了，根本没有人出售过这套房产。

《经济半小时》记者从文昌胡同的东头一直走到了西头，怎样打听也没找出这套号称每平米46万的天价学区房的位置。而且不仅如此，几乎所有和记者交流的居民都表示，这个信息不真实。

△在网上再次搜索，46万每平米天价学区房的信息已达到231万条，大量的媒体进行了报道和转载。

那么他们报道的消息源来自哪里呢？

媒体人士：有一个微信公众号，叫《每日人物》。

△这个公众号在2016年3月2日刊发了一条叫做《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章。

在篇文章中，开头第一句就是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价的记录”。

《经济半小时》记者：就是我想跟您确认《每日人物》上发的文章是您主笔的是吗？

微信公众号作者易方兴：是的。

记者：那个图片和文字都是您一手是吗？

易方兴：是。

《经济半小时》记者：那个房子的房号您能给我一下吗？

易方兴：这个房子房号不知道。

记者：那您那个信息是哪来的呢？

易方兴：那个是这个，那个链家中介它那个信息库里，就是他们有一个售房记录，那个电脑上查。

这篇文章的作者叫易昌兴。他在电话里向记者明确表示，这篇文章为他的一手采访资料。那么房子的具体位置到底在哪里呢？

记者：那您没看具体到门牌号什么的是吗？

易方兴：没有门牌号。只知道在东头。

易方兴告诉记者，关于这套天价学区房，他是今年2月初从链家地产的房产中介那里获知的消息。事实果真如此吗？

△《经济半小时》记者来到了位于新文化街上的链家地产门店。

链家地产经纪人：文昌近一年没成交过房子，反正我们链家是没成交，别的公司有没有我们不知道。

那么有没有可能是链家地产其它的门店卖出去的呢？记者为了准确核实信息，又和链家地产总部取得了联系。

链家网首席内容官徐东华：可以这样，可以直接给你调那个原始数据库，然后我们从原始数据库里看到这个数据。

△链家网首席内容官带着《经济半小时》记者一起查询了一下链家地产的后台数据库，发现最近的一笔交易在去年3月份。

徐东华：成交面积是10平米，单价在28万。我可以非常负责任地表示，这套天价学区房肯定不是链家成交的。

为了准确核实交易信息，记者为此联系了北京市西城区房管局。

△2016年3月18日，《经济半小时》栏目得到了北京市西城区房管局的官方回复。

北京市西城区房管局表示：针对近期，新闻媒体报道的《11平米的学区房售价530万》消息，西城区房屋管理局对实验二小周边房地产经纪机构进行了巡查，采取了进店内询问、查看房源登记底册、对经纪机构门店悬挂的房源信息进行核查等措施。

同时通过房产交易权属系统对2016年1月1日至3月6日，该地区房产交易记录进行了查询，未发现2016年以来，文昌胡同存在产权交易过户的记录，媒体所报道的“高价学区房”交易案例与档案记载不相符。

中介带记者看了一套北京第二实验学校的学区房，位于距离文昌胡同不远的东铁匠胡同里。中介告诉记者，这个位于东铁匠胡同的13平米的小平房，现在的挂牌价是480万元，折合每平米接近37万元。

中介：（去年）9月份我成交的才30（万每平米）。

△这个13平方米的小房子如同临时建筑一样，水泥外墙，单薄门窗，似乎从来没有住过人。

中介也跟记者直言，这样的房子没法住。

中介：要住人的话，起码卫生间是具备的。您要是加了卫生间，您不可能说30万一平米买厨房卫生间。

清华同衡城市规划设计院技术创新中心副总工程师王鹏：东西城区的这个学区房的状况，大多数大家买的这些房，并不是去住的，而是只是作为一个投资和一个学位的这个使用。我们实际走访，发现基本上没有自住的情况。

王鹏专注北京城市大数据研究近五年时间。他所带领的项目组两年来，对2014年北京市义务教育综合改革后的学区房政策与价格进行全面调研，跟踪北京近9000个住宅小区，得出了许多翔实的一手数据。

王鹏：我们选取了北京8723个小区作为我们的研究对象，其中学区房的概念是我们采用了政府所在2011年之前，划分的市区两级重点学校所覆盖的小区，这个总量大概是1048个，占到所有小区总量的12.01%。其中，市重点小学辐射的学区，大概是283个，占到总量的3.24%。所以说就是重点小学所覆盖的小区，在整体的所有小区的数量中是一个非常低的比率。

根据北京市教委数据显示，2014年全市学龄人口信息采集总计160575人。而东城、西城和海淀的市重点小学只有25所，每年只能接受入学人数约5000人。

△每32个北京适龄入学小学生中，只有一人可以进入这些优质教育资源的学校。

王鹏：我们观察了学区房和它临近的非小区的价格，我们发现有一个大概20%左右的溢价率，所以说学区的因素对住宅的价格可能会有一个大概20%左右的影响。

在中关村地区从事了8年房产经纪人工作的董振宇告诉记者，只隔了一个四环，几乎是同样年代的小区，每平米房价差到了1万到1万5千元，一个重要的原因，就是学区因素。

王鹏在他们的研究中也发现，由于这些享有优质教育资源的学区房其居住属性很弱，人们更多的是看中学区房的教育乃至金融属性，所以与普通住宅相比，价格的波动很多时候存在非理性因素。

王鹏：比如说最近媒体上频频曝光的这个46万的天价学区房，在很大程度上，很明显地拉高了一些中介的挂牌价格，也拉高了一些学区房购买者的这种心理价位。

一个46万每平米的学区房价格放出，就影响了整个北京市学区房市场的心理状况，事实果真会这样吗？

在距离文昌胡同直线距离3公里外的陶然亭地区，记者遇到一位前来咨询购买学区房的孟先生。

孟先生：我想买个三居室吧，想看看这边的学区房。

△听说学区房已经达到46万每平米的天价，还没有孩子的孟先生特意咨询购买学区房的情况。

孟先生告诉《经济半小时》记者，最近的确也是因为听说了学区房已经达到46万每平米的天价，所以才有点坐不住了。

孟先生：听过这种新闻，对啊，担心啊，现在也来看看，了解了解行情。如果承受范围之内，打算置换一套。

46万一平天价学区房的消息不仅影响了像孟先生这样的买家心理，同样的，持有学区房的卖家也对价格开始有了不理性的期待。

卖房者赵先生：当时我们拆迁的时候才3万块钱在10年前。

赵先生十年前就住在文昌胡同旁边的文华胡同，正是因为实验二小扩建，他的老宅子被拆迁了。当年，他用拆迁款买了陶然亭附近的这个小区。去年西城区教育改革，他在陶然亭的房子也一下成为了优质教育资源的学区房。

去年上半年之前，我们这个学区是福州馆小学，在去年的6月1日正式挂牌，翻牌为八中附小，而且呢，上那个小学的所有的（学生），70%的直升北京八中。这样那个，消息出来以后，我们这房价跳涨了1万。

△最近，一直想要置换房屋的赵先生今天也把中介找到了家里，抱着试试看的心理，他想要商量一下房子的挂牌价格。

中介告诉赵先生，这个小区大概8万5左右的价格比较合适，但赵先生坚持要把价格挂高5000元左右。他告诉记者，这样做的原因一方面是他对自己的学区房很有信心，另一方面，也是因为像天价学区房这样的消息，让他担心自己卖亏了。

不论挂牌价如何疯狂，记者走访了许多房地产中介，他们都表示，最终成交价格并没有那么夸张。

徐东华：其实学区房价格上涨并没有那么夸张。以实验二小为例，去年9月份，11万2000元，是塔楼中间层，今年最近的一套成交价格，11万8000元，可以说，这个涨幅是低于北京市房地产市场的平均涨幅的。

与此同时，在调查中，记者也了解到，像文昌胡同附近的平房，现在的挂牌价格虽然很高，每平米三四十万元，但是由于其居住属性很差，租金可能还不到千元。

王鹏：这种情况下，实际上类似文昌胡同学区房已经作为了一种金融工具，这个只看中它保值增值的这个属性，在金融意义上来看我觉得这个风险还是非常大的。

与此同时，政策因素也极大地影响着学区房的价格。在调查中，记者也了解到，学区房并不是像人们想象中那样，只涨不跌。

链家地产和平里大区小街桥店经理王雪锋：合并之后，对原来四小学区的房子每平米下降了5000元左右。

工作7年的王雪锋经历过一次学区房价格下跌的过程。2014年，和平里第四小学与和平里第二小学、东师附小合并，和平里四小的学区从原来的10栋建筑扩充到64栋。在和平里四小的学区房资源大大增加后，原来十栋楼的价格，在2015年上半年，出现了一定程度的下跌。此外，一些教育改革的尝试，也有可能会影响学区房未来的价格走势。

对学区房关注很久的王鹏告诉记者，当前的教育改革正在大力推行优质教育均等化，许多的政策如果真的落地，将极大的改善当前人们对学区房的固有观念。

王鹏：北京市其实在非常努力地推进教育资源的均等化。在这种趋势下，以这种西方的经验来看，这种所谓学区房的大规模的溢价，肯定会逐渐地缩小。

四中校长刘长铭：如果是我，我不会这样去做。我会把更多的精力，也包括家庭的财力，放在改善家庭教育的品质和质量上。家庭教育是决定孩子未来职业成功、生活幸福的因素。

△教育部新政策规定：根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

2016年1月26日，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。所谓的多校划片就是指一个小区对应多个学校，让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。与此同时，教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这都将从本质上促进教育公平，推动均衡发展，满足百姓需求。

袁贵仁：多校划片，是各地探索出来的一个举措，为什么今年你们都很关心呢，通知里承认了各地的实验经验，你可以单校划片也可以多校划片，建议全国推广。

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来源：央视财经（《经济半小时》张秦思 景延）

本文编辑：李天路

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