王川：苦命房东的辛酸历史 – 为什么美国的黄世仁反而成了弱势群体
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这篇文章是前两天发布的 王川: 为什么大多数人靠房地产发财，可我还是更喜欢股票 (一) 的续集.
中国著名演员刘晓庆曾在她的自传中如是说：做人难。做女人，更难。做名女人，难上加难。
三十二年后, 硅谷’著名’投资人王川老师说:
做房东, 难。做异地房东, 更难。做美国的异地房东，难上加难.
许多人没有意识到，房子如果没有好的租客，好的现金流的时候，是个巨大的负担。当地政府的各类苛捐杂税，使房子成为一个烧钱的巨大黑洞。如果政府修改游戏规则，更是让房主苦不堪言。
而不动产流动性相对不好，当情况发生突变，无法迅速转身止损，那种无力感，个中滋味，没有经历过的人难以理解。
美国各地的针对房产的苛捐杂税包括：
购买房屋时，一般县政府或者市政府会征收一次性的交易税。比如在硅谷腹地的圣何塞市，这类的交易税达到房价的千分之三点三.
每年的财产税，在加州大约1.2%左右。德克萨斯州则高达3%。如果当地要新建学校，则可能有临时的赋税用于学校的建设。
有的州专门针对出租房有房租收入税，比如在亚利桑那州，房租税相当于房租收入的2-3%。
至于有的城市需要房东直接负责支付的费用，包括垃圾回收，下水道管理，不可胜数。
如果房子属于一个小区，通常会有每月不菲的物业管理费。如果房屋前杂草丛生，或是租客在院子里搭个大帐篷有碍观瞻时，物业都会给你发信，限期改正。
投资房产者通常有一个很大的思想误区，就是对房客以己度人，以为房客也会像自己一样讲道理，行事的道德水准是和自己在一个层面的。但是只有和各类房客接触，才会发现原来这个世界如此多样化:
有房客夫妇闹离婚大吵大闹，大打出手，把房子砸坏的。
有房客偷偷拉进来七八个非法移民住在一间房的。
有房客私自在房子里非法种植大麻牟利的。
有房客小孩故意把卫生巾冲到抽水马桶内造成下水管道堵塞，粪便和脏水淹没房子的。
有房客临走时泄愤，蓄意破坏房子的。
奇葩的房客, 其节操是没有下限的，是需要极强的想象力的。
美国许多地方和房客相关的法律，是极力保护租客权力的。按照法律规定，如果租客赖账，赶走租客要走法律程序，遇上爱钻法律漏洞的赖账租客，这个过程需要耗费至少两到三个月甚至更长，这期间租客可以继续赖在里面不交房租。
对租客采用暴力威胁或者其他非法律以外的手段是危险的，适得其反的，因为租客可以起诉房东赔偿损失，房东反而陷于被动。
63岁的旧金山居民Janet Sluizer, 跑到craiglist上出租自己公寓的一个单间。房客搬进来时，她没有做任何信用调查，没有任何书面合约，甚至定金都没入账，只是拿到第一个月房租后，就被花言巧语诱惑，放房客进来。
房客入住后拒绝交纳定金，在屋内吸烟，她发现自己的一些珠宝也不翼而飞。
当她自己试图走法律程序驱赶房客时，被告知她填写的表格不符合规范，又浪费了几周的时间。房客几个月后终于搬出，Sluizer甚至还为此支付了房客的搬家费用和两周的旅馆费。但在此期间，Sluizer被迫和自己憎恶的房客同居一房，心中无限愤怒也无可奈何.
南加州的Cory Tschogl, 2014年把自己的度假屋通过airbnb租给一对俄国移民兄弟, Maksym 和Denys Pashanin. 原来双方的合约是只租43天，过了三十天之后，两兄弟公然宣布，由于他们居住时间已满三十天，他们拥有加州的房客的所有合法权力，他们要名正言顺的赖在里面了.
最终Tschogl 和记者联系，这个故事上了全国电视，在各方面巨大压力下，两兄弟赖了两个月后才偷偷搬出公寓。
有些人觉得自己把房子完全交给专职的出租经理人就可以免去所有麻烦。诚然，出租经理人可以帮你省很多事，在经营自己的出租房时必不可少。但是，一般经理人收取的管理费用每月只有月租的6-10%，对于一个月租两千美元的房子来说，也就是一百多美元一个月，指望他们非常尽心地管理是不现实的。
如果是异地房产，很难对出租经理人进行有效的监督。如果经理人不得力，难道你每次还要再花几百元机票钱飞过去换人吗？
你的时间不是钱吗？当年’富爸爸穷爸爸’一书的作者不是一直鼓吹房产是被动收入，可以闭着眼睛睡大觉照样收钱吗？
许多人购房，心中想象的是固定的现金流收入，然后可以闭着眼睛收钱。实际情况要比这个复杂得多。
首先，考虑到房客的搬迁，寻找新房客的时间，平均而言，一个房子一年要算两个月的空房率。
第二，出租经理人的管理费用，保守的估计，要占据租金的6-10%左右。
第三，以加州为例，租金收入要减掉一年大约1.2%的财产税，1000-1500美元左右的保险费用。
第四，平均下来，要计划一年约一千到两千美元的各类维修费用。
把这些因素考虑进去，以硅谷苹果公司所在的 Cupertino 市为例，一个两百万美元的房子月租大约五千美元左右，扣掉所有费用后，实际收到的净租金和房价比例不到1.5%.
除了房屋租金售价比例外，如果不考虑交易费用，那更是耍流氓。
对于一个价格三十万美元的房子来说，美国普通房屋出售的经纪人代理费用，一般是房价的百分之六。其它过户交易杂费，再加百分之一点五左右。考虑到出租房出售时一般平均要空置三个月 (一般租客在内时，如果没有其主动配合，很难卖个好价钱。如果房市不好可能空置时间更长)，空置间的维持费用相当于房价百分之二。这些费用加起来，总共接近房价的百分之十。
换句话说，如果你预期你的房产投资未来平均每年升值3%，过了三年，你的那些增值也就勉强抵掉交易费用而已.
除此之外，房东还容易忽视掉的，是一些无法事前预计的黑天鹅风险。
美国东南部的佛罗里达州，有些地方，由于雨水渗透，日积月累，会突然出现导致房屋塌陷的大坑，英文也叫 sink hole.
有些房屋，由于天然气管道疏于维护，发生爆炸事故，租客严重烧伤甚至死亡。亚特兰大市2010年一幢公寓楼，因为天然气管道爆炸，租客严重烧伤，被法院判罚七千两百万美元. 如果保险赔偿金额不够，业主只能宣布破产，多年的投资积累瞬间化为乌有。
投资房产并非一无是处，但是如果你不把这些复杂因素和潜在风险充分考虑进去，迎接你的可能是深深的失望和无尽的烦恼。
抽水马桶的挡板 (flapper)，六美元；
修补被砸碎的窗玻璃，八十美元 ;
房子前面的植物被盗，更换费用，一百三十美元;
检修空调，更换氟利昂和零部件，两百八十美元 ;
房客夫妻吵架打架，把墙打破一个洞，修补费用，五百美元。
更换新地毯，两千美元；
房客在屋内非法种大麻，清理费用, 四万美元；
房客点蜡烛把房子烧着了，消防队砸破门,砸破窗,砸破墙来灭火，保险公司赔付重新装修费用，七万美元
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一辈子不用和房客打交道，不急不躁，每天睡到自然醒，游泳爬山打太极，无价(Priceless).
(未完待续）
作者简介：王川，投资人，中科大少年班校友，现居加州硅谷。个人微信号9935070, 公众号investguru,新浪微博是 “硅谷王川谈投资"，电邮chuan.wangel@gmail.com,知乎专栏 “兵无常势", 财新网博客wangchuan.blog.caixin.com, 文章表达个人观点仅供参考，不构成对所述资产投资建议，投资有风险，入市须谨慎.
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