新形势下困境地产处置与盘活实务研修班

※培训时间：2023年2月25-26日（周六、周日）

※培训地点：上海（培训前一周通知具体地点）

第一讲 地产不良资产的实务处置详解

一、 地产不良资产的前世今生

1、不同时期的不良成因       

1.1、地产黄金时代的不良成因

1.2、地产退潮期的不良成因

2、地产不良的项目不同开发阶段

2.1、拿地阶段(一级，旧改联动)

2.2、施工阶段(竣备)

2.3、去化阶段

3、地产不良处置概览                 

3.1、地产公司并购处置 (保*、万*) 3.2、AMC介入处置 (华*、信*)

二、地产不良资产的尽调

1、尽调的核心目的   

1.1、项目基本情况 (开发阶段、区位、负债情况)

1.2、区域房管局和税务局政策  

1.3、区域内竞品情况 (踩盘)

1.4、区域配套规划

2、尽调流程

2.1 、实控人、财总面访(项目沿革、可行性)

2.2 、涉诉面访法院，债权人(或有负债)

2.3 、估值体系评估 (自管、合作方运营)

2.3.1 、产业型估值 (去化)

2.3.2 、金融型估值 (资本化)

2.3.3 、混合型估值 (产业运营+资本化)

三、  实操中的介入模式(核心：溢价来源)

3.1 、房开主导模式 (并购基金或品牌代建)

3.1.1 、案例介绍 (保*+信*基金)

3.1.2 、案例介绍(蓝*代建)

3.2 、AMC 主导模式 (资本化+城改规划)

3.2.1 、案例介绍 (华*+天*)

3.3 、混合模式 (AMC+外部房开)

3.3.1 、案例介绍

四、地产并购中的若干要点

1、交易结构(下沉安排、转股或增资、资产收购或股权收购)

2、并购基金设立要点

3、风控设计

第二讲 开发商视角的困境资产的处置与盘活

一、房企积极把握困境资产机会要点

二、开发商视角下困境地产的资产遴选与对价

1、房企自身资产

（1）资产形式

（2）处置方式

（3）处置流程

2、从外部获得资产

（1）参与方式：收并购、债务重组、债转股或者拍卖

（2）参与渠道：小开发商、信托、银行、AMC等

（3）资产标的选择标准

（4）尽调及风控管理

（5）困境资产盘活与提升

1）项目增信

2）改变经营业态

3）重建或部分重建，销售回款

4）税收筹划

三、如何进行房企信用修复

1、项目端信用修复

2、企业端信用修复

四、参与困境资产的合作模式及合作要点（含案例）

1、参与困境资产困惑及心得体会

2、与金融机构合作模式及合作要点

3、与不良资产处置机构合作模式及合作要点

4、与困境企业合作模式及合作要点

5、与服务机构合作模式及合作要点

第三讲 困境房地产项目重组

第一部分 困境房地产项目典型特征和形成原因

一、典型特征

1、债权债务关系复杂

2、企业内部管理混乱

3、项目难以复工建设

4、群体性事件易发多发

5、债务人自救途径已穷尽

二、形成原因

（一）项目自身存在问题

1、违规、违建、超建

2、市场定位、定价销售、户型等不合理

3、权属纠纷、动拆迁纠纷

4、施工质量出现重大问题

（二）股东或实控人出现问题

1、股东内耗

2、侵占、挪用项目基金

3、受外部事件牵涉

4、实控人意外事件（涉及刑事案件被控制或自身突发重疾、身故等）

5、得罪权贵或黑势力

（三）政策因素

1、行业政策调整

2、地区规划调整

3、金融政策调整

（四）债务原因

1、资金链断裂

2、债务结构不合理

3、诉讼案件缠身

（五）不可控因素

1、市场不景气

2、领导换届更替

3、小业主闹事涉及维稳

4、项目出现特大安全事故

5、项目地块出现文物、水资源保护、防洪、地址水文变化等

6、个别领导人的主观意志干扰

第二部分 重组方案设计

一、困境地产传统重整方案

（一）债务重组

（二）资产重组

（三）破产清算

二、传统重整方式的弊端

（一）司法外重组方式缺乏效率，难以从根本上解决债权债务问题

（二）破产清算难以保证房地产项目复工建设，造成社会资源浪费

（三）难以平复群体性社会矛盾

三、破产重整及其优势

（一）可以为项目工程提供强有力的司法保护

（二）一揽子解决企业债务问题

（三）效率优势

（四）可以对出资人权益进行强制调整，平衡保护债权人、战略投资人利益

第三部分 投资交易结构及退出路径

一、困境房地产项目的常见处置方式：

（一）转让/收购

（二）合作开发

（三）债转股(债权转开发权)

（四）托管续建

二、交易结构和退出路径

（一）参与方

（二）常见的几种交易模式

第四部分 困境地产重组的必要条件

一、天时

二、地利

三、人和

第五部分 案例分享与讨论

※课程纲要可能微调，请以实际内容为准。