【中信建投地产 | 重磅深度】掘金地产板块：市况明显有利于优质国有房企，集中度与估值迎双升

国企改革三年行动计划收官在即，国有房企提质增效有望加速。自2020年两会提出国企改革三年行动以来，国企改革已进入全面落实阶段并取得明显成绩。从2010年国务院颁布“退房令”至今，地产国企改革已进入全面深化阶段，2022年作为国企改革三年行动的收官之年，预计各项改革措施将提质加速，推动国有地产上市公司做强做优做大。

当前市场环境下国有企业竞争优势更为明显。1）融资方面：国企融资规模更大，融资成本更低。2021年下半年行业发债规模3611亿元，相比上半年下降36.4%，其中央企、地方国企、民企分别下降26.9%、12.5%、 54.6%。同时发债利率分化：央企发债加权利率下降36BP，地方国企下降40BP，民企上行36BP。2）拿地方面：国企拿地强度较民企更大。TOP50房企中，国企平均拿地强度为37.4%，民企为24.4%。3）销售方面：国有企业销售增长更为明显。TOP50房企中，17家国企的平均销售增速为9.2%，33家民企平均销售增速仅为-2.6%。

预计未来三年（2022-2024）国有企业集中度将持续提高。从2021年的克而瑞百强房企销售数据看，百强房企集中度有所降低，但结构上看，国企集中度保持稳定。我们通过对可得的57家样本房企未来三年销售金额、拿地金额、总货值等数据综合测算也得出类似结论，国有房企的集中度提升是一个中期的可持续的趋势：至2024年底，57家样本房企中，央企市占率将从2021年底的14.4%提升至16.3%，地方国企的市占率将从8.7%提升至10.0%，而民企集中度则下滑7.8个百分点至23.5%。

未来国有房企估值有望出现系统性提升，央企由于其资源及机制优势将享有更高溢价。22家典型房企中，过去十年民企、国企平均pb分别为1.9x和1.4x，民企享受40%的估值溢价。我们认为，当前市况下国企具备更为明显的竞争优势，估值存在修复趋势，与民企的估值差异或将扭转。若以2021年底民企0.8x的估值为基准，参照过去民企40%的溢价水平，则国企估值应为1.2x，当前有57%的提升空间。此外，央企由于其在资源禀赋、管理机制等方面的优势，在2010~2021年间相对地方国企具有16%的估值溢价，我们认为未来这一趋势将长期存在。

当前时点建议配置优质国有房企。考虑国企改革持续激发企业活力，国企在当前市况下具备集中度提升的中期趋势，以及当前估值处于低位这三方面因素，我们认为优质国企迎来最佳配置时点。

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