城中村是个什么问题 | 新一酱大稿子

原创新一酱新一线城市研究所

新一酱今天不谈城市数据了，想和大家聊一个更重要的城市问题，城中村。

其实关于这个话题的讨论已经持续发酵好几个月了，新一酱一直想要加入却担心自己了解的太少。于是我们干脆和《第一财经周刊》的记者同学们去了一趟深圳，尝试观察和了解在一座城中村最为密集的城市，大家想要探讨的这种空间和生活形态究竟是什么样的。

花了将近一个月的时间，我们最后在杂志上组织了一个22页的专题，把“城中村是个什么问题”掰开了、揉碎了呈现给你。这个专题的文章包括了：

讨论城中村是否有解决方案的《深圳城中村进化史》
办深圳双年展的《他们怎么看城中村》
在北京语境下说《再见，浙江村》
全球范围《低收入者聚居区改造的几个案例》
与经济学家陆铭的对谈《“城中村”，一个中国特色城市问题的经济逻辑》

受《第一财经周刊》线上内容版权保护的影响，这里新一酱只贴了《深圳城中村进化史》的开头，它代表了我们想在“城中村”的讨论中发出的一种声音。

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图| 深圳的城中村与周边建筑有明显的界限。

深圳城中村进化史

一场以城中村为主题的“深港城市／建筑双城双年展”，在2017年年底将城中村的话题推到了全国的语境中。

这个举办了7届的城市与建筑展览（以下简称本届展览为“深双”）将主会场选在了深圳南山区的城中村南头古城。“再不关注城中村就晚了。”深双总策展人刘晓都说。刘晓都的另一个身份是URBANUS都市实践建筑事务所创建合伙人。作为建筑师，他和策展团队想要通过这场为期4个月的展览讨论的是：深圳正在以城市更新的方式大规模、快节奏地拆除城中村，但除了拆掉，城中村还能有哪些可能性。

城中村的未来是什么样的，这确实是一个吸引人的话题，尤其是对那些同样在一线城市打拼，在居住条件不好的社区中生活过的人来说。更何况，几乎和深双开幕同步，北京因为一场大火开始大规模清理违章建筑，这个话题的讨论范围被进一步展开。

同样是一线城市，北京和深圳对城中村的态度迥然不同——一边是突发整改，一边则在政府支持下举办展览讨论未来。这让不少人以为，在让城中村与城市和谐共存这件事情上，深圳也许已经有了解决方案。

根据深双官网提供的研究数据，深圳所有城中村的面积之和约占全市总面积的1／6，这座城市的2000多万人口（深圳官方公布的2016年常住人口数为1190.84万人）中约有900万人住在城中村。如果按此数据计算，城中村以深圳16.7%的空间容纳了深圳45%的人口。

并且这种容纳是低成本的。在深圳最核心的地段，城中村一个单间的租金通常在1500元左右，对于很多初到深圳工作的年轻人来说，不算太难负担。而如果拉到整个城市的视角，不少城市研究者则会将其赋予更大的意义——深圳拥有更低的创新成本。

但从深圳已经取得的城市发展来说，城中村低廉的生活成本实际上是一种资源的错配。甚至在这个中国最年轻的一线城市，伴随着迅猛的城市化而来的城中村，也在当前变成了横亘在深圳持续扩张、需要更集约高效地利用有限的土地空间资源上的一种阻碍。

白石洲是深圳最大的城中村之一。这个紧挨着世界之窗的城中村分布在深南大道的南北两侧，由5个自然村落组成，面积为0.6平方公里，其中居住了近4万常住人口和13万流动人口。白石洲在深圳名气最大的，是村子里的“握手楼”，由于楼栋建造密集，分住两栋楼的人可以通过窗户握到手。

图| 深圳城中村的握手楼形成的一线天是一种都市魔幻。

从深南大道拐入白石洲，宽阔的马路一下子变得逼仄。村里的主干道两侧遍布餐饮店、便利店、菜肉铺、理发店等小店铺，它们提供了基本的生活服务。主干道之外是没有规划、曲曲折折、容易迷路的小巷子，最窄之处几乎只容一人通行。方柱形的楼栋建筑像是竖立的集装箱，见缝插针地摆在一起，高度多为七八层。像白石洲这样的城中村的确很有生活气息，别人此刻正在你的面前近距离地生活给你看，且一览无余。

在深圳，大部分城中村都像白石洲一样，曾经是以农业或渔业为生的自然村落。改革开放加速了深圳的城市化速度，它们被现代化的城市建设包围了起来，并因居住成本相对低廉开始成为外来人口租住的聚集地。

在出租收益的诱惑下，村子里的建筑从2层半为主的自住房起步，逐渐加高扩建，成为现在看到的七八层为主的聚落。而原本与两三层的农民房相匹配的村内巷道，在更高的建筑阴影下显得非常拥挤——期间村民还不断向屋外拓展地基或是挑出外墙建造，加剧了道路的逼仄程度。伴随着建筑与人口密度的增加，村内的基础设施和公共配套设施明显不够了，消防、卫生、治安等问题也突显了出来。

十几年前的深圳，城市管理者中的主流观点认为，城中村是城市的“毒瘤”，是“脏乱差”“黄赌毒”的聚居地。因此，基层政府对城中村的管理集中于对非法性交易、证照不全的非法商铺、黑诊所及违法建筑的整治。为改进城中村的面貌，政府部门还一度推行过“穿衣戴帽”街景改造工程。

图| 在深圳，对于城中村的主流认知从“毒瘤”转向了集约高效、便利和充满生活气息。

村子暴露的显性问题可以治理，但决定了城中村命运的是深层次的土地产权归属和土地价值问题。

占据着城市中心区域的城中村，显然算不上高效的土地利用方式。“城中村的容积率其实比常规的居住区高。但从政府运营城市的角度看，它在城中村周边的区域投入了大量的基础设施和公共服务配套，却无法获取被土地价值高地包围的城中村所产生的土地增值收益。”中国城市规划设计研究院深圳分院设计中心高级城市规划师王婳说。

深圳是一个缺地的城市。全市所辖的1997平方公里土地目前已经开发利用了47%，几乎没有可开发利用的土地了。根据2011年的一次土地利用统计数据，在规划的约束下，到2020年，这里实际可新增的建设用地仅为42平方公里。

早在2005年，时任深圳市长的李鸿忠就在公开场合提出了深圳发展的“四个难以为继”，除了能源和水资源、人口和劳动力，以及环境承载力，首当其冲的就是土地和空间。官方的总结是，深圳过去的城市建设主要着眼于增量土地，像城中村这样的存量土地资源没有纳入城市建设的统一布局和开发。意识到这个问题后，深圳着手开始系统性的城市更新。2015年9月，深圳设立了城市更新局，统筹推进全市的城市更新工作，其中将城中村拆除再建，或者在原有基础上做改造，是城市更新局的重要任务。

拥有房屋的村民更欢迎将自己的物权变现。相比于出租房屋的获利，拆迁补偿的诱惑明显更大一些。这样看来，对土地和房屋拥有话语权的两方可以很容易达成共识。