谁会是酒店业的下一个金鸡湖？

原创新一酱新一线城市研究所

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刚过完春节假期，新一酱和朋友们分享旅行体验时发现，如果没有明确的旅行目的，只是想要在国内度过一段放松的时光，那么酒店的选择就变得非常重要。甚至一些时候，我们会先看哪里的酒店更好或者有更多选择，再决定是否将这座城市作为目的地。

苏州金鸡湖会很容易在这样的语境下被提起来。它本身就是一片位于苏州工业园区中心处的5A级景区，并且湖东、湖西两侧都有众多中高端酒店品牌可供选择——接下来的几年里，还有一批高端酒店仍在排队进入金鸡湖。

新一酱自然对这样的区域产生了浓厚的兴趣。金鸡湖已经被认为是长三角地区高端酒店竞争最激烈的片区之一，那么从数据上看，它是真的已经名符其实了吗？

从携程的酒店预订平台数据看，金鸡湖边有280家酒店，酒店数量和密度比姑苏老城的商业中心观前街低了一些，不过高端品牌酒店的占比更高——在目前苏州已经开业的43家国际品牌中高端/奢华酒店中，有14家在金鸡湖畔。金鸡湖周边有22%的酒店携程平日挂牌价超过500元/晚，这个数字只比上海泛外滩区域低了6个百分点。

金鸡湖西侧是金融科创CBD，湖的东面则遍布购物中心和艺术馆。和三亚亚龙湾这些知名的海滨旅游区截然不同，金鸡湖和上海外滩的气质要“商务”得多。亚龙湾的酒店中，接近4成是有着超大型娱乐设施的度假村和别墅，而金鸡湖和外滩则遍布更多像凯悦、洲际这样的都市商务型酒店。酒店行业会把三亚瑞吉度假酒店叫“Resort”,而外滩华尔道夫酒店才是人们习惯称呼的“Hotel”。

城市的性格写在了这些酒店的招牌上。在杭州西湖沿岸，你可以找到中国最知名的中式民宿群之一。而走到仅仅相隔5公里外的钱塘江畔，洲际酒店所在的杭州国际会议中心直径85米的“大金球”、以及万怡酒店和万豪酒店所在的方盒子都会告诉你钱江新城的身份是个打着领带的都市CBD。

在新一线城市，像金鸡湖这样的高端城市酒店扎堆的区域，兼备对日常高端商旅住客和假期追求休闲品质的旅客的吸引力，也可能成为城市消费升级与形象提升的策源地。新一酱想知道，除了金鸡湖，还有谁是中国城市酒店配套最有实力的商旅区。

新一酱把携程上的酒店依据品牌、价格、酒店评级综合划分，将携程定义的中高端、奢华连锁品牌酒店，以及其他平日携程挂牌价在400元/晚以上且评级为国家级4星/携程高档型及以上的酒店划分成了“中高端酒店”。

足够的中高端酒店体量，是城市形成高端酒店群的市场基础。从高端酒店的数量上看，杭州、成都、苏州、南京已经超过了深圳。并且，华东城市的中高端酒店占全城酒店总量的比例普遍更高一些，而重庆虽然有着过万家酒店的体量，但中高端酒店的占比不足1%。

苏州、成都的国际品牌中高端酒店都超过了40家，数量约为上海的1/3，领先于精品民宿较多的杭州。西安、天津实力相当，排在品牌吸引力的第二梯队。

南京中高端酒店占比很高，也不乏索菲特这样的奢华酒店，不过在中高端酒店里，这里出现了本土品牌大饭店占比偏多而国际品牌数量不够的状况。此外，酒店位置过于分散，也可能是南京没有形成足够强势的酒店集群地区的原因之一。比如下图中的成都春熙路一带，中高端酒店密度就达到了新街口周边的2.5倍左右，从骡马市到东方广场约4公里×2公里的区域聚集了超过50家中高端酒店及公寓。

新一酱用平均最近邻分析方法（nearest neighbor analysis, NNA），观察了不同城市里中高端酒店相互之间的距离。这种算法先假定了在一定范围内酒店随机分布时的预期距离，再跟它们之间的实际距离作比较。当计算得出的“最邻近比率”数字越小，就代表这些酒店相互之间靠得更近、它们更倾向于成堆的聚集，反之就更倾向于随机分散。从上图可以看到，最邻近比率数值最小的是青岛，近半的中高端酒店都集中在市南区的海湾地带。

如果一个城市的中高端酒店体量足够大、相互之间又足够聚集，那就更容易形成若干个有实力的酒店集群。新一酱用不同城市的中高端酒店总量，除以上面提到的最邻近比率，得出不同城市的“中高端酒店集群指数”，以衡量它们形成高端酒店群的能力。

结果显示，南京数量不低的中高端酒店被“摊大饼”分散了，当前南京形成高端酒店群的能力，与酒店体量更小的天津大致持平。

新一酱计算了新一线城市每500×500米区块的中高端酒店核密度，并把核密度指数在11.9以上（满分为100）的区块提取出来，在15座新一线城市中找到了中高端酒店最密集的连片酒店群区域。（为了避免主观打分不准确，新一酱在这里没有人为划分酒店品牌之间豪华程度的差异并给予酒店不同的权重）

以成都春熙路等区域为代表的市中心传统商圈，以及夫子庙等市中心景区，仍是新一线城市里中高端酒店群实力最强的地方。

唯一一个出现在前10名的城市新区就是苏州金鸡湖东部，现在它是苏州工业园区的商业中心。苏州工业园区建立于1994年，得益于苏州很早就将发展重心向东西两翼倾斜，金鸡湖成了新一线城市中仅有的酒店群实力远超中心城区的区域。

而与金鸡湖隔湖相对的湖西CBD是典型的银行比便利店还多的商务金融区，它的中高端酒店核密度指数是22.49。新一线城市的新城区中，有13个酒店聚集区能超越这个数字，和它最接近的是宁波的东部新城。

在这些区域中，下一个最有机会像金鸡湖一样超越老城的商旅酒店群，是杭州钱江新城。

如果把金鸡湖东和湖西合并考虑，它的中高端酒店核密度指数均值是25.55。在新一线城市里，仅有杭州的钱江新城和成都南面的桐梓林-金融城一带分值能超过它，并吸引5家以上中高端国际品牌酒店。

钱江新城的分值已经和西湖湖滨非常接近了，它的中高端国际品牌酒店数量，和整个西湖周边区域的总量只相差1家。当未来几年杭州商务发展重心进一步从西湖向钱塘江边转移，这个以商旅特质为主导的酒店群，很快能和注重精品度假型酒店的西湖分庭抗礼。

对奢华酒店的吸引力，常常被看作城市尤其是新发展城区地位的一种象征。奢华酒店的进驻与否，很大程度上并非完全取决于商旅市场的需求大小，而是取决于管理者加速推动区域发展的意志。尽管成都已经把华尔道夫等顶级酒店拉到了天府新城的金融城，但这一片新城区的酒店聚集度依然和春熙路有很大一段距离，还需要时间等待更多中高端酒店开业——这也反映了成都南部的商旅住宿需求增长，还未能吸引足够多的非大型集团酒店投资者跟随大品牌进驻。

从中高端酒店密度来看，在南京，以高新制造业为主导的江宁开发区和以金融、文创主导的河西新城之间差异并不明显。但离市区更近、更能标榜城市形象的商务区，往往能在拉动大品牌上得到更多“照顾”。南京第一家万豪酒店开在江宁开发区百家湖周边，而河西新城将获得档次更高的JW万豪。现在河西新城核心区开出了万丽和费尔蒙，周边还有南京的首个号称七星级设计酒店涵碧楼。

这种“照顾”，有时体现为更快的开业推进速度和更少的“跳票”。

金鸡湖已经抢到了大中华区继台北、香港、广州、北京、上海后的第6家W酒店，它于2017年9月开始试营业。W酒店所进驻的苏州中心是湖西CBD的新地标，业主恒泰控股直属于苏州工业园区管委会。

苏州还在变得更快，它正经历一轮近12年来最高速的高端商务酒店开业潮。2017年下半年，包括W酒店在内的7家国际品牌中高端商务型酒店相继进入苏州，往年这个数字不会超过5家。在2020年之前，柏悦等17家国际品牌酒店正排队进驻苏州（包括苏州下辖的县级市），其中的7家都将落在金鸡湖畔。速度足够快，它才能抢在南京前头开出江苏的第一家四季酒店。

杭州去年的中高端酒店开业数量已经接近上海在2010年世博会的水平。这些新城区酒店群高速增长的机会，来自于中国仍在持续的巨型综合体地标建设热潮。在每年全国数百个大型商业综合体开业的超高速建设速度下，追求一点差异化以拉拢厌倦了千篇一律的商场的城市人，变得重要起来。

新一线城市地标建筑的酒店往常会青睐气质更沉稳一些的酒店品牌。比如南京第一高楼紫峰大厦进驻了洲际，武汉中心大厦则选择君悦。而在近两年，设计相对独特的城市精品酒店，进入了更多地标综合体。

南京河西的双子塔地标南京国际青年文化中心找来了迪拜帆船酒店的品牌卓美亚，太古自有的新锐设计酒店博舍在2015年开进了IFS旁边的成都太古里。

在抢速度之外，引进更多精品酒店，或许会成为新城商旅区的另一条赛道。

作为新一轮城市天际线战争中显而易见的受益者，国际酒店集团们做了两手准备。在收购了W酒店的母公司喜达屋之后，W的母公司万豪集团把手上的30个品牌等级重新划分，稳重一些的瑞吉等被归为“经典”(classic)，W就属于“特色”(distinctive)系列。2017年10月，万豪在苏州太湖边同时开了紧挨着的两家五星级酒店，一家是行政商务的“经典”万豪，另一家则是“特色”度假酒店万丽。这家集团的目标是在全球开出200家新的奢华酒店，其中亚太区占了新增酒店的一半。

只是对于更多的高端小众酒店品牌，很难说新一线城市是不是已经准备好了。

在与新一酱的聊天中，苏州W酒店的总经理乌李甘布(Ugur Lee Kanbur)提到了一件的有趣的事情，“苏州人不知道湖西天际线上冒出来的那个W字母是什么，总以为W是一个威斯汀（WESTIN）酒店后面省略了’ESTIN’。”

当然，要在金鸡湖边吸引注意力，一向不是件容易的事情。为此，在得知苏州人越来越喜欢到西班牙旅游后，乌李甘布在开业前决定冒险在38层开一间可以俯瞰金鸡湖的西班牙餐厅，并在天花板上吊了一个巨大的鲜红色金属公牛头。在苏州，餐饮收入平均能占到星级酒店收入的52.5%，开一个主要面向本地消费者的“非主流菜系”酒店餐厅，有一点出格。好在自开业以来，西班牙餐厅的生意看上去还算不错。

在刚刚过去的2018年春节假期，苏州W酒店的挂牌价涨到了每晚1808元——上海W酒店同期的房价是2072元／晚，几乎平齐——在之前的试营业期间，苏州W酒店的平日挂牌价是1300元／晚起，比上海W酒店的1920元／晚低了近三分之一。

乌李甘布将此归因于公众假期苏州的旅游需求旺盛，而假期的住客也更多来自于设计风格前卫的W酒店已能拿捏准确的一线城市。“我们在上海可以更野，但在这里，我们必须非常小心。”在乌李甘布看来，一线和新一线城市的年轻人想要的东西是一样的，只是新一线市场的接受度还走在后面。“在上海我们可以有变装皇后在大堂走来走去，这里就要含蓄点。作为对LGBT人群友好的品牌，在这方面暂时也要机巧一些。”他说。

在酒店开业前，乌李甘布曾经在苏州办了一场700人的试镜会——为了吸引年轻人，这个酒店品牌把开业前的招聘会称为“试镜会”，让它听上去更酷。但即使是在高端酒店扎堆的金鸡湖畔，他依然很难找到一位合适的服务生，“最大的挑战是找不到足够酷、服务态度足够好的工作人员。新一线城市的年轻人对服务业也许有些偏见。”

诸如此类都是乌李甘布从来到苏州筹备开业到现在一直在面对的挑战。从目前的状况看，他估计苏州W酒店至少还需要约半年到一年的时间，去让中国本土旅游者认识自己。

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文/卓宇晶视觉/朱颖伦王方宏