首批基建REITs方案公布！哪些资产更受欢迎？
原创声明 | 本文作者为：杨晓怿（欢迎关注微信公众号“杨老师的基建课堂”）。欢迎个人转发。未经授权，其他媒体、网站和微信公众号不得转载。
在证监会、国家发改委的大力推动下，首批基建REITs项目逐渐浮出水面：
首创股份（证券代码：600008）拟选取深圳市福永、燕川、公明污水处理厂BOT特许经营项目、合肥市十五里河污水处理厂PPP项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作；
渤海股份（证券代码：000605）拟选取全资子公司天津市滨海水业集团有限公司持有的天津市武清区第七污水处理厂项目、天津武清汽车产业园污水处理厂项目、天津市金博企业孵化器有限公司污水处理厂项目、天津市静海区大邱庄综合污水处理厂项目、天津武清城关镇污水处理厂项目、天津宜达自来水供水厂项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。
除此之外，还有多个项目正在进行筹备工作：
安顺市人民政府官网近日发布《安顺水务公募REITs中介服务机构竞争性比选项目中选公示》，第一创业证券承销保荐有限责任公司成为中选人，其中，联合体成员包括第一创业证券股份有限公司、创金合信基金管理有限公司、宁波梅山保税港区兴融盛资产管理有限公司。
中关村发展集团公布了基础设施REITs公募基金的中标情况，中标人为建信基金及建信资本联合体，中标金额为2200万元。
海南海控能源股份有限公司公募REITs项目公开选聘中介机构选聘会在海南股权交易中心召开，银华基金、海通证券、中信证券分别入选第一、第二、第三候选人。
深圳地铁集团基础设施公募REITs协调及顾问服务项目聘请深创投集团作为REITs项目的牵头专业服务机构，由深创投集团指定红土创新基金作为REITs项目公募基金管理人。
1．私募基金管理人设立私募基金，原始权益人首创股份认购私募基金全部初始份额。
2．项目公司100%股权转让至私募基金。
3．公募基金管理人募集社会资金设立公募基金，首创股份作为战略配售投资人拟认购比例不低于20%；公募基金设立后以募集资金出资认购资产支持专项计划全部份额。
4．资产支持专项计划受让全部私募基金份额，完成基础设施公募REITs结构搭建。
5．现金流分配的说明
项目公司的现金流通过支付私募基金借款利息、股东分红等方式支付或分配到私募基金。经过私募基金、资产支持专项计划及公募基金的逐层分配后，最终向公募基金投资人（含首创股份）进行分配。此外，首创股份作为基础设施运营管理机构，向项目公司定期收取运营管理服务费。
1．设立公募基金。由泰达宏利作为基金管理人向证监会申请注册渤海股份公募REITs基金。取得注册文件后，由基金管理人进行公开发售，其中渤海股份或指定主体需参与本次基础设施基金份额战略配售，配售份额不少于20%。
2．设立资产支持专项计划。由渤海汇金作为管理人设立渤海股份基础设施资产支持专项计划，公募基金募集成功后，由公募基金作为投资人认购渤海股份基础设施资产支持证券全部份额，专项计划正式设立。
3．收购项目公司股权。专项计划成立后，通过与原始权益人滨海水业签署《股权转让协议》，以不低于市场评估值的价格收购项目公司全部股权。自此，渤海股份公募REITs基金通过资产支持证券和项目公司取得基础设施项目完全所有权。
4．存续期基础设施日常维护。公募基金存续期间，聘请滨海水业作为第三方管理机构，负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等，双方签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、协议终止情形和程序等事项。
5．现金流分配的说明。项目公司的现金流通过支付股东分红等方式分配到资产支持专项计划，再分配到公募基金，最终向公募基金投资人进行分配。同时，滨海水业作为基础设施运营管理机构，向项目公司定期收取运营管理服务费。
项目要素对比：
资产持有人 | 首创股份 | 渤海股份 |
基金类型 | 契约型、公开募集基础设施REITs证券投资基金 | 契约型、公开募集基础设施REITs证券投资基金 |
基金运行方式 | 封闭式运作，向交易所申请上市交易 | 封闭式运作，向深圳证券交易所申请上市交易 |
投资人安排 | 1．按照规则要求，首创股份或指定主体作为战略配售投资人，认购不低于20%的基础设施基金发售份额。其中基础设施基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不超过36个月，基础设施基金份额持有期间不允许质押。 2．专业投资人可参与战略配售，持有期限不少于12个月。 3．其他基金份额通过场内发售（网下、网上）、场外认购。 | 1．按照规则要求，渤海股份或指定主体作为战略配售投资人，认购不低于20%的基础设施基金发售份额。其中基础设施基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不超过36个月，基础设施基金份额持有期间不允许质押。渤海股份或指定主体拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的，按照相关规定履行信息披露义务。 2．渤海股份以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。 3．其他基金份额通过场内发售（网下、网上）、场外认购。 |
募集规模 | 根据项目初步评估结果，拟定募集规模约18.35亿元，需根据最终发行结果而定. | 根据项目初步评估结果，拟定募集规模约7亿元，需根据最终发行结果而定。 |
基金期限 | 不低于特许经营期限，在满足产品要求的情况下，按监管后续规则确定，匹配资产特许经营权期限，并设置提前终止及延长机制 | 不低于经营权期限，在满足产品要求的情况下，按监管后续规则确定，匹配经营权期限，并设置提前终止及延长机制 |
投资分配比例 | 不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，在符合分配条件的情况下每年不少于一次。 | 不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，在符合分配条件的情况下每年不少于一次。 |
上市场所 | 上海证券交易所 | 深圳证券交易所 |
投资目标 | 80%以上基金资产投资于“首创股份基础设施资产支持证券”，分享优质水务基础设施资产运营收益，其余可投资利率债、AAA级信用债或货币市场工具 | 80%以上基金资产投资于“渤海证券-渤海股份1期基础设施绿色资产支持专项计划（暂定名）”，分享优质水务基础设施资产运营收益，其余可投资利率债、AAA级信用债或货币市场工具 |
募集资金用途 | 用于存量项目提标改造、新增项目投资、偿还存量债务等。 | 主要用于基础设施项目投资、偿还存量债务等。 |
从架构上来看，两个项目是非常相似的。都是水务资产、都通过私募基金的形式来持有标的资产、都由原资产持有人战略认购20%的基金份额，对项目进行风险托底、继续承担运营管理的责任。因此，在基建REITs试点阶段，这种架构将成为当下的主流模式。
从当前拟发行、准备发行的资产来看，水务项目明显成为了基建REITs的主流资产。那么为何水务项目居多呢？主要原因如下：
在基建REITs提出的试点项目要求中，明确提到了：试点项目的现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
由于环保的推进和城镇化率的提升，许多水务项目的现金流都非常稳定，受经济周期影响不大，加上水务项目在资产证券化领域尝试颇多，受市场认可的程度也相对较高。因此水务项目成为第一批落地的基建REITs项目，并不令人意外。
在试点规则中，对于项目的收入来源存在明确规定：若项目为PPP模式的，目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主。收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。
这就导致许多存在现金流、但对政府补贴依存较高的项目暂时无法进入基建REITs的行列，而水务项目的收入比较明确，虽然往往纳入政府性基金进行管理、支付，但穿透后大部分费用的实质仍然是使用者支付，完全满足基建REITs试点的相关要求。
虽然基建REITs是盘活存量资产的优秀路径，但如今的试点规则对回收资金的使用存在一定的要求：回收资金的使用应符合国家产业政策，需明确具体用途和相应金额；鼓励将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目、新的基础设施和公用事业项目建设，鼓励将回收资金用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。
而如今的水务市场仍然处于投资高峰期，水务企业有较为强烈的再投资需求，这就助推了水务企业对基建REITs的参与意愿；明年开始“十四五”注定将掀起新一轮的水务投资热潮，如今通过基建REITs提前回收投资，正是储备资金、加码投资的最佳时机。
那么除了水务资产之外，还有哪些资产有发行基建REITs的潜力呢？通过各类公告我们可以看到还有几类资产正在蓄势待发。
在发改委关于基建REITs试点的文件中，提出了聚焦重点行业；国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园就名列其中。发行基建REITs的园区类资产应符合以下要求：
1．位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。
2．业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。
3．项目用地性质为非商业、非住宅用地。
通过中关村正在筹备基建REITs的公告，我们也不难发现，园区类资产将是继水务类资产后的一大热点；在产业支持政策力度越来越大的情况下，各类园区资产的利用率和回报有希望获得进一步的提升，为基建REITs基金提供更吸引投资人的分红。
通过深圳地铁发布的公告来看，轨道交通领域也有项目进入基建REITs基金。由于目前国内的地铁票价较低，许多城市的地铁都依赖政府补贴或保本运营，并不满足“使用者付费”为主的试点要求。
但是，深圳地铁是全国盈利能力最强的，2019年深圳地铁实现营业收入209.9亿元，同比增长84.9%，净利润高达116.9亿元，同比增长61.2%；虽然其中有一部分是投资收益，但也能够反映出部分热门线路但盈利状况不错，既能满足基建REITs的试点要求，也能够吸引投资人的关注。
不仅地铁领域如此，高铁市场也非常类似；如果深入挖掘，有不少高铁项目的盈利状况也非常不错，有望进入试点项目行列。
在发改委重启轨道交通规划审批、铁路投资加码的关键时刻，重资产的轨道交通领域的资产即将进入大力盘活的时期，通过回收资金来解决新项目的资本金问题。
目前，全国通车的高速里程已达到15万公里，形成了资产规模非常庞大的资产，也催生了多家上市公司。由于高速公路的模式较为成熟，经营权质押贷款、资产证券化尝试也颇多，加上许多资产已在上市公司框架内，导致高速公路资产并未成为基建REITs的热点领域。
但是，作为政策性主导的试点政策，高速公路项目也必然不会缺席，许多掌握在地方国有企业手中的高速公路项目将陆续登上基建REITs的舞台。
这既是因为政策的要求，也与地方财政的紧张有相当大的关系。近期，多地政府、融资平台出现了财政资金紧张的报道，亟需通过出售资产获得资金来解决债务问题。因此，在外部环境的压力下，许多地方国企资产将会乘基建REITs试点之风出现在市场上。
从目前的环境看，基建REITs的试点与发行将对企业、基建投资市场产生较为积极的影响：
在积极财政的助推下，基建市场呈现了明显的回暖，并且还将持续；通过基建REITs回收资金后，企业可获得更低成本的资本金用于再投资，实现滚动投资和规模扩张，帮助企业获得更大规模的业绩预期。
由于地方财政和融资平台的资金压力，有部分省份已设立了化债基金，以避免地方出现债务风险。但是，当前的化债基金仍聚焦于短期平滑，并未着眼长期解决债务风险问题，市场信任程度仍然不高；尤其部分债务较高的地区，需要更大规模的投入才能解决问题。对这些地区来说，借力基建REITs试点政策、盘活存量资产、获得可观的现金似乎是个不错的办法；如果后续有项目积极落地，有望缓解部分地区的债务风险问题。
目前，基建投资仍是政府投资发力的重点领域；但基建投资的资金循环效率不高，一旦积极财政告一段落，很快就陷入资金困境。在此背景下，基建REITs政策的试点与推进有望给基建投资打通一条新的道路；通过循环投资建立起基建投资的可持续发展体系，创造基建版本的“内循环”，持续托底国内经济。
在这样的大背景下，基建REITs将大有可为；近期的基建REITs政策，我们将持续关注。
在近年严格防控地方政府债务的高压下，地方政府、融资平台等公共机构、各类金融机构和社会资本，均面临很大的发展模式转型压力和挑战。针对城镇化基础设施领域相关各方存在的普遍性问题和困惑，法询金融特举办“地方政府隐性债务置换、专项债及基建投融资模式创新”课程，本课程适合地方政府投融资工作主管领导、财政、发改、城投、国资、国企等单位以及金融银行投行部、公司资产部、资产管理部、社会资本、中介服务等关心政府投融资业务的相关人员参加。
一、时间地点
时间&地点：
2020年10月16-18日—杭州（3天）
※会议具体地址上课前一周会发报到通知※
二、研讨会费用
杭州班：5200元/人，（三人团体报名优惠500元，提前一周报名缴费优惠300元，优惠可以叠加）
任选其中两天参加，费用4000元/人，3人以上优惠价3500元/人
※费用含授课、资料、中午餐饮、茶歇等；不含往返交通、住宿、接送机等其他费用。
※发票可开咨询费、会务费、培训费（普票、专票）。
※请于开课前缴纳参会费。
三、讲师介绍
A老师：政府债务化解、投融资规划等，具备深厚的理论研究水平和丰富的项目运作经验。
B老师：法询金牌讲师，有多年PPP和政府融资业务研究经验。国家发改委PPP定向邀请专家。
C老师：某大型股份制商业银行负责产品创新以及分行业务培训等工作，法询金融金牌讲师，线下授课百余场，深受广大学员好评。
四、课程大纲
一、新时代政府投融资体制和政策分析
1、我国政府投融资体制改革变迁
2、我国现行政府投融资现状分析
3、《政府投资条例》及相关政策的理解和应用
二、城投公司转型的重难点分析和实务
1、我国城投行业的真实现状：重新定义城投、城投分层分区理论等
2、典型城投公司的成长之路和当前发展困境
3、城投公司转型成功的研判标准：真假转型模式辨析
4、城投公司的定位转型：建立契约型政企关系，产融互动
5、城投公司的业务转型：把握新基建机遇，传统模式变革
6、城投公司的融资转型：多元化融资创新、政府隐性债务化解
7、城投公司的投资转型：以产业投资促进区域经济
8、城投公司转型的案例分析
三、城投公司十四五规划的重难点分析和实务
1、我国十四五规划体系的要求和时间安排
2、城投公司十四五规划的逻辑和总体思路
3、城投公司十四五规划的要点：定位、业务、投融资和管控
4、城投公司十四五规划的组织和成果
5、城投公司十四五规划的案例分析
四、政府投融资热点解读
1、从最新政策看政府投融资趋势：财政金融政策、两新一重等
2、基础设施REITs的政策解读和应用
3、政府投融资规划和隐性债务化解的协同
4、当前形势下高成本债务置换和城投信仰思辨
主题二：基础设施与公共服务项目的投资、建设与融资
第一部分 地方政府融资方式的变革
1．回顾预算管理制度改革与地方政府性债务管理的政策变化过程
2．分析基础设施与公共服务项目的基本类型与使用财政资金的合法性、合理性
3．分析《政府投资条例》对基础设施与公共服务项目投融资的影响
4．分析政府债务与政府“隐性”债务的含义，以及对基础设施与公共服务项目投融资的影响
第二部分 基础设施与公共服务项目投融资模式分析
（一）专项债券项目
1．说明专项债券的含义、资金性质与发行要求
2．结合中央与国务院关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的政策，分析使用专项债券资金的项目在实际执行过程中需要关注的事项
3．“专项债”+金融机构融资模式的可行性与需要关注的事项
（二）政府购买服务
1．政府购买服务方式的来源和含义
2．政府购买服务项目的合规要点
3．在87号文发布之后，政府购买服务方式在棚改项目中的应用
4．根据新的政策动向，分析政府购买棚改服务后续的发展趋势
（三）公建公营（直接投资）
1．说明公建公营模式的操作方式
2．公建公营模式的应用及其争议点分析
3．BT和F-EPC模式分析
（四）政府和社会资本合作（PPP）
1．PPP在中国的发展情况与政策沿革情况
2．结合92号文、10号文，对PPP模式的合规要素、操作要点进行分析
（五）其他方式
第三部分 融资平台公司的地位、作用与转型
1．说明政府融资平台的界定
2．分析融资平台公司的转型过程和融资平台公司的转型目标
3．转型中的融资平台公司和转型后的公益类国企在基础设施与公用事业建设中的角色变化
4．退出类融资平台在向金融机构融资过程中的地位
第四部分 金融机构对项目合规性的考察
1．金融机构对项目进行合规性考察的主要内容：融资主体、项目模式、资金来源、还款来源
2．资金来源合规性考察的内容与方式，重点分析项目资本金的认定、债务性资金的认定、名股实债的认定
3．还款来源合规性考察的内容与方式，重点分析在项目现金流涉及财政资金安排的情况下，如何核实地方政府履行相关程序的合规性和完备性
第五部分 金融机构与产业资本在项目中的合作
1．分析金融机构与产业资本的不同特点
2．分析金融机构参与项目投融资的方式
3．从法律角度分析联合体的组建和联合体各方的责任。并且，分析在联合体组建之后发生联合体解散、一方不出资等特殊情形时的处理
4．项目中标后金融机构的介入方式
5．介入项目之后项目内容变更、项目终止等特殊情形的应对
(5)存在的主要挑战
主题三：地方政府融资类业务模块化
一、地方政府隐性债务化解
1、地方政府债务分类和隐性债务定义
(1)、地方政府债务演变过程：从地方债置换“一二三类债务”到“隐性债务”
(2)、地方政府隐性债务管理要求及常见问题
— 隐性债务概念的提出
— 隐性债务排查和登记情况
问题1：债务系统录入的债务就能算隐性债务吗？
问题2：隐性债务需要哪些部门配合确认？
问题3：未纳入隐性债务的关注类债务后继如何管理？
2、隐性债务的识别方法
— 企业市场化融资的特征：股东结构、经营方式、收入分配机制
— 隐性债务穿透式识别方法：一看、二确认、三判断
— 财政补贴、返还资金、政府奖励是否属于政府隐性债务？
— 政府财政预算合规流程：“两上两下”、预决算制度、先预算后签约
3、隐性债务置换和化解
— 隐性债务置换基本步骤
- 债务确认
- 置换方式确认
- 新增融资登记
- 合理设置还款计划
— 隐性债务化解的基本要求和案例分析
- 债务化解和置换的差异
- 市场化增信和抵押担保
- 市场化化解隐性债务案例分析
案例1：国开行银团贷款化解省级高速类隐性债务
案例2：某银行通过经营性物业贷款打包化解地方平台企业隐性债务
— 隐性债务置换和化解中的常见问题和案例分析
-问题和案例1：“明股实债”类隐性债务如何化解？
-问题和案例2：不配合进行债务确认怎么办？
-问题和案例3：流动资金贷款类隐性债务如何化解？
-问题和案例4：遇到政府换届怎么办？
-问题和案例5： 如何合理设计债务化解计划？
-问题和案例6：隐性债务是否会二次展期？如何处理？
二、地方政府专项债和配套融资
1、地方政府财政预算管理和地方政府债券概述
(1)、政府收入支出科目：四大预算科目、财政账户管理体系、财政账户招标管理流程
(2)、政府财政预算管理流程：“两上两下”、预决算制度、先预算后签约
(3)、地方政府债券分类和相关制度管理要求
— 2015-2020年地方债发行情况回溯
— 地方债发行管理要求及相关制度
- 限额管理及下发限额时间
- 发行期限及金额
- 发行品种和管理要求：一般地方政府债券、专项地方政府债券（普通专项债、项目收益专项债）
- 用途回顾：项目资本金、债务性资金、隐性债务置换（试点）
2、地方政府债券发行流程和支付方式
(1)、地方政府债券发行流程
— 自上而下过程：
- 第一步：限额确定
- 第二步：筛选项目
- 第三步：预算确认
- 第四步：发行申报
- 第五步：组织发行
— 自下而上过程：
- 第一步：项目包装
- 第二步：项目申报
- 第三步：入库筛选
- 第四步：资金划拨
- 第五步：进度使用
(2)、地方政府债券支付方式
— 地方债如何拨付企业使用？
- 直接划拨
- 设立SPV作为资本金
- 政府借钱给企业
— 企业如何偿还地方债本息？
- 直接还债
- 先分后还
- 借新还旧
3、专项债项目平衡方案
— 专项债如何设计项目平衡方案？
- 中介机构出具的相关文件：信用评级报告、法律意见书、财务评估报告
- 现金流测算和年度资金计划测算
- 项目平衡方案设计要点及案例分析
要点1：合理安排财政收入支出科目
要点2：适当增加非项目收入
要点3：丰富政府专项收入科目
案例1：收费公路项目专项债资金平衡方案
案例2：乡村振兴项目专项债资金平衡方案
案例3：园区开发项目专项债资金平衡方案
—专项债项目平衡方案中常见问题
问题1：项目前期已经有融资如何解决？
问题2：项目前期已经发过其他专项债是否可以再包装？
问题3：是否可以置换前期投入的自有资金？
4、专项债项目配套融资要点与案例分析
— 专项债配套融资政策及操作要点
- 专项债配套融资政策解读和分析
- 专项债配套融资方案设计
步骤一：确定支付方式
步骤二：确定实施主体
步骤三：确定资金分配方案
步骤四：测算配套融资缺口
步骤五：申请配套融资
— 专项债配套融资常见问题
问题1：如何设计项目和收入分配方式？
问题2：是否只有化解隐性债务后平台企业才可以申请专项债配套融资？
问题3：土地出让收入如何合理用于偿还项目配套融资？
— 专项债配套融资案例分析
案例1：某地铁项目通过”专项债+银行项目贷款”方式解决融资问题
案例2：某园区开发项目通过”专项债+PPP”方式解决融资问题
3、土地一二级联动开发和园区开发
(1)、常见土地开发模式介绍
— 土地一级开发流程介绍
- 土地出让方式介绍：协议转让、招拍挂、带规划整体转让、划拨
- 土地一级开发涉及的主要内容：前期手续阶段、组织实施阶段、土地入市阶段
- 土地补偿费用和征收安置常见方式
- 土地一级开发项目申报审批流程
- 土地一级开发中常见问题
问题1：毛地转让方式下如何进行将拆迁成本和土地出让相挂钩？
问题2：土地储备中心是否可以进行购买服务？
问题3：土地一级开发模式下政府购买服务方式融资是否可行？
— 土地一二级联动开发模式介绍
- 土地一二级联动开发的定义
- 各地政府对土地一二级联动开发的政策要求：深圳、广州、佛山、贵阳、上海、武汉、合肥等
— 一二级联动开发常见问题分析
问题1：一级开发主体如何锁定需要招牌挂的土地？
问题2：银行在为一级开发项目提供融资时，是否涉嫌“银行资金违规流入土地市场”？
(2)、土地一二级联动开发项目操作要点
— 要点1：区分一二级联动模式的类别
— 要点2：一二级开发各个阶段主要费用支出、项目情况和资金来源
— 要点3：土地使用权的获取方式和资金来源
— 要点4：各项工程项目的开工手续完备情况
— 要点5：项目收入中来自于财政性支出的部分如何合规支付
— 要点6：项目销售收入情况预测及是否可以覆盖融资本息
(3)、片区开发和园区改造项目融资要点分析
— 常见片区开发和园区改造模式分类及合规性分析
模式1：政府直接投资+委托代建模式
模式2：划拨土地+企业自建+土地出让补偿模式
模式3：引入市场化主体开发+利润分成模式
模式4：政府+社会资本合作（PPP）模式
— 常见片区开发和园区改造流程介绍
步骤1：立项和土拍阶段
步骤2：前期准备
步骤3：建设和竣工验收
步骤4：运营期管理
步骤5：搬迁和改造（腾笼换鸟）
— 片区开发和园区改造融资要点分析
要点1：征拆迁阶段如何合理设计融资方案
要点2：财政资金在片区开发和园区改造中的主要作用
要点3：PPP模式在片区改造和园区开发中的应用
— 片区开发和园区改造中常见问题分析
问题1：土地出让收入是否可以直接返还开发企业？
问题2：片区开发和园区改造涉及的公益性项目如何融资？
问题3：片区开发和园区改造中的集体土地流转问题
— 片区开发和园区改造典型案例分析
案例1：某行园区开发产融结合贷款案例分析
案例2：华夏幸福园区开发模式分析
案例3：长沙梅溪湖片区开发案例分析
4、棚改、旧城改造、老旧小区改造、保障房、安置房和城市更新
(1)、现阶段棚户区改造主要模式和融资方式分析
— 棚户区改造定义、范围和申报流程
— 棚户区改造主要模式回顾
模式1：“三统一贷”模式
模式2：政府购买服务模式
模式3：专项债模式
模式4：自平衡模式
模式5：PPP模式
— 棚户区改造模式下常见融资方式问题分析
问题1：存量棚改项目是否可以继续进行政府购买服务模式融资？
问题2：存量棚改项目是否可以继续发行专项债融资？、
问题3：棚改项目融资是否属于隐性债务？
问题4：如何构建棚户区改造项目自平衡方案？
(2)、旧城改造和城市更新操作模式与常见问题
— 旧城改造和城市更新操作模式详解
- 旧改与棚改的差异性对比
- 各地旧改政策分析：山东、广东、河南、上海、四川、湖北
- 旧改和城市更新常见操作模式
模式1：类棚改模式
模式2：商业化运作（商品房+保障房开发）
模式3：土地一二级联动开发
模式4：专项债+配套融资
- 旧改和城市更新操作步骤
步骤1：纳入旧改单元
步骤2：征拆迁咨询
步骤3：招标实施主体
步骤4：分片区开发
— 旧城改造和城市更新模式常见问题分析
问题1：如何解决拆迁资金？
问题2：征拆迁后无法进行土地二级开发的几种情形
问题3：银行介入旧改项目融资的阶段和潜在风险
— 旧改和老旧小区微改造
- 国务院关于老旧小区改造的要求与《关于做好2020年老旧小区改造工作的通知》
- 老旧小区的资产划分与维修义务主体
- 旧城改造与老旧小区微改造的差异对比
- 老旧小区微改造项目融资途径与创新金融机制
— 旧改和城市更新案例分析
案例：A银行旧城改造贷款助力S市城市更新项目融资
(3)、保障房和安置房建设融资模式分析
— 保障房和安置房定义与分类
— 保障房和安置房投资模式
- 政府主导模式
模式1：政府采购商品房作为安置房或保障房
模式2：政府补贴拆迁款给企业或个人作为购房款
模式3：委托代建、工程采购或补贴方式
- 企业主导模式
模式1：土地带条件转让，开发商进行商业开发同时建安置房
模式2：直接参与公租房建设运营
模式3：参与经适房和限价房投资建设
— 保障房和安置房融资案例分析
案例1：政府直接回购保障房和安置房
案例2：通过拆迁户购买保障房和安置房
案例3：保障房和安置房资产证券化（ABS）
5、城投平台企业信用风险评估
(1)、城投平台企业信用风险评估的主要逻辑
— 区域经济环境
- 地方政治经济环境和历史违约记录
- 财政实力和政府救助意愿
- 人口导入和土地出让情况
— 企业经营和偿债能力
- 行业分类和
- 政府性收入结构
- 债务结构和融资渠道
(2)、地方政府财力分析和常见问题
— 一般公共预算收入组成情况
- 区域内产业结构
- 地方政府税收收入组成
- 区域工业总产值和规模以上工业企业利润
- 区域内上市公司数量
- 区域内产业园区层级、生产总值
- 区域内高速公路和港口等货运能力；
— 土地出让收入情况
- 最近三年住宅用地成交价
- 最近三年人口导入情况
- 最近三年酒店平均价格
- 金融机构存贷款规模
— 地方政府债务评价指标：债务率、偿债率、负债率
— 涉及地方政府债务管理的常见问题
问题1：地方政府换届是否会影响平台城投企业债务兑付？
问题2：如何评价不同区域和层级的政府信用？
(3)、城投企业债务风险评估
— 企业基本情况评估
- 成立时间
- 股权架构
- 是否独立财政
- 是否银监会名单内企业
- 公司治理情况
— 与地方政府关系密切度
- 在当地城投中的地位
- 政府对公司的职能定位
- 高管从业经历
— 市场化转型和隐性债务处理情况
— 政府性收入和确认方式
- 平台城投企业常见政府性收入分类
- 政府性收入的确认方式
— 债务结构分析
- 债务期限结构
- 融资成本和主要融资渠道
- 对外担保和其他或有负债
(4)、城投平台企业债务违约案例分析
— 企业债违约案例分析
— 银行贷款违约案例分析
— 非标融资违约案例分析
— 违约平台城投企业的十大共同特征
6、PPP、ABO、EPC、政府购买服务等模式在政信融资中的应用
(1)、PPP定义、分类和适用领域
— 财政部版PPP及相关政策解读
— 发改委版PPP及政策要求
— PPP三种付费机制和模式分析
- 政府付费型PPP
- 使用者付费型PPP
- 可行性缺口补贴型PPP
— PPP模式操作流程
- 财政部《政府与社会资本合作指南》中规定的PPP操作步骤
- 发改委《特许经营授权管理办法》中规定的PPP操作步骤
- PPP操作流程中的关键步骤
关键步骤1：物有所值评价和政府财力论证
关键步骤2：社会资本和项目实施主体招标
关键步骤3：项目绩效考核和评价
— PPP的合同体系和关键条款
- PPP合同架构和主要签署方
- 风险承担主体
- 股东变更和不可抗力
(2)、常见金融机构参与政府与社会资本合作模式（PPP）的方式和存在问题
— 金融机构介入的主要方式和案例分析
- 资本金直接投资
- 专项债+项目贷款
- PPP资产证券化
— 金融机构参与PPP投资关心的主要问题
问题1：PPP项目风险管理及缓释措施
问题2：建设期如何支付项目收益
问题3：股权直接融资模式下如何退出
问题4：政府付费型PPP是否属于隐性债务
(2)、ABO和EPC模式在政信融资中的主要应用
— ABO模式操作步骤和常见问题
- ABO模式操作步骤：政府授权、项目招标、委托执行、运营管理、绩效考核
- ABO模式在土地一级开发和旧城改造业务中的应用
案例1：某地区采用ABO模式授权城投企业进行土地一级开发
案例2：某地区城投企业通过ABO模式主导旧城改造项目
- ABO模式常见问题分析
问题1：ABO模式的政策依据？
问题2：ABO模式是否会违规增加政府隐性债务？
问题3：如何合规设计ABO模式对外融资？
— EPC模式操作步骤和常见问题
- EPC模式定义和投招标流程
步骤1：项目发包
步骤2：项目投招标
步骤3：项目执行
步骤4：施工垫资
步骤5：验收交付
步骤6：结清尾款
- EPC模式常见问题
问题1：《政府投资条例》是否禁止EPC模式融资？
问题2：经营性项目是否可以采用EPC方式融资?
问题3：如何合规利用EPC模式解决基建项目融资？
(3)、政府购买服务合规融资方式介绍
— 政府购买服务的定义和操作要点
- 政府购买服务的定义和操作要点
- 政府购买服务的适用领域
- 《财政部政府购买服务管理办法》解读
— 政府购买服务的常见问题
问题1：采购信息是否一定要对外公示？
问题2：未退出平台名单的企业是否可以担任承接主体？
问题3：土地征拆迁是否可以购买服务？
问题4：政府购买服务目录是否任何一级政府都可以制定?
— 政府购买服务模式下政信业务合规融资案例分析
7、城投平台企业直接融资工具分析
(1)、发改委企业债发行管理要求及常见问题
— 企业债分类和发行注册流程
- 前期准备和计算
- 融资议案上报国资委审批
- 发改委注册备案
- 会签人民银行
- 备案通过准备发行
— 城投企业发行企业债相关要求
- 发行主体2111原则
- 银监会政府平台名单内企业发债要求
- 资产质量审核要求
要求1：土地资产有效性评估
要求2：公益性资产计算方法
要求3：应收账款确认和占比
- 偿债来源管理要求
要求1：企业自身收益及计算方法
要求2：BT和土地出让收入不得作为偿债来源
- 营业收入结构
- 担保措施（外部评级与负债率对应要求）
- 省级发改委出具意见的情形
- 融资成本限制
- 发行方式规定
- 募集资金投向限制
投向1：补充流动资金
投向2：固定资产投资
投向3：偿还银行贷款
投向4：非公益性项目
- 发行规模和区域债务指标限制
- 评级机构选择
(2)、交易所公司债发行管理要求及常见问题
— 交易所公司债品种分类
— 交易所公司债发行流程介绍
- 董事会和股东大会通过
- 申报证监会和交易所债券发行材料
- 获得发行批文
- 准备发行
— 城投企业发行公司债基本要求
- 发行主体要求
- 营业收入中政府收入占比要求
- 募集资金用途限制
(3)、交易商协会债务融资工具发行管理要求及常见问题
— 银行间市场企业债务融资工具品种分类
— 企业债务融资工具发行流程介绍
- 选聘主承销商
- 准备注册文件
- 报送至交易商协会
- 交易商协会受理
- 召开注册会议
- 出具《接受注册通知书》
- 公布发行文件
- 正式发行
- 申报证监会和交易所债券发行材料
- 获得发行批文
- 准备发行
— 城投企业发行债务融资工具基本要求
- 发行主体管理要求：“六真”原则
- 资产质量
- 募集资金投向
- 偿债来源
- 区域债务指标
- 发行额度限制
(4)、北金所债权计划发行管理要求及常见问题
— 北京金融资产交易所债权计划产品概述
- 北金所债权工具产生的背景
- 北金所债权工具投资资金来源和产品管理要求
- 北金所债权工具未来发展趋势
— 北金所债权工具注册发行基本要求
- 资金主体和资金用途限制
- 偿还债务业务是否需要穿透
- 是否可以偿还公开市场融资工具
(5)、银行理财直接融资工具发行管理要求及常见问题
— 理财直接融资工具产品概述
- 直融工具产生的背景
- 直融工具投资资金来源和产品管理要求
- 直融工具未来发展趋势
— 理财直接融资工具注册发行基本要求
- 成立时间
- 外部评级
- 注册发行总额
- 行业限制
- 房地产收入占比
(6)、资产证券化和基础设施REITS发行管理要求及常见问题
— 资产证券化业务定义和分类
- 资产证券化分类
- 资产证券化发行管理流程：确定基础资产、设立SPV、资产转让、信用增级、信用评级、备案登记、证券发行
- 资产证券化负面清单
— 基础设施资产证券化关注要点和案例分析
- PPP资产证券化关注要点
要点1：基础资产现金流
要点2：涉嫌政府隐性债务的情形
案例1：保障房资产证券化案例分析
案例2：污水处理PPP项目资产证券化案例分析
- 基础设施REITS关注要点和存在问题
要点1：基础资产选择
要点2：交易结构设计
问题1：基础设施REITS是否能够解决基建融资项目资本金问题？
问题2：如何通过基础设施REITS化解地方政府隐性债务？
8、“新基建投资“和城投平台企业市场化转型途径
(1)、“新基建投资“概念和相关行业介绍
— “新基建投资“概念和发展概述
- 新旧基建涵义和分类对比
对比1：宏观经济环境和历史背景
对比2：投资方式和主推项目
对比3：融资途径和主导方式
— “新基建“相关行业和上下游企业
- 5G行业
A、5G行业产业链梳理、行业特点、财务特征、影响因素
B、5G行业代表企业介绍
- 半导体行业：
A、半导体行业产业链梳理、行业特点、财务特征、影响因素
B、半导体行业代表企业介绍
- 大数据中心：
A、大数据和云计算产业链梳理、行业特点、财务特征、影响因素
B、大数据和云计算行业代表企业介绍
- 新能源汽车及充电桩：
A、新能源汽车产业链梳理、行业特点、财务特征、影响因素
B、新能源充电桩行业特点及各地投资情况
- 人工智能行业：
A、人工智能行业产业链梳理及行业特点
B、商业银行介入人工智能行业营销建议
- 医疗卫生行业：
A、医疗卫生行业产业链梳理、行业特点、财务特征、影响因素
B、医疗卫生行业代表企业介绍
- 特高压行业：
A、特高压行业产业链梳理、行业特点、财务特征、影响因素
B、特高压行业代表企业介绍
— 商业银行参与“新基建“投资途径和常见问题
- 商业银行参与“新基建”投资的主要途径
途径1：专项债+配套融资
途径2：园区产融结合融资
途径3：核心企业供应链
途径4：科技型企业投贷联动
途径5：PPP+ABO
- “新基建”开展需要理清的几个问题：谁来建、如何建、建什么
- 商业银行参与“新基建”投资案例分析
案例1：某银行通过产融结合贷款加强与园区开发企业合作
案例2：某银行通过综合化服务方案支持芯片企业并购重组
案例3：某银行与科技投资公司合作支持中小微企业发展
(2)、城投平台企业市场化转型途径和常见问题分析
— 政府融资平台在“新基建”背景下的市场化转型
- 政府平台市场化转型的相关政策依据
政策1：《关于地方政府债务实行限额管理的实施意见》【财预[2015]225号】
政策2：《XX市人民政府办公厅关于加强融资平台公司管理有关工作的通知》
政策3：《XX省关于推动政府平台市场化融资和化解存量债务有关工作的通知》
- 政府平台市场化转型的基本要求
要求1：政府平台名单内企业融资不得增加表内贷款规模
要求2：政府不得提供任何形式担保
要求3：可以由政府参股的担保公司进行
- 政府平台市场化转型的主要途径
途径1、注入经营性资产
途径2、引进战略投资者
途径3、优化资产结构
— 政府融资平台市场化转型案例和问题分析
案例1：区域内核心平台整合
案例2：开发区、园区类投融资平台整合
案例3：国有资产管理类融资平台整合
案例4：产能结构调整区域融资平台整合升级
问题1：政府平台公益性资产如何进行重组？
问题2：政府平台市场化转型后如何进行市场化管理与行政管理相结合？
问题3：政府平台如何结合自身情况进行市场化转型？
五、报名咨询
请联系老师获取报名表
手机&微信：18221078897