关键指标！买入房子前，先看看这面“照妖镜”
以下文章来源于楼市黄大大 ，作者宁侃侃
地段砖家。我们看中的房子一直在涨！
你知道吗？每年上海和郑州成交的房子，数量差不多。
2017年到2021年间，这两座城市都卖出了大概146万套左右的房子，市场兴旺。
最大的区别是：
上海的二手房成交占比达到了76%，约为112万套。
郑州恰恰相反，新房成交占比高达76%，约113万套。
两者的巨大差异，造成了楼市完全不同的稳定程度。今天，上海依然坚如磐石，而郑州岌岌可危。
二手房成交比例的高低，很大程度上决定了一座城市的楼市底盘。
二手房成交量占比越高，说明房子的流动性约好。楼市的底盘，就越稳当。
我们统计了中国重点20城近5年的一二手成交量，发现几个有趣的规律。
有8个城市近5年二手房成交量平均占比超过50%，底盘最扎实，一线城市都在其中。排序依次是上海、北京、深圳、广州。
此外还有厦门、合肥、南京、天津，二手房成交占比都比较均衡。
有6个城市二手房成交量占比大于30%，但小于50%。新房交易量占据了优势。
它们分别是：苏州、昆明、大连、重庆、杭州、长沙。
此外，还有6座城市二手房成交量低于30%，说明新房交易明显占了主流。包括武汉、海口、青岛、成都、郑州、西安。
这些城市，二手房和新房的成交比例正出现一种失衡的状态，值得买房人警惕。
为什么说二手房成交占比越高，楼市就越稳呢？
就拿上海来说，过去5年，二手房的成交量大约在新房的3倍左右。
每年上海会有6-9万套新房流入二手房市场。但同时，每年二手房的成交量却能达到20-30万套，上海楼市是一种真正意义上的供不应求。
郑州就完全不同了。
其楼市的场景与上海呈现出一种“镜像模式”，每年二十多万套新房进入二手房市场，二手房挂牌量常年稳定在8万套以上。去年郑州的二手房挂牌量更是突破12万套大关！
但是郑州每年的二手房市场却只能消化六七万套……库存积压，就会越来越多。
这两年因为大环境的原因，没有哪个城市的楼市还能像之前一样勇猛精进，但越是这样的时候，越需要一块试金石来验验楼市的成色。
哀鸿遍野的背后，往往是积重难返的楼市现实。
很多人都觉得倍儿坚挺的城市，其实二手房的流动性也处在一个比较尴尬的位置上。买房，需要慎之又慎。
比如说武汉、重庆、成都还有杭州、苏州、西安，难道这些城市没有价值吗？当然不是。
只不过，在这些城市一定要买对核心区。
首先，城市扩容导致的大批量土地供应和新房井喷，正在不断蚕食二手房市场的空间。
去年，住建部发布了一份《2020年城市建设统计年鉴》，在城市建成区面积这一项上，重庆赶超北上广一骑绝尘，在2010到2020的十年间，重庆扩张了645平方公里，相当于新建了27个渝中区！
此外，武汉、成都、济南、郑州的扩张速度同样是榜上有名。
飞速的扩张为这些城市带来了人口、GDP，同时也带来了大量的土地和天量的新房。
以重庆为例，截至去年底，重庆中心城区的商品住宅广义库存为4820万方，其中仅渝北区就占了1500万方的库存量，而且主要都集中在像龙兴、空港工业园一类的远郊新兴板块。
从重庆2021年新房成交热力图中可以很明显看出，重庆的新房成交分布呈现一种“农村包围城市”的既视感。
而与之相对应的，则是重庆二手房挂牌量的连年增长，2021年，重庆二手房挂牌量高达17.4万，到了今年9月，甚至一度达到25万套！
外围新区大量的新盘不断抢占市场的购买力，蚕食现存二手房的市场空间，一边又源源不断地为市场增添二手房源。此消彼长之下，二手房的流动性就这样被逐渐锁死。
其次，严厉的调控政策导致楼市流动性陷入迟滞。
调控的力量有多大，看看成都就知道了。
2019年的时候，成都二手房成交量约为11.5万套，而到了2020年，成都二手房成交量却骤然锐减，只剩下4.8万套！惨遭腰斩。
其原因，除了众所周知的疫情，还有大名鼎鼎的成都“914新政”，15条调控政策，将成都二手房打得晕头转向。最重磅的一条是将个人住房转让增值税免征年限，由2年调整到5年。
2019年同样被重锤的还有苏州。
限价、限购、限贷齐上阵，效果立竿见影，苏州二手房成交量从9.5万套减少至5.7万套。
即便是二手房坚挺如深圳，同样也被指导价牢牢封印，成交量腰斩，从20年的9.5万套降至21年的4万套。
除了直接打击二手房市场，一二手房价格倒挂，也是部分城市新房成交激增的原因。
最典型的是杭州，去年的倒挂简直可以用“疯狂”来形容。
亚运村板块二手房价格高达8-10万/㎡，而新房价格是4.7万/㎡！
奥体中心周边二手房价格最高12万/㎡，新房价格在4.8万/㎡。
未来科技城二手房价格月6万/㎡，新房价格却只要3.5万/㎡。
结果是什么呢？
去年8月，杭州共计推出1.8万套新房，但是摇号人数却是11.5万！
平均7个人抢一套房……
有句话说的不假：我并不是想要一个家，而是贪恋剪刀差。
一二手房之间巨大的利差，让二手房彻底被忽视。长此以往，楼市肯定是不健康的。
现在，真的该拯救二手房了！
今年开始，已经有越来越多的城市开始注意到二手房市场疲弱的现象，并开始采取相应的激励政策。
比如截至目前，已有超60城降低了房贷利率，其中大多数城市的首套房贷利率下限达到了4.1%的标准，像石家庄、武汉等城市的首套房商贷利率甚至已“破4”。
另外二手房“带押过户”政策也正加速在各个城市推行，据克尔瑞统计，目前发布“带押过户”的城市已达21个。
除了这些直接作用在二手房上的利好外，还有一些城市开始采用大水漫灌的方式救市。
最直接的方法就是降低落户门槛，吸引更多的人口（Jie Pan Xia）。
今年9月，郑州放出大招：
凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。
好家伙，来了就是郑州人啊！
这也是今年我国首个全面取消落户限制的特大城市，而在郑州之前，济南、昆明、大连等特大城市也已相继出台政策，全面放开落户条件。
这个思路也是没有问题的，有了人就有了购买力，有了充足的购买力，之前出台的诸如放松限售、放松限购这样的政策才能发挥作用。
而随着越来越多的城市加入到拯救二手房的队伍当中，今年二手房的行情确实是有了好转。
据统计，今年1-9月，重点21城二手房共成交9210万平方米，同比下降25.3%。新房成交面积1.01亿平方米，同比降幅达到40.2%。
虽然今年前9个月一二手房成交量依旧没能回到去年同期水平，但是从降幅来看，二手房累计成交降幅较新房已显著收窄14.9个百分点。
止跌是第一步，能不能真的逆势上扬，还要看后续政策的力度。
未来买房最大的风险是什么？
很多人都认为是房价暴跌，但在我看来，未来买房最大的风险是并不是涨跌，而是流动性的问题。
没有流动性的房子，价格涨跌都失去了意义。
人世间最难受的事，并不是割肉卖房，而是房价没跌，但是流动性没了，压根儿卖不出去！
所以选择一个二手房流动性好、底盘稳健的城市至关重要。
不过像上海、北京这样的城市，虽然流动性没有问题，但是价格却并不适合大部分人。
相比起这样的城市，“高流动性+友好房价”的城市可能是更好的选择，比如厦门、合肥、南京。
如果是财力允许，像天津、苏州这一类城市也是很好的选择，虽然整体来看这些城市的流动性稍次，但是核心板块的价值却也是超乎常人的坚挺，比如天津的和平，苏州的园区。
话说回来，是不是二手房流动性不好的城市就一定没有价值？
并非如此。不过在这样的城市选筹需要相当的技巧，需要盯紧核心地段、核心板块，甚至精确到个盘、户型的选择，都不能出错。
换言之，在这样的城市选筹，难度高，犯错几率也更大一些。一旦买错被套，那你的房子就成了通货膨胀的牺牲品，就是超发的货币，甚至永远变成不动产。
要知道，虽然不是二手房流动性不好的城市都没有价值，但是没有价值的城市二手房流动性一定不好。
能不能选对，这是个概率问题……
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