成都没有故事，只有楼市 | 棱镜

   作者 | 郭亦非

“尊敬的范书记：您好！我是一名硕士，成都户籍的创业者。我在成华区有一套73平米的房子，一家四口在住。2017年，在成都楼市最火的时候，我把家庭的资金用作创业，而没有加入买房大军。为的就是能实现自己的理想，为成都做出贡献。但是我发现，现在回过头去，想改善家庭的居住环境，已经是不太可能了。”

5月11日，在这封写给成都市委书记范锐平的信中，这位市民感叹道：“二手房价格太高，动辄好几百万；一手房摇号根本摇不到，200套房子，几万人排号。成都楼市在短短两年的时间，价格翻了一倍多。公司的年轻人现在一有空就讨论如何买房如何搭上成都房市这趟车。不好好工作，整天发愁，整天请假去排号。”

正如信中所描述的那样，彼时的成都楼市秩序失衡。限价压顶下，新房、二手房价格倒挂，存在巨大的剪刀差，最极端的中铁建青秀未遮山项目1056套房源，吸引了7.4万人报名登记摇号，中签率仅为1.4%。

据新华社5月9日报道称，就房地产市场调控问题，住建部约谈了成都、太原两市政府负责人。

腾讯《棱镜》获悉，就在被住建部约谈的同时，财政部也悄悄进驻成都，和万科、保利、金茂三家房企举行座谈会，对成都楼市进行市场调研。

这封信公布后的第四天，5月15日夜间，成都官方加码了限购政策的调控力度，限购对象由个人调整为家庭，严防离异后购房、父母投靠子女入户后单独购房等投机行为。

不过，在购房一端堵住投机购房漏洞之后，新房限价导致的一系列后遗症仍待解决。

“目前政策下，存在购房者、开发商、当地政府的‘三输’状态。购房者的真需求，但无法买；开发商被限价，无法正常销售，导致现金流不正常，赚不到钱也损失了拿地信心；开发商购地信心不足，地价受损，政府的土地财务受影响。”一位成都本土开发商负责人告诉腾讯《棱镜》。

破局之道仍未可知。

一夜冷暖

5月22日，一夜阵雨后，中铁建西派城项目部迎来了交摇号资料的购房者。

腾讯《棱镜》在现场看到，与动辄上万人排队登记的现场相比，西派城登记现场冷冷清清，购房者不用排队即可进入登记大厅，大厅里随处可见空闲的位置，开发商准备的排队护栏压根派不上用场。

（作为成都“5·15新政”后首个拿到预售证的项目，西派城项目冷清至极，开发商为客户提前准备的座椅完全派不上用场。）

这家位于三环四环中间位置的武侯区楼盘，是成都“5·15新政”后首个拿到预售证的项目。此次共推出108套房源，户型均在147-302平米之间，均价在1.6万/平米（带3000元的装修费）。

“这个改善型项目都是大户型，总价至少230万起，刚需承受不了，而且现在政策只能一次参与一个项目的摇号，摇号选房结束前不能再去别的项目登记，估计这次中签率挺高的。”登记现场有购房者告诉腾讯《棱镜》。楼盘旁边的马路上，停靠着不少玛莎拉蒂、奔驰、宝马等豪车。

不过，1.6万元/平米的均价，依然存在不小的套利空间。腾讯《棱镜》查询链家等中介机构数据获悉，西派城周边的二手房均价达到2万元/平米以上。而一街之隔的金茂府项目，2017年4月拍地时的楼面价就达到了1.7万元/平米，至今尚未入市。

新房二手房价格倒挂的情况在成都楼市中随处可见。

位于锦江区二环边的仁恒滨河湾项目，除了沙盘之外，户型图、样板间一概没有，售楼大厅鲜有人迹。其置业顾问告诉腾讯《棱镜》，三期项目早在一年前就达到了申请预售证的条件，但因为政府限价，现在想卖到2万都难，至于开盘时间，只能是“遥遥无期”。链家数据显示，该楼盘2014年建成的一期房源二手房均价在3.6万元/平米以上。

与冷清的住宅项目相比，此次限购升级后，资金开始流向不限购的公寓及商铺。

在滨河湾项目隔壁，合景太富地产的公寓项目受到追捧。5月20日下午，顶着闷热的天气，置业顾问们拿着宣传页，站在路边，逢车必问：“公寓，要的嘛。”拥挤的销售大厅中，购房者趋之若鹜，该置业顾问告诉腾讯《棱镜》，公寓单价在2万/平米左右，一天已经卖了20多套公寓，有的客户一次性买了五六套。

（对住宅项目的限购，导致投资客涌入公寓及商铺产品，锦江区二环边的一处公寓项目，吸引了不少投资客。）

根据中成房业数据显示，截止2016年10月，成都商业存量却高达1338.3万平米，去化时间超10年，40年产权的LOFT及SOHO公寓产品351万平米，去化周期约30个月。

不过，对于像林宁这样的刚需者而言，公寓并无太多吸引力。

2013年四川大学毕业后，林宁并未考虑买房，亲身经历了2017年楼市的疯狂之后，他将户口从老家河南迁至天府新区，开始了漫长的摇号过程。至今摇了十多个项目，最佳战绩是最近4月底的海伦天麓项目，455套房源，他的排号也只是1500多名。

“之前每天回到家第一件事，就是去房协网看有没有新盘出来，现在摇多了就没什么焦虑感了，都是‘佛系’摇号了。”林宁开玩笑地对腾讯《棱镜》表示。

不过，因为高房价，成都慢节奏的悠闲生活开始慢慢变了味，为了“多攒一个月工资，房子面积能大一点”，林宁和女友每年例行的旅行也放弃了。

隐形高压线

2016年年中，楼市的疯狂接连在北上广深及部分二线城市上演。当年9月底，一则《有购房者一次性购买成都某楼盘60套房，总价上亿元》的新闻，让外界意识到，部分炒房客的游资正从江浙沪、中部地区转移至成都这一价值洼地。

在长期观察成都楼市的西南财经大学副教授刘璐看来，成都是“一个被误读的热点城市”。

按照国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数，刘璐研究发现，自2013年至2016年，成都四年累计涨幅为10.81%，仅排名26位，单看2016年涨幅为5.39%，深圳四年涨幅则高达114%。

“相对于同等经济水平甚至经济水平略差的城市而言，成都绝对房价相对偏低，在这一轮全国性楼市行情中，发力明显滞后于东部城市。在2016年下半年以来借着全国楼市的这一轮大行情实现了一定程度的‘价值回归’”。刘璐表示。

“少涨了半年时间，起码能冲一倍上去，达到1.5万的均价。”在向腾讯《棱镜》谈及当年的市场行情，成都当地一位房地产人士不无惋惜。

二手房房价更能准确地反映成都楼市的真实情况。根据中指数据统计，2016年9月，成都主城区（包含青羊、锦江、金牛、武侯、成华及高新区）二手房均价约为1.08万元/平米，到了2018年4月，均价达到2.07万元/平米，涨幅超过90%。

腾讯《棱镜》并未获悉成都官方关于2016年10月的房价统计数据。不过包括中国指数研究院、中原地产在内的多家房产研究机构的数据显示，当时，整个大成都范围新房房价在7000-8000元左右，主城区新房房价在1.3万元/平米左右。

不过，这一指令并未引起当地足够的重视。随着2017年4月后，限购、限售等调控政策的出台，一度让火热楼市趋于冷静。好景不长，7月施行的人才落户政策，并由此这一购房窟窿令市场急速回暖，茶水费、全款购房等乱象频出。虽然当年11月摇号政策的出台，及时遏制了市场乱象，但新房二手房巨大的差价，令庞大的购房人群趋之若鹜，中签率处于低谷。

与此同时，自2016年底起，出于对成都楼市未来看好，土地争夺战打响，地王频出。据不完全统计，截止目前，成都这两年楼面价（加反建成本）突破1万元/平米的项目超过40余处。

（西派城隔壁的龙湖地块，龙湖在2017年7月以“最高限价9800元/平米+50%商业自持比例”竞得该地块，溢价率40%，总价13.36亿元，该土地已经动工。目前，诸如龙湖这样的过去两年拍下的高价地均未入市。）

不过，一刀切的1.6万元/平米（1.3万元的清水价+0.3万元的装修价）的新房预售价格，持续到2018年5月才有零星楼盘突破，天府新区蔚蓝卡地亚花园城清水价达到了1.75万元/平米。

自2018年3月起，眼看突破限价无望，谨慎的开发商选择用脚投票，失去了在主城区拿地的热情，这导致多宗主城区位置优越的土地流拍或底价成交。开发商开始转向近郊、远郊、县市拿地，新津、邛崃、青白江、简阳等地土地纷纷溢价成交。

“财政部出面，这或许与近期多宗土地流拍有关，这对地方财政有压力。”熟悉此事的成都一位外来房企高管向腾讯《棱镜》分析称。根据土地咨询研究平台锐理数据的统计，2017年，成都土地出让金收入为1222亿元，累计成交12747亩，土地金额达到高峰，约占整个成都地方财政收入的40%以上。

开发产业链的集体冰冻

新房限价所带来的后遗症，不止于土地流拍，整个成都房地产行业上下游都受到了剧烈影响。

一家高价拿地的外来开发商高管对腾讯《棱镜》表示，原来按照正常的市场逻辑来拍地，但现在的管理方式在事实上已完全脱离市场化，卖与不卖都亏，我们如坐针毡，“开发商可能会割肉，比如30亿拿地，作价20亿入股项目，和别的开发商合作一起来操盘，拿时间来赚取空间。”

上述高管判断，未来成都本土中小开发商可能会面临资金断流的情况，有的项目修到了一半发现上不了市，拖欠建设方工程款，今年年底三角债可能会大量出现。

此外，他分析称，按照房地产行业正常建设周期，一般一年半到两年会交房，所以2017年初拍的土地最早会在2018年下半年交房，到时候会出现大量客户投诉，认为装修不值这个价格。

如果说对于开发商的影响尚需时间来验证，但对于代理公司、媒体平台的影响已经显现。

成都本地一家房企营销负责人告诉腾讯《棱镜》，现在利润越来越少，我们甚至不做任何推广，不打任何广告，静悄悄地卖房就好，低调低调再低调，如果高调，排号的人更多，“13-15年，每年的广告费可能在100万，到了17年就是10万。”

“个别楼盘，守盘都守了一年多了，一开始有希望，到没希望，就这么耗着。你也不能说走，浮动亏损就变成实际亏损，就陪着开发商守着。”成都当地一家颇有实力的的房产营销代理公司董事长对腾讯《棱镜》表示。

事实上，限价导致新房入市即告罄，开发商后期只需要收取客户的登记资料，后续摇号均由政府公证处来主持，楼盘区位、售价、户型图、装修方案等楼盘信息，以及后续的摇号结果均展示在成都房协官网上，留给开发商及代理公司营销的空间几乎没有。

上述代理公司董事长告诉腾讯《棱镜》，2016年第四季度到现在，代理公司、广告媒体遭遇十多年最大的生存压力，房子不愁卖，全靠摇号，广告不用做，代理公司变成没有技术含量的劳务输出公司，“个别企业找几个女孩子收资料、签单就好了，哪还需要代理公司还收我1%的代理费。甲方一般比较强势，到期不续约，中途解约，或者通过压低代理费来压你，从1%降低到最低0.4%，而我们的成本就在0.6%-0.8%之间。”

至于未来出路该走向何方，这位代理公司董事长表示，通过商业资产运营的包销方式来获取溢价成为转型的方向，“投资客买不了住宅，才去买公寓项目，刚好给了我们空间。比如用3000万的资金作为杠杆来撬动1个亿的一栋楼，我们也出钱，基金公司出大头，通过包装经营装修等专业操盘能力，在合同期内实现销售溢价。市场上好多公司都在做，但风险很大。”

棱镜·腾讯新闻出品  | 第273期

运营编辑：范晟男

本文版权归“棱镜”公众号所有，如需转载请在文后留言，经允许后方可转载，并在文首注明来源、作者及编辑。