王川: 为什么大多数人靠房地产发财，可我还是更喜欢股票 (一)

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一个美国房东之死

Greg McNicol （麦尼克）出生于澳大利亚墨尔本，父亲是警察。他嗓门大，爱运动，动手能力强，曾在澳大利亚空军服役七年。1998年32岁的时候他移民到美国的洛杉矶。他从建筑行业起家，先后参与几个大型的旅馆和赌场修建工作，担任项目经理，逐渐成为这个行业的专家。他喜欢美国给他带来的无限机会。

2008年金融危机爆发后，他决定自立门户，到全国各地寻找房产投资机会。2010年二月，他在底特律花了五万美元购买了一幢十个单元的破烂的公寓。麦尼克的基本计划是，把公寓装修好，赖账的房客赶走，然后重新出租。类似的多单元的公寓，麦尼克在美国其他城市积累了十幢.

2010年五月的一个周六下午。麦尼克在他的底特律公寓，试图请赖账的女房客搬走。女房客拒绝，开始破口大骂，然后给她的父亲打电话。几分钟后，一辆卡车开到，司机跳将下来，五米外开了一枪，击中麦尼克的下腹，麦尼克当场死亡, 他的投资房产的美国梦瞬间破碎了.

凶手是62岁的Freddie Young, 不可思议的是，案发前他刚刚赢了价值一百五十万美元的彩票，但是他不去支付女儿拖欠的房租，而是选择行凶杀人。凶手最终被判25年的有期徒刑.

为什么大多数人靠房地产发财

首先，我不否认大多数人是靠房地产发财的。在中国，北上广的黄金地段，过去二十年房地产大多涨了几十倍。在美国硅谷，以斯坦福大学为核心的地带，在纽约的曼哈顿，在美国首都华盛顿的周边地区，过去二十多年房产价格一般都至少上涨五六倍.

如果你环顾四周，靠股票投资发大财的则寥寥无几.

为什么人们喜欢房地产？为什么许多普通人依靠房地产迅速积累财富？笔者认为有这样一些原因:

1. 房地产，看得见摸得着, 普通人很容易有感性认识，因而认可其价值。尤其是看到精美的装修, 和优雅的环境，人容易变得情绪化，而没有从投资的角度看问题.

   
   

2. 靠房产每月收租的收入模式，很容易理解，在目前美国的银行存款利息接近零的情况下，显得是个更好的选择.
   
   

3. 房子的流动性不好，出售的交易费用比较高，时间长，所以一般人有些微利时，不会像股票一样几秒钟内迅速抛售，而会选择长期持有，这反而促进了长期升值利益的积累.
   
   

4. 杠杆效应。在美国的大部分购房者一般都只需要放20%的首付，一比五的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大.
   
   

5. 一线城市的最好区域，由于供给限制和刚性需求，所以长时间以来，一直有资产保值，抵御通货膨胀的功效.

   
   

房产投资的缺点

但凡事皆有两面性，房地产的一些特性, 有时又是巨大的缺点:

1. 当经济下行时，房地产的杠杆效应会使损失也放大，甚至超出起初投入的首付款.
   
   

2. 由于房子流动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅降价割肉的窘境.
   
   

3. 房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比，美国大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。以硅谷为例，2008年金融危机后，斯坦福大学周边区域房价下跌幅度只有10-20%左右，而在硅谷东边两个小时车程的 Tracy市，房价从2006年的高点下跌幅度高达70%。
   
   

4. 投资者思维简单化，没有区分自住房和投资房的不同特质，尤其是没有意识到，管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作，以及一些潜在的不可控的风险.
   

下集预告：苦命房东的辛酸历史–为什么美国的黄世仁反而成了弱势群体。

作者简介：王川，投资人，中科大少年班校友，现居加州硅谷。个人微信号9935070, 公众号investguru,新浪微博是 “硅谷王川谈投资"，电邮chuan.wangel@gmail.com, 知乎专栏 “兵无常势", 财新网博客 wangchuan.blog.caixin.com, 文章表达个人观点仅供参考，不构成对所述资产投资建议，投资有风险，入市须谨慎.

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