最高法（2019）民再245号判决书的全称是“王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书”，是发生于2015年青海省西宁市的一则商品房预售纠纷。

该案经过了两次诉讼，一次是最高院二审终审，一次是青海省高院二审终审、最高院再审，形成五份判决，涉及购房人、开发商、贷款银行三方（实际案件情况还要复杂，还涉及到施工方对标的房产的在建工程抵押权纠纷，实际是三次诉讼，八份判决。由于施工方诉讼部分与本文论述的停贷事宜无关，故此处不做分析）。

这五份判决先后多次改判。从最高院的态度来回变换可以看出：对停贷这一问题，目前的法律规定和司法实践并没有明确规定和妥善的处理意见。

以下请耐心跟着笔者梳理一下案情。

2015年8月12日，购房者王忠诚与开发商越州公司签订《商品房预售合同》，以1.48亿元人民币（注：为方便阅读，笔者将金额按四舍五入取整，下同）的价格购买越州公司开发的一套商业用房；首付7398万元，剩余7397万元办理按揭贷款，越州公司应当在2015年10月30日前交房。

2015年8月14日，借款人王忠诚等三人与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》，王忠诚等向建行青海分行借款7397万元，借款期限为2015年8月25日至2025年8月25日，贷款利率按年利率6.215%计息；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为上述购买的商业用房，抵押财产价值1.48亿元。

截至2015年8月13日，王忠诚已向越州公司支付7398万元首付款，2015年6月21日王忠诚通过建行青海分行贷款，分8笔向越州公司支付购房款7397万元。

截至2017年3月21日王忠诚累计向建行青海分行偿还本金917万元、利息609.5万元，尚欠建行青海分行借款本金6479.9万元。

后至2015年10月30日越州公司并未按约定向王忠诚交付房屋，王忠诚要求解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》，越州公司向其返还首付款7398万元及赔偿损失，并返还其已偿还银行的贷款本金917万元、利息609.5万元；此外要求越州公司内向建行青海分行返还剩余借款本息，即本金6479.9万元及利息，自越州公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建行青海分行办理该商业用房上抵押登记的注销手续。

因协商不成，王忠诚向青海省高院起诉越州公司和建行青海分行。一审判决后，建行青海分行不服，向最高院提起上诉。

青海省高院对王忠诚的几项要求是这样认定的：

（1）解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》

越州公司没有按《商品房预售合同》的约定时间交付房屋，已构成违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”王忠诚等与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》同时解除。

（2）越州公司向其返还首付款及赔偿损失，并返还其已偿还银行的贷款本息

根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商品房预售合同》解除后，越州公司应向王忠诚返还首付款并赔偿王忠诚因此所产生的损失。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》被解除后，越州公司应向王忠诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》已还的贷款本息；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，待越州公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。

也就是说，一审法院对于开发商没有按约交房，判决购房人有权解除购房合同、贷款合同和抵押合同，并根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，判决由开发商偿还银行剩余的贷款本息。

一审法院的判决完全是依据《商品房买卖合同司法解释》的规定作出，但实际上并没有解决最本质的两个问题：

正因为上述两个关键的法律问题一审判决都没有作出明确的认定，留下很大的漏洞。因此，银行方面不服一审判决，提起了上诉。

二审中的争议焦点正是上述的两个关键问题，下面来看一下最高院是如何认定这两个问题的。

（1）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同是否当然解除？

最高院认为商品房贷款合同应予解除，作为商品房贷款合同从合同的房地产抵押合同也相应解除，理由是商品房买卖合同解除后，贷款合同的目的已无法实现，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”即便商品房贷款合同中约定了“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。”

也不是约定贷款合同不能解除，而是在约定贷款合同解除后，购房人应立即返还银行其所欠贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托开发商直接将上述款项归还银行。

最高院支持商品房贷款担保合同解除的理由是商品房买卖合同的解除使得商品房贷款合同已无法实现合同目的，是根据《合同法》“不能实现合同目的”作为法定解除的实质性判断标准作出的（后颁布的民法典沿用了合同法上述规定），但也不是当然解除，必须履行解除程序，例如购房人向法院提出解除商品房贷款合同的请求。最高院支持房屋抵押合同解除是根据《担保法》的规定，主合同被解除从合同相应解除（后颁布的民法典沿用了担保法上述规定）。

（2）开发商是否承接了购房人偿还剩余购房贷款本金及利息的义务？

最高院认为，本案贷款实际上由银行直接支付到了开发商的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，开发商应将剩余的贷款本息返还银行。

不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，开发商将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，开发商不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，开发商直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。最高院的上述分析非常清楚，开发商是代购房人偿还银行剩余贷款本息，购房人仍是按揭贷款债务人，债务并没有转移给开发商。

鉴于对上面两个问题的认定，最高院二审判决，商品房贷款和抵押合同解除，一审判决开发商承担对银行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除购房人还款责任错误，购房人仍对银行负有按揭贷款剩余本息偿还责任。

最高院还在判决中增加了一项，鉴于银行在一审中的诉讼地位是被告，没有对购房人提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，银行要求购房人承担按揭贷款剩余本息偿还责任，最高院在二审中不予受理。

因为这一条，银行对购房人承担按揭贷款剩余本息偿还责任提起了第二次诉讼。

鉴于第二次诉讼是在第一次诉讼的基础上发起的，因为最高院在第一次诉讼二审过程中不予审理银行要求购房人承担按揭贷款剩余本息偿还责任的诉讼请求，所以第二次诉讼的案件事实与第一次诉讼相同，在此不再赘述，直接看第二次诉讼的法院判决。

西宁中院对于银行要求购房人偿还按揭贷款剩余本息的诉讼请求，主要是从两个问题进行认定：

（1）购房人是否应该承担剩余贷款还款责任？

这一问题，西宁中院认为最高院已经在第一次诉讼二审中进行了详细论述，本次诉讼不再赘述，按第一次诉讼中最高院二审判决认定，购房人应该承担剩余贷款还款责任。

（2）购房人应该承担的是共同责任还是补充责任？

对于第二个问题，第一次诉讼中最高院判决称，鉴于不告不理原则不予受理。因此实际上是第二次诉讼中的核心问题。

西宁中院认定购房人承担的应该是补充责任而不是共同责任。原因如下：

• 首先，导致贷款合同和抵押合同被解除的原因是商品房预售合同被解除，而商品房预售合同被解除的原因是开发商违约，没有按合同约定期限交房，责任不在购房人。

• 其次，按揭贷款的款项银行直接打入开发商的账户，贷款合同目的无法实现，开发商继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给银行，让购房人共同承担还款责任，就意味着开发商有可能继续占有、使用借款，显然不妥。

• 再次，开发商在按揭贷款中承担了保证责任，在房屋交付给购房者后才能履行抵押手续，这之前由开发商承担贷款保证责任。而且目前房屋未完工交付的情况下仍然是在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是开发商，应理解为银行对开发商在建商业用房享有抵押权，银行应当选择先行申请强制执行开发商财产，特别是在开发商无其他财产可供执行时，银行仍享有对抵押物优先受偿权，如果抵押物变现能够满足债权，就无需要求购房人再承担还款责任。银行应在穷尽对开发商的救济方式仍不能受偿情况下，才能要求购房人承担偿还贷款责任。

根据上述认定，西宁中院判决：在银行先行申请强制执行开发商财产之后，特别是执行阶段对抵押物处置变现后，根据仍未清偿的贷款本息，银行才能要求购房人承担补充偿还责任。

二审中双方的争议焦点仍然是“购房人应该承担的是共同责任还是补充责任？”这个核心问题，二审法院与一审法院在这一问题的认定上截然不同。

二审法院认定购房人承担的应该是共同责任而不是补充责任。原因如下：

首先，一审法院认为是开发商违约使得商品房买卖合同被解除，然后导致按揭贷款合同和抵押合同被解除，责任在于开发商而不是购房人。但本质上商品房买卖合同和按揭贷款合同、抵押合同是完全不同的民事法律关系，银行与购房人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，购房人与开发商因签订《商品房预售合同》形成买卖商品房民事法律关系，必须基于民事法律关系分析认定权利义务，商品房民事法律关系中的违约方开发商并不是按揭贷款合同、抵押合同的当事人，一审法院上述理由不成立。

其次，第一次诉讼二审最高院判决中认定，开发商将其收到的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上说是购房者委托开发商向银行归还贷款本息，开发商所还款项就是购房人的还款，故购房人作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判决解除后，开发商并未依照生效判决向银行返还贷款本息，购房人对银行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。购房人作为开发商的债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成银行债权受损。银行权衡利益，根据合同相对性原理，主张购房人承担偿还贷款本息，并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，一审法院的第二个理由也不成立。

青海高院认为，一审认定购房人承担补充还款责任错误，购房人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。二审判决，购房人应向银行承担偿还按揭贷款剩余本息的责任。

青海高院对于一审判决中的第三个理由没有提及，其实第三个理由也是有法律瑕疵的。银行上诉时对此作出的反驳有一定的合理性，银行认为本案借款关系中，购房人等为借款合同的主债务人，而开发商系阶段性保证人。借款合同解除后，上诉人有权先选择要求主债务人承担还款责任，而不去实现抵押物，上诉人的行为完全符合《担保法》及《物权法》的相关规定。根据《担保法》《物权法》以及后来颁布的《民法典》，无论是一般保证还是连带保证，都没有必须先向保证人要求承担债务才能向主债务人主张债权的规定，而且一般保证还规定必须先向主债务人主张债权；而抵押也没有规定必须先实现抵押权才能向主债务人主张债权的规定。青海高院的判决也是存在一定漏洞的。

购房人对于青海高院的二审判决不服，向最高院提起再审。最终该案的第二次诉讼又提审至最高院手中。

最高院的再审判决就是这几天刷屏网络的最高法民再245号判决书。最高院将案件的争议焦点总结为三个方面：

（1）《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。

最高院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。因此应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，购房人不负有返还义务。

（2）《借款合同》中相关格式条款的适用问题。

《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”

该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，这明显不合理地加重了购房人的责任。

根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对购房人不具有拘束力，购房人不负有返还剩余贷款本息义务。

（3）关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。

本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款，购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。

如果合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

基于上述认定，最高院判决，维持一审判决，也就是说最高院的观点是购房人应该承担剩余贷款还款责任，但购房人应该承担的是补充责任。应由开发商返还银行按揭贷款剩余本息，在银行先行申请强制执行开发商财产之后，特别是执行阶段对抵押物处置变现后，根据仍未清偿的贷款本息，银行才能要求购房人承担补充偿还责任。

因此，媒体解读所谓最高院再审判决免除了购房人剩余按揭贷款债务，由开发商承接相关债务，结论是完全错误的，属于过度解读。从第一次诉讼，最高院就已经清楚的认定了基本的法律关系，剩余按揭贷款的债务人是购房人，开发商只是因为实质上持有贷款的款项，代购房人偿还银行剩余贷款本息。这一点最高院从未改变过，始终采用的是“返还”这个词，并不是“偿还”。

其实到第二次诉讼，三次判决解决的核心问题根本就不是购房人是不是债务人的问题，这个在第一次诉讼已经确定了。第二次诉讼的核心是购房人承担的是共同责任还是补充责任的问题，银行是应该先要求购房人偿还剩余本息还是应该先要求开发商返还剩余本息。

笔者认为最高院的再审判决是比较公平的，尽管作为主债务人购房人理应承担第一还款责任，但是因为商品房按揭贷款制度的设计，银行将按揭贷款的款项直接打给了开发商，购房人并没有持有这笔贷款，而且商品房买卖合同虽然和商品房贷款合同在法律上是两个当事人完全不同的合同，但在这一制度体系下，这两个合同存在着事实上的紧密联系，开发商是其中关键的因素。开发商违约交房直接导致贷款合同无法实现合同目的，购房人在这一制度中始终处于被动的弱势地位，这三方的权利义务是密不可分的。在开发商未按期交房情况下，这一制度的权利义务的分配处于失衡的状态，法院按照民法的基本原则--公平原则对此进行调整，是非常必要的。

此外还有两个同类案件，法院的判决都是要求开发商偿还按揭贷款剩余本息，也曾引发市场的关注。

第一个案件是2022年初浙江省嘉兴市中级人民法院审理的案件，嘉兴中院二审改判银行败诉，购房人许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任由开发商承担。很遗憾笔者没有搜索到该案件一、二审判决书原文，新闻报道中披露嘉兴中院官网曾在2月14日发布该案的相关报道《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》，笔者搜索了嘉兴中院官网，并未找到这篇文章，因此只能从媒体文章中了解案件的大概情况。

据媒体报道，案件标的房屋尚未竣工验收，开发商资金链断裂申请破产，房屋烂尾，破产法院通知购房人标的房屋无法交付，房屋预售合同解除。购房人于是单方面停止偿还银行贷款，银行于是起诉购房人，一审考虑到标的房屋已无法完成交付，判决房屋贷款和担保合同解除，购房人应归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息。

购房人上诉嘉兴中院，嘉兴中院认为房屋贷款和担保合同约定“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”为银行格式条款，加重了购房人的责任，减轻了银行的责任，显失公平，对购房人不具有拘束力。而且该约定与2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定相抵触，不具备法律效力，根据司法解释的规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此判决由开发商承担偿还剩余贷款本息的责任。

由于无法看到判决书具体法律适用及案件分析等重要内容，笔者无法对该案进行分析。

另一个案件是2018年广东惠州发生的“招商银行股份有限公司惠州分行、黄一婷金融借款合同纠纷”案件。笔者在网上搜索该案的一、二审判决书无果，仅搜索到广东高院对该案的再审民事裁定书（2018）粤民申7516号，从裁定书的叙述中大致了解案件的情况。

该案与时下断供潮事件相似之处在于：银行存在违规行为。惠州案件中，银行没有将按揭贷款款项打到贷款商品房对应的预售资金监管账户，而是违规打到了开发商的其他银行账户，该过错与开发商挪用预售款最终导致房屋无法按期交付存在关联性。

广东高院认为，案件争议焦点在于购房人是否应依约向银行偿还按揭贷款剩余本金及利息。由于银行与购房人签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后银行未将贷款支付至开发商就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向该行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且银行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。一、二审判决据此认定，购房人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，购房人已经向银行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时购房人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当，因此裁定驳回银行的再审申请。

仅从广东高院的民事裁定书中披露的案件情况，并不能详细的了解一、二审法院对于案情分析及法律适用的关键细节，但可以看到一、二审判决的几个要点：

仅从裁定书披露的内容，一、二审法院因银行存在违规行为而判决暂停还贷，尚缺乏充分的法律依据，没有法律法规对此有规定。案件发生时，商品房预售资金监管的相关制度建设还很不完善，近年来在房企爆雷潮的压力下，各地方才开始收紧商品房预售资金监管。除了各地相继发布的监管规则，2022年2月11日央行、银保监会和住建部联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》；但全国性统一的监管规则一直没有出台。

在这些有限的规则中，对存在违规行为的银行一般要求追回被挪用的监管资金，或者进行行政处罚等，基本上没有关于购房人暂停还贷的规定。银行违规行为违反的是行政法规，而购房人暂停还贷涉及的是民事法律关系，二者之间存在本质的区别。而且这些规则的法律层级都比较低，也不能直接作为判决的法律依据。

需要说明的是，以上两个案件都是地方法院的判决，并不能作为审判中的参考。

从上述相关案件的分析可以看到，业主单方面断供停贷的行为并没有相关法律规定的支持，司法机关的审判实践也没有免除购房人按揭贷款剩余本息还款义务。

由开发商承接的判决，业主并不能获得法律救济，司法途径更关注于个案的公正解决。对于房地产市场爆雷引发的普遍社会问题，仅通过司法途径显然是不够的，需要各部门的协作，集合各方面的力量，制定出解决方案。

当前房地产市场的大环境已经发生很大的变化，在以往的文章中笔者提出房地产商的隐性债务概念，业主断供停贷等于将原本购房者一端的房企隐性债务转嫁到了银行，加重了金融体系的风险。

断供潮事件之后银保监会及时作出回应，7月14日，银保监会有关部门负责人公开发声，“最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于‘保交楼’，对此银保监会高度重视。下一步工作中，银保监会将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进‘保交楼、保民生、保稳定’工作。”同日多家银行发布公告称，对涉及风险楼盘展开排查。据不完全统计，截至当日晚间，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、兴业银行、招商银行等16家银行发布公告披露排查情况。

7月17日银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受《中国银行保险报》记者采访，对于解决断供潮事件提出了监管的工作安排。该负责人称，银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作：

• 一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”；

• 二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付；

• 三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益；

• 四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。

单从处置效果来看，司法途径也不是解决问题的好方法，只有在迫不得已的情况下，业主才可选择这种方式维权。最符合购房人利益的结果是让购房人最终得到自己购买的房子，而不是解除购房合同，通过诉讼认定是由购房人还是开发商承担剩余按揭贷款偿还责任。即便是法院判决购房人无需再承担剩余按揭贷款偿还责任，购房人已支付的首付款和已偿还的贷款本息也只能向开发商追偿；以目前开发商纷纷爆雷甚至破产的境况，购房人追回款项的可能性也微乎其微。无论判决结果如何，事实上购房者既失去了房子又需承担巨大的损失。

最迫切的工作还是要保障资金供给，使烂尾项目尽快复工，相关的措施例如优化商品房预售资金监管，鼓励强实力主体并购出险房企的优质项目，金融加大对房企合理融资需求的支持等。

此外，对于确实丧失还款能力或具有其他合理原因的购房人，也可以考虑由政府牵头各方协商暂停或延期还贷，或者出台类似于央行抗疫23条中的相关政策，对困难人群优化信贷政策，区分还款能力和还款意愿，区分影响短期还款能力和中长期还款能力，对其剩余贷款本息，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

惠州案例中法院的判决虽然没有法律依据，但其不解除合同只是暂停还贷，待交房后继续还贷的方案还是有可取之处的，这个方案作为司法判决不适合，但作为民事协商或行政救济方案却很合理。

房地产去杠杆是大势所趋。预售制度向购房人加杠杆的做法在房地产业扩张时期有积极的作用，但在去杠杆的市场环境下就没有必要存在了。而且上述最高院在再审判决中对预售制度的分析也可以看到，预售制度在房屋烂尾等开发商违约的情况下会导致各方权益的严重失衡，造成对购房人极大的不公。在当下房地产业转型的政策大环境下，商品房预售制度已到了该废止的时候了。

无论当下房地产业的状况有多么困难，决策层推进房地产去杠杆，重塑房地产行业秩序，保持房地产市场平稳有序运行的政策方针始终未变。未来的房地产市场将建立租售并立的住房体系，回归房地产制造业本源，公平保障每个公民的生存权和居住权。