息魔殺到！供樓人士驚到震　樓價或會再跌

連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。供樓人士這數月的供款逐步增加，借貸500萬元的話，月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元，增加約2,672元，以一餐50元計已相當於53餐飯。

供款壓力變化

港息下半年或加半厘

市場普遍預計，美聯儲9月再加息0.75厘的機會相當高，本港今季尾將上調P息0.25厘，年底前再加0.25厘，屆時H按的封頂位將由現時的2.5厘，上移到3厘，同樣借貸500萬元的月供款屆時將增至21,080元，較3月前的月供款增加約3,996元，供樓人士其實是要少食80餐飯。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港調升P息基本上需符合3項條件：一）1個月HIBOR較長時間維持於1.8厘以上，銀行加息壓力增加；二）套息交易持續，銀行結餘下跌至1,000億元附近水平；三）港美息差進一步擴寬，在聯繫匯率制度下港元有壓力跟隨美元加息。他料香港加息條件已逐漸形成，下次9月美聯儲議息將成關鍵，香港銀行有可能於今季尾調升P，預計幅度約0.25厘左右。

過銀行壓力測試難度增

中原按揭董事總經理王美鳳亦認為，本港最快本季加P息，但由於銀行一般不會單邊加P而是會同時上調存款及貸款息率，大型銀行會顧及上調存款息率的成本上升壓力，故此實際加P的時間及幅度視乎銀行衡量他們的資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。

事實上，按息上調不單使每月供款增加，還會增加置業人士通過銀行壓力測試的難度，令準買家無法獲批按揭，這對早前一些採用建築期付款（即是交樓時才造按揭）的「呼吸Plan」買家，會構成兩三年後可能要被迫撻訂的風險。利嘉閣按揭計算器顯示，借貸500萬元、還款期為30年計，今年1月H按的實際按息為1.428厘，當時壓力測試要求為47,316元。如果最優惠利率上調0.5厘，即H按的實際按息為3厘，壓力測試的要求將上升至49,963元，增加2,647元。

施永青：樓市「慢慢跌」

中原集團主席施永青認為，加息對供樓人士有直接影響，因為加息後每月供款增加，變相社會的住宅需求會下跌，從而令樓價下跌。他預測，為捍衛聯匯，未來一、兩個月香港或會跟隨美國加息，幅度約0.5厘或0.75厘，本港樓價會受壓，但不會即時急劇滑落，而是「緩緩地回落」，預計下半年樓價或下調3%至5%。據差估署數字，上半年私宅售價已下跌3.4%。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5厘，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上，以H+1.3厘計算，即按息將飆升至4厘以上。他表示，倘若聯儲局維持加息策略不變，1年後本港按息有機會升到3至4厘。

（記者 馬翠媚）美聯儲昨如預期加息0.75厘，本輪加息周期累計加息2.25厘，惟港銀仍按兵不動，一直都沒有上調最優惠利率（P）。本港財金官員昨輪流出面解畫，承認在港美息差進一步擴闊下，資金會加快流向美元，令本港的資金成本攀升，預期未來數月本港將上調最優惠利率，而持續加息不利經濟復甦，全年經濟增長預測會略向下調整，市民要小心股市樓市下跌風險；但認為本港經濟基本面穩固，目前未見有大量資金外流，本港貨幣及金融市場能維持穩定。

在美國加息後，香港金管局昨同步將貼現窗基本利率上調0.75厘，至2.75厘，但滙豐、中銀等本港銀行宣布維持香港的貸款基準利率，即「最優惠利率」（P）不變。在港美息差進一步擴闊下，資金將加快流向美元，昨日大部分的港元拆息攀升，其中隔夜息升至1厘，1星期及2星期拆息分別微跌至1.30423厘及1.30423厘。而與供樓按息相關的1個月港元拆息11連升，昨升至1.38435厘，令H按息連續第二日突破2.5厘的「封頂位」。反映銀行資金成本的3個月拆息則升至2.19161厘。長息方面，半年期報2.89304厘，一年期報3.57691厘。

金管局：拆息升勢或加快

金管局總裁余偉文昨表示，留意到過去幾個月隔夜及1個月期港元拆息已逐步攀升，隨着美再加息，料有關升勢將會持續甚至加快，不過他提醒港息跟隨美息上升的速度和幅度，最終仍取決於本地市場港元資金的供求。對於港銀至今仍未加P，他指銀行會因應本身資金成本結構及其他考慮，而決定調整息率的時機及幅度，其中有個別銀行已上調新造按揭貸款（H按）的鎖息上限，隨着港息跟隨美息上升，港銀亦有可能調整存貸利率，他呼籲市民在入市或借貸前必須小心評估有關風險。

余偉文呼籲市民在入市或借貸前必須小心評估有關風險。資料圖片

總存款平穩 未見大量走資

對於美聯儲持續放鷹，余偉文提醒如果美息加幅大，港美息差可能進一步擴闊，令市場套息交易誘因增加，屆時資金流走速度或會加快，同時帶動港息跟上，而當港美息差收窄下，套息交易自然會減慢、甚至停止，他重申對聯匯制度有信心。他又透露，本港銀行上半年總存款微升逾1%，表現平穩，未見有大量資金外流。

資金成本升 憂企業更困難

連日出面為市場大派定心丸的財政司司長陳茂波昨表示，持續加息不利於經濟復甦，倘外圍環境持續轉差，今年餘下時間或會繼續拖累本港出口表現，雖然內地經濟會進一步改善，但目前難言能否完全抵消先進經濟體經濟轉弱所帶來影響。他又指，疫情已對部分企業業務造成打擊，加上全球供應鏈和運輸物流仍未完全暢通，持續加息意味資本和資金成本會上升，或令經營更加困難。

港銀行體系受衝擊風險低

陳茂波提醒，在金融狀況趨緊下，資產價格會較波動，甚至會調整，亦會影響本地的消費情緒和投資信心，不過他認為本港經濟基本面穩固絕對有能力應對外來的衝擊，他強調儘管美國過去幾個月加大力度收緊貨幣政策，本港金融市場運作一直暢順有序，沒有出現任何混亂情況。他又指，各種數據都反映本港銀行經營相對穩健，因此美國加息或對本港銀行體系造成衝擊等風險非常低。

陳茂波提醒，在金融狀況趨緊下，資產價格會較波動。資料圖片

陳茂波亦預告在下半年外圍經濟環境轉差下，或會影響內地對先進經濟體的出口，同時會影響本港出口，不過政府即將派發消費券，料有助提振消費，他指在疫情平穩的大前提下，估計本港下半年經濟表現或好過上半年，不過全年經濟增長預測將無可避免地略為向下調整。而政府目前對今年經濟增長預測為1%至2%。

新盤買家宜選即供付款

在加息周期下，新盤買家選用即供付款計劃，會較建築期付款計劃划算。因後者通常在兩至三年後才「上會」，屆時息口上升，壓力測試的入息要求必然增加，若薪金升幅追不上加息步伐，或要找擔保人才能通過銀行要求。

轉按賺現金回贈抵利息

供樓中的人士可善用轉按賺現金回贈。以500萬元貸款為例，轉按可享約8.55萬元現金回贈，扣除律師費等開支約1萬元，餘額仍足以抵消逾61%的首年利息開支。

善用按揭儲蓄掛鈎戶口

現時有銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息，部分更可後補加上親友的名字，但眾人享高息的總存款金額，不能超過總貸款金額50%。

拉長年期降低每月負擔

現時銀行按揭年期最長只有30年，可善用轉按自製多於30年的按揭年期。例如供樓人士已供款2年，即剩餘按揭年期為28年，若在這時轉按，再把年期拉長至30年，貸款額不增加的情況下，每月供款金額會減少。

註：根據利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣提供建議

（記者 梁悅琴）美聯儲局一如市場所料再加息0.75厘，本港與H按掛鈎的1個月同業拆息已經升至1.38厘，以現時最新H按計劃為H+1.3厘計，H按實際按息已達到封頂位2.5厘水平。地產界人士相信，短期會減慢買家入市置業步伐，一二手樓價亦會受壓，但香港下半年若能恢復對外正常通關，就能遠遠抵消加息對樓市的影響。

市場持續留意滙豐、渣打及中銀等大行的按揭息口走勢。資料圖片

美陷衰退或 需掉頭減息

長實首席經理(營業)郭子威表示，今年美國經過多次加息後，本港資金有明顯外流趨向，香港銀行體系結餘已減少一半，至約1,600億元。是次美國上調利率，會對香港資金市場構成壓力，相信香港最快本季會上調最優惠利率，或影響今年香港經濟，預計全年增長介乎0至1%。1個月同業拆息已經升至逾1.3厘，短期料減慢買家入市步伐，估計全年樓價在5%上下波動。

至於恒基物業代理營業（一）部總經理林達民則表示，集團對樓市看法比較樂觀，認為加息對香港影響較細。美國面對嚴重通脹壓力，惟持續加息會壓抑國民生產值升幅，甚至有機會錄負增長，預期美國加息速度減低，甚至有可能明年第一季減息。他認為樓市將開始進入穩定，第四季能錄正面增長，並料香港經濟條件會有好轉。

買家早已預期加息到來

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，香港樓市對加息的憂慮，早已在一般買家的預期之內。隨着新盤市場開始回復熱鬧，預計未來一季一手成交量顯著回升，二手成交亦因為業主軟化而增加。他認為，相比起息口溫和上升，市場更加看重本港恢復正常通關的進展，相信政府亦已積極部署，下半年有機會增加與海外接軌，樓市可望因此受帶動。